Ακίνητα: Ξέφρενο ράλι τιμών στην αγορά κατοικιών

Νέες ισορροπίες έχουν αρχίσει να διαμορφώνονται στην αγορά κατοικίας, καθώς η οικονομική ανάκαμψη και το ενδιαφέρον από το εξωτερικό ωθούν τις αξίες και τα ενοίκια προς τα πάνω, την ίδια στιγμή όμως που ασκούνται και αντίρροπες δυνάμεις, καθώς η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών συνεχίζει να παραμένει καθηλωμένη λόγω του κύματος των ανατιμήσεων σε βασικά αγαθά και ενέργεια, αλλά και της ανόδου του πληθωρισμού. Οι εν λόγω εξελίξεις φαίνεται πως έχουν αντισταθμίσει πλήρως τόσο την πρόσφατη αύξηση του κατώτατου μισθού όσο και τις φοροελαφρύνσεις της κυβέρνησης. Eτσι, τόσο η αγορά όσο και η ενοικίαση κατοικίας απαιτούν μεγαλύτερο μέρος από τον προϋπολογισμό των ενδιαφερομένων σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν.

Στο πλαίσιο αυτό, η σημαντική αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης αλλά και πώλησης κατοικιών φαίνεται πως περισσότερο αποτελεί προσδοκία των ιδιοκτητών και δεν μοιάζει να είναι εύκολο να δικαιολογηθεί, τουλάχιστον όχι για το σύνολο των προσφερόμενων ακινήτων.

Περιοχές ζήτησης

«Υπάρχουν όντως περιοχές όπως τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας, όπου η ζήτηση τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση είναι υψηλή, με αποτέλεσμα να δικαιολογείται η αύξηση των τιμών, αλλά αυτό δεν ισχύει για όλα τα ακίνητα και το σύνολο του λεκανοπεδίου. Εκτιμώ λοιπόν ότι, ιδίως σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, είναι πιθανό να δούμε κάποιες διορθώσεις των τιμών, περισσότερο σε περιοχές όπου το κόστος είναι μη βιώσιμο για τα περισσότερα νοικοκυριά, όπως π.χ. σε κάποια σημεία του κέντρου, που εξακολουθούν να ζητούν πάνω από 8-9 ευρώ/τ.μ.», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών – Αττικής. Για παράδειγμα, με βάση τα στοιχεία του δείκτη τιμών (SPI), που επιμελείται το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr., κατά το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, η μέση τιμή ενοικίασης στο κέντρο της Αθήνας, παρότι παρέμεινε σταθερή στα 9 ευρώ/τ.μ., θεωρείται ιδιαίτερα υψηλή, ακόμα και με βάση τα διαχρονικά δεδομένα της αγοράς. Τιμές που πλησιάζουν τα 9-10 ευρώ/τ.μ. αφορούσαν ως επί το πλείστον διαμερίσματα στον Λυκαβηττό και στο Κολωνάκι, και όχι στους Αμπελοκήπους και στο Παγκράτι, όπου το κόστος κατά κανόνα ήταν πέριξ των 6-7 ευρώ/τ.μ.

Διαφοροποιήσεις

Η εξέλιξη αυτή οφείλεται στη διαφοροποίηση των χαρακτηριστικών μεγάλης μερίδας προσφερόμενων ακινήτων, καθώς αρκετά είναι πλέον επιπλωμένα και εξοπλισμένα, όπως επίσης και ανακαινισμένα, λόγω του ότι αποτελούν μονάδες τις οποίες οι ιδιοκτήτες προσπάθησαν, ανεπιτυχώς, να αξιοποιήσουν μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας ενοικίασης. Ενας άλλος λόγος έγκειται στη σημαντική άνοδο της ζήτησης για ενοικίαση κατοικιών, καθώς για μεγάλη μερίδα νέων νοικοκυριών δεν υπάρχει η οικονομική δυνατότητα απόκτησης κατοικίας.

Αντίστοιχα, σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης κατοικιών, σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, η αγορά κατοικίας δεν βρίσκεται αίφνης πίσω στο 2005, όταν υπήρχε πολύ υψηλή ρευστότητα και ευκολία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για την απόκτηση στέγης. Ως εκ τούτου δεν δικαιολογείται η αύξηση των τιμών να είναι πολύ έντονη και ομοιόμορφη για το σύνολο των περιοχών. Αντιθέτως θα πρέπει να γίνει σαφές ότι όπου δεν υπάρχει έντονο ενδιαφέρον από ξένους, η αύξηση των τιμών θα πρέπει να είναι πολύ πιο «ήπιου» χαρακτήρα, συγκριτικά π.χ. με τα νότια προάστια.

Τι προβλέπει η ΤτΕ

Με βάση την ΤτΕ, «η ελληνική αγορά ακινήτων τους πρώτους μήνες του 2022 βρίσκεται υπό την επίδραση αντίρροπων δυνάμεων, με τις θετικές προσδοκίες να υπερισχύουν προς το παρόν των επιπτώσεων της διεθνώς δυσμενούς συγκυρίας. Οι θετικοί ρυθμοί μεταβολής στις αξίες των ακινήτων, η επενδυτική κινητικότητα και η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας που καταγράφηκαν το 2021 αφήνουν ακόμη ισχυρό το αποτύπωμά τους στην αγορά.

Σημαντικές ωστόσο αβεβαιότητες που επηρεάζουν την ακίνητη περιουσία άμεσα, όπως το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, αλλά και έμμεσα, όπως οι ενδεχόμενες επιπτώσεις της γεωπολιτικής αστάθειας και των πληθωριστικών πιέσεων στον τουρισμό και στην επενδυτική δραστηριότητα, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν εκ νέου την αγορά ακινήτων σε στάση αναμονής, ειδικά στην περίπτωση επενδύσεων σε νέα έργα ανάπτυξης ακινήτων». 

Ενδείξεις κόπωσης στο β΄ τρίμηνο

Αν και σε μερικές περιοχές του λεκανοπεδίου έχουν αρχίσει να εμφανίζονται τα πρώτα σημάδια κόπωσης, η γενικότερη τάση των τιμών πώλησης κατοικιών παραμένει έντονα ανοδική. Με βάση τα στοιχεία του SPI (Spitogatos Property Index) για το δεύτερο τρίμηνο του 2022, στο σύνολο του λεκανοπεδίου της Αττικής καταγράφεται μέση αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης κατά 7,6% σε ετήσια βάση. Κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους η αντίστοιχη μέση αύξηση των τιμών διαμορφώθηκε σε 7,3%.

Ωστόσο, η εικόνα αυτή έχει αρχίσει να παρουσιάζει κάποιες διαφοροποιήσεις από περιοχή σε περιοχή. Για παράδειγμα, στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα βόρεια προάστια, η αύξηση των τιμών κατά το δεύτερο τρίμηνο ήταν μικρότερη εκείνης του πρώτου τριμήνου. Με βάση τα σχετικά στοιχεία, κατά το δεύτερο τρίμηνο οι τιμές στο κέντρο της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 6,9% και διαμορφώθηκαν σε 1.700 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, έναντι 1.591 ευρώ/τ.μ. το ίδιο διάστημα του προηγούμενου έτους. 

Κατά το πρώτο τρίμηνο η ετήσια αύξηση ήταν της τάξεως του 7,1%. Αντιστοίχως, στα βόρεια προάστια, κατά το πρώτο τρίμηνο η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης είχε καταγράψει ετήσια άνοδο κατά 7%, ενώ κατά το δεύτερο τρίμηνο η αύξηση περιορίστηκε σε 6,4%, σε 2.583 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο. Μικρότερη ήταν η αύξηση των τιμών και στα δυτικά προάστια, 6,5%, σε 1.500 ευρώ/τ.μ., έναντι 7,1% κατά το πρώτο τρίμηνο.

Η επιβράδυνση αυτή μπορεί να είναι συγκυριακή, π.χ. λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, ή να καταδεικνύει και την αρχή μιας γενικότερης τάσης προς μια εκλογίκευση των ζητούμενων τιμών, καθώς έχει αρχίσει να διαφαίνεται μια μεγαλύτερη δυσκολία προσέλκυσης αγοραστών. Ηδη αρκετοί μεσίτες σημειώνουν ότι ο όγκος των αγοραπωλησιών έχει αρχίσει να καταγράφει πτωτική τάση σε σχέση με τους προηγούμενους μήνες. Σε κάθε περίπτωση, οι όποιες διορθώσεις στην αγορά, αν συμβούν, δεν θα πρέπει να αναμένονται πριν από το τέλος του έτους, καθώς η αγορά ακινήτων, κατά κανόνα, προσαρμόζεται στα νέα οικονομικά δεδομένα με κάποια χρονική καθυστέρηση.

Στον αντίποδα, φαίνεται πως τα νότια προάστια της Αττικής αρχίζουν να διαχωρίζονται από την υπόλοιπη αγορά, καθώς συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον, τόσο από Ελληνες όσο και από ξένους αγοραστές, με την έναρξη της επένδυσης στο Ελληνικό να διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο. Είναι χαρακτηριστικό ότι συνολικά κατά το πρώτο εξάμηνο η μέση ζητούμενη τι-μή καταγράφει μέση αύξηση κατά 10,45% (10% το πρώτο τρίμηνο και 10,9% το δεύτερο τρίμηνο). Σήμερα η μέση τιμή πώλησης για ένα σπίτι στα νότια προάστια ξεπερνά τα 3.050 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 2.765 ευρώ/τ.μ. πριν από ένα χρόνο και έναντι 2.550 ευρώ/τ.μ. κατά το αντίστοιχο διάστημα του 2019. 

Σημαντικό ρόλο στη διατήρηση του ανοδικού ρυθμού των τιμών πώλησης κατοικιών σε υψηλό επίπεδο διαδραματίζουν, εκ νέου, οι άμεσες ξένες επενδύσεις, οι οποίες έχουν ανακάμψει κατακόρυφα. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο καταγράφηκαν εισροές ξένων κεφαλαίων ύψους 374 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων στην ελληνική αγορά. Πρόκειται για μια κατακόρυφη αύξηση της τάξεως του 74,8% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, όταν είχαν καταγραφεί εισροές 214 εκατ. ευρώ. 

Υπενθυμίζεται ότι το 2021 είχε επενδυθεί 1,17 δισ. ευρώ, μια επίδοση 34,5% υψηλότερη από τα 875 εκατ. ευρώ ξένων επενδύσεων κατά το 2020.

Ηδη, πριν από την εκτόξευση του ενεργειακού κόστους που συμπιέζει τα οικονομικά των νοικοκυριών, το κόστος στέγασης κρινόταν επαχθές για το 1/3 των νοικοκυριών στην Ελλάδα. Με βάση τα στοιχεία της Eurostat για το 2020, το 33,3% των νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% των εισοδημάτων του για την κάλυψη δαπανών που σχετίζονται με το ακίνητο στο οποίο μένουν (π.χ. δόση στεγαστικού, δαπάνες κοινοχρήστων, θέρμανσης, ενέργειας κτλ.). Την ίδια στιγμή, ο μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι μόλις 7,8%, ενώ η αμέσως επόμενη χώρα μετά την Ελλάδα είναι η Βουλγαρία, όπου το αντίστοιχο ποσοστό όμως είναι 14,4%. Η Eurostat αναφέρει ότι οι σχετικές δαπάνες δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν το 30% του εισοδήματος, προτού αρχίσουν να λειτουργούν εις βάρος της ποιότητας ζωής.

Απομονώνοντας τους ενοικιαστές, προκύπτει ότι το ποσοστό εκείνων που ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τις στεγαστικές τους ανάγκες, ανήλθε το 2020 σε 79,2%. Δηλαδή, σχεδόν οκτώ από τους 10 ανθρώπους που διέμεναν στο ενοίκιο το 2020 κρίνονται ως υπερβολικά επιβαρυμένοι πολίτες, ποσοστό που αναμένεται να αυξηθεί ακόμα περισσότερο λόγω της ανόδου των ενοικίων και των λοιπών δαπανών (π.χ. ρεύμα) τόσο το 2021, όσο και φέτος.

Μέσος όρος στην Ε.Ε.

Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και στην Ε.Ε. ο μέσος όρος μεταξύ των ενοικιαστών που βρίσκονται στην ίδια κατάσταση, δεν ξεπερνά το 21,1%, είναι δηλαδή σχεδόν τέσσερις φορές χαμηλότερος. 

Η αμέσως επόμενη χώρα, μετά την Ελλάδα, είναι η Ουγγαρία, με το 46,7% των ενοικιαστών να δαπανά πάνω από το 40% των εισοδημάτων τους για τις στεγαστικές τους ανάγκες, ενώ ακολουθεί η Βουλγαρία με 44,8%.

Πάντως, με βάση τα μέχρι στιγμής δεδομένα, δεν φαίνεται κάποια τάση άμεσης αποκλιμάκωσης των τιμών πώλησης, ή ενοικίασης κατοικιών. Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της ΤτΕ για τη νομισματική πολιτική, «οι μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, γεγονός που αποτυπώνεται στις αξίες και τις χαμηλές, αναλογικά με άλλες περιόδους αυξημένης αβεβαιότητας, αποδόσεις των ακινήτων εισοδήματος. 

Προϋποθέσεις για τη βραχυπρόθεσμη διατήρηση της δυναμικής της ελληνικής κτηματαγοράς είναι η σταδιακή αποκλιμάκωση της γεωπολιτικής κρίσης, αλλά και η αποκατάσταση της ομαλής λειτουργίας των εφοδιαστικών αλυσίδων μετά τη διατάραξη που ήταν απόρροια της υγειονομικής κρίσης, η οποία δεν έχει ακόμη τεθεί πλήρως υπό έλεγχο».

Πηγή: kathimerini.gr