Ακίνητα: Ποιοι ιδιοκτήτες χάνουν το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»

Τα κλειστά ακίνητα είναι ταξινομημένα σε υποσύνολα με κριτήριο τους λόγους για τους οποίους παραμένουν σε αυτή την κατάσταση. Τους ανέδειξε σε μεγάλο βαθμό και η Τράπεζα της Ελλάδος σε πρόσφατη έκθεσή της: κλειστά λόγω νομικών εμπλοκών, λόγω συσσωρευμένων χρεών που έχουν κοκκινίσει, λόγω πολυϊδιοκτησίας, λόγω υψηλής φορολογίας και κινδύνου ανείσπρακτων ενοικίων ή λόγω υψηλού κόστους ανακαίνισης και ταυτόχρονης έλλειψης των απαιτούμενων πόρων. Ο αριθμός των ακινήτων σε καθένα από αυτά τα υποσύνολα παραμένει άγνωστος. Ετσι, και η προσπάθεια επανένταξης ακινήτων στην αγορά από τις συγκεκριμένες δεξαμενές επί της ουσίας θα γίνει στα… τυφλά. Θα δοθούν οικονομικά κίνητρα και επιδοτήσεις με συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια και για ακίνητα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, με την ελπίδα ότι αυτά θα κριθούν από την αγορά ικανοποιητικά και θα μαζευτεί ικανός αριθμός ενδιαφερομένων για να τροφοδοτήσει την αύξηση της προσφοράς στέγης.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, το υπουργείο Οικονομικών, στο πλαίσιο προετοιμασίας του προγράμματος «Ανακαινίζω», έχει εντοπίσει 400.000 ακίνητα ανά την ελληνική επικράτεια που πληρούν το βασικό κριτήριο για να χαρακτηριστούν «κλειστά»: ή έχουν μηδενική κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας σε βάθος τριών ετών ή εμφανίζουν ελάχιστη κατανάλωση που δεν τεκμηριώνει χρήση. Το προφίλ του ιδιοκτήτη δεν είναι γνωστό. Ωστόσο, ο αριθμός των ιδιοκτητών που θα αποδειχθούν πρόθυμοι να ενταχθούν στο νέο πρόγραμμα αρκεί να αντιστοιχεί στο 5%-6% του αριθμού των 400.000 διαμερισμάτων που προαναφέρθηκε ώστε να υπάρξει πλήρης απορρόφηση των διαθέσιμων πόρων (500 εκατ. ευρώ). Ποιοι είναι δεδομένο ή πολύ πιθανό ότι θα μείνουν εκτός;

1. Οσοι είναι μπλεγμένοι σε περιπτώσεις πολυϊδιοκτησίας. Μείζον και «αθόρυβο» πρόβλημα στην Ελλάδα, το οποίο με την πάροδο των ετών γίνεται μεγαλύτερο. Λόγω της πολύ μεγάλης παλαιότητας των ακινήτων, τα παραδείγματα διαμερισμάτων που ανήκουν σε τρεις, τέσσερις ή και περισσότερους ιδιοκτήτες είναι εκατοντάδες χιλιάδες. Εξ ορισμού υπάρχει το πρόβλημα της συνεννόησης. Είναι πιθανό μάλιστα όλα αυτά τα ακίνητα να μείνουν εκτός προγράμματος και εξ ορισμού σε περίπτωση που τεθεί προϋπόθεση ένας εκ των ιδιοκτητών να έχει υπό την κατοχή του το 51% της πλήρους κυριότητας ή της επικαρπίας.

2. ∆ανειολήπτες με αρρύθμιστα χρέη επίσης πρέπει να εξαιρεθούν από υποψήφιοι για ένταξη στο πρόγραμμα. Ο οφειλέτης με τις ληξιπρόθεσμες οφειλές και την υποθηκευμένη περιουσία γνωρίζει ότι ανά πάσα στιγμή μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με τον πλειστηριασμό, οπότε η προτεραιότητά του δεν είναι η επισκευή και ενοικίαση. Με την προώθηση της νέας ρύθμισης του εξωδικαστικού (εκούσια ρευστοποίηση όλης της ακίνητης περιουσίας ώστε να διασωθεί η κύρια κατοικία) το συγκεκριμένο ζήτημα θα αναδειχθεί ακόμη περισσότερο.

3. Ο αριθμός των κλειστών ακινήτων που ανήκουν σε τράπεζες και servicers προφανώς θα βγει εκτός, καθώς το πρόγραμμα θα αφορά φυσικά πρόσωπα. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έρχονται ήδη αντιμέτωπα με διπλάσιο ΕΝΦΙΑ για να κινητοποιηθούν και να επισπεύσουν τις διαδικασίες αξιοποίησης των ακινήτων, όμως τα γραφειοκρατικά προβλήματα παραμένουν σημαντικά.

4. Υπάρχει μια μερίδα ιδιοκτητών που διστάζουν να προχωρήσουν σε επένδυση για αξιοποίηση ακινήτου φοβούμενοι τις φθορές, τα απλήρωτα ενοίκια αλλά και την υψηλή φορολογία. Προς αυτή την κατεύθυνση έχουν γίνει κάποιες κινήσεις. Αλλαξε προς το ευνοϊκότερο η φορολογική κλίμακα ώστε να πληρώνουν λιγότερο φόρο όσοι έχουν εισόδημα πάνω από 1.000 ευρώ τον μήνα από ενοίκια, έχουν γίνει ενέργειες για να αποδίδεται ταχύτερα το μίσθιο στους ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίων, ενώ δρομολογείται και η έκδοση «πιστοποιητικού φερεγγυότητας» των ενοικιαστών ώστε να υπάρχει μια μίνιμουμ εξασφάλιση για τους ιδιοκτήτες. Για να συνλειτουργήσουν όμως όλες αυτές οι παρεμβάσεις, θα χρειαστούν αρκετοί μήνες ακόμη, ενώ όσο υψηλότερα ανεβαίνουν τα ενοίκια, τόσο μεγαλώνει και το ρίσκο των απλήρωτων ενοικίων.

Το μεγαλύτερο στοίχημα αφορά τις τιμές των οικοδομικών υλικών. Ριζική ανακαίνιση με 300 ευρώ το τετραγωνικό, όσο δηλαδή είναι το ανώτατο όριο επιδότησης με το «Ανακαινίζω», δεν μπορεί να χρηματοδοτηθεί, οπότε στην πράξη θα χρειαστεί και ο ιδιοκτήτης να καταβάλει δικά του χρήματα. Θα προκύπτει άλλωστε και από τους όρους του προγράμματος, καθώς θα επιδοτείται:

1. Το 70%-80% του προϋπολογισμού ανακαίνισης με βάση το ύψος των εισοδημάτων.

2. Επιπλέον 5% για ορεινές και νησιωτικές περιοχές (στις οποίες όμως υπάρχει επιβάρυνση λόγω αυξημένου μεταφορικού κόστους των οικοδομικών υλικών).

3. Επιπλέον 5% για τους νέους ηλικίας έως 35 ετών.

4. Επιπλέον 5% για πολύτεκνους, τρίτεκνους και ΑμεΑ.