Δεύτερη ζωή στα ξενοδοχεία Ξενία – Το business plan της ΕΤΑΔ

Eπειτα από δεκαετίες επενδυτικής απραξίας, γραφειοκρατικών αγκυλώσεων και σταδιακής απαξίωσης σημαντικού μέρους του χαρτοφυλακίου τους, τα ιστορικά ξενοδοχεία Ξενία εισέρχονται σε μια νέα φάση ενεργού διαχείρισης. Το εμβληματικό brand, που ταυτίστηκε με την τουριστική άνοιξη της χώρας τον περασμένο αιώνα, τίθεται πλέον στο επίκεντρο ενός στοχευμένου business plan από την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ). Ο στόχος είναι πλέον διττός και καθαρά τεχνοκρατικός: η εμπορική αξιοποίηση της κρατικής περιουσίας μέσω ιδιωτικών κεφαλαίων και η τόνωση των περιφερειακών οικονομιών με μετρήσιμο αντίκτυπο.

Σήμερα, η ΕΤΑΔ διαχειρίζεται ένα χαρτοφυλάκιο 29 συνολικά ακινήτων –πρώην ξενοδοχειακών μονάδων και τουριστικών περιπτέρων– το οποίο ιστορικά υπήρξε εξαιρετικά ανομοιογενές ως προς τη νομική και πολεοδομική του ωρίμανση. Πλέον, το τοπίο δείχνει να ξεκαθαρίζει, με τη διαδικασία της αξιοποίησης να περνάει από τη θεωρία στην πράξη. Σύμφωνα με τα πλέον πρόσφατα στοιχεία, 11 ακίνητα βρίσκονται ήδη υπό καθεστώς μίσθωσης και λειτουργούν, έξι μονάδες βρίσκονται στο τελικό στάδιο υπογραφής των σχετικών συμβάσεων, ενώ οκτώ επιπλέον ακίνητα τελούν υπό καθεστώς εντατικής ωρίμανσης προκειμένου να ακολουθήσει η διενέργεια πλειοδοτικών διαγωνισμών.

Η στροφή αυτή δεν αφορά απλώς την αποσπασματική εκμίσθωση assets, αλλά εντάσσεται σε μια ευρύτερη στρατηγική επανατοποθέτησης (repositioning) των ακινήτων στη σύγχρονη τουριστική αγορά. Οπως επισημαίνει, μιλώντας στην Καθημερινή, η διευθύνουσα σύμβουλος της ΕΤΑΔ, Ηρώ Χατζηγεωργίου: «Τα Ξενία επιστρέφουν ως ένα σύγχρονο εργαλείο ανάπτυξης για την ελληνική περιφέρεια». Και προσθέτει: «Υλοποιούμε ένα ολοκληρωμένο σχέδιο που μετατρέπει ένα σύνθετο χαρτοφυλάκιο σε ένα ενεργό δίκτυο προορισμών, με πραγματικό οικονομικό και κοινωνικό αποτύπωμα. Η στρατηγική μας βασίζεται σε τρεις άξονες: αξιοποίηση με σύγχρονους όρους και προσέλκυση επενδύσεων, προστασία της αρχιτεκτονικής και πολιτιστικής ταυτότητας των ακινήτων και ενίσχυση της τοπικής ανάπτυξης. Στόχος μας είναι τα Ξενία να επαναπροσδιοριστούν ως ένα ισχυρό εθνικό brand, που συνδέει την ιστορία με το σήμερα και συμβάλλει στη διαμόρφωση ενός πιο βιώσιμου και ισορροπημένου τουριστικού μοντέλου για τη χώρα».

Στην πράξη, το μοντέλο αξιοποίησης προσαρμόζεται στο εκάστοτε μικρο-περιβάλλον και στις εμπορικές προοπτικές κάθε περιοχής. Σε αρκετές περιπτώσεις, προκρίνεται το σχήμα των μακροχρόνιων μισθώσεων που προϋποθέτουν σημαντικές κεφαλαιουχικές δαπάνες (capex) από πλευράς ιδιωτών για την πλήρη αναβάθμιση των υποδομών. Ενδεικτική είναι η περίπτωση της Ουρανούπολης, όπου ο διαγωνισμός για την 30ετή μίσθωση του ακινήτου ολοκληρώθηκε πέρυσι, ανοίγοντας τον δρόμο για τη δημιουργία μιας high-end τουριστικής μονάδας. Αντίστοιχα, τα ήδη εκμισθωμένα Ξενία σε Πορταριά και Αράχωβα λειτουργούν ως απτά παραδείγματα επιτυχημένων ιδιωτικών επενδύσεων. Ειδικά στο Ξενία Αράχωβας, σύμφωνα με πληροφορίες της αγοράς, οι εργασίες ριζικής ανακατασκευής βαίνουν προς ολοκλήρωση και το συγκρότημα ετοιμάζεται για άμεση επαναλειτουργία.

Ωστόσο, το επενδυτικό πλάνο δεν εξαντλείται στην αμιγώς ξενοδοχειακή χρήση. Οπου οι τοπικές συνθήκες το απαιτούν, υιοθετούνται μοντέλα εναλλακτικής αξιοποίησης με θεσμικό ή ακαδημαϊκό πρόσημο. Το Ξενία Μυτιλήνης αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτού του άξονα. Εχοντας παραχωρηθεί στο Πανεπιστήμιο Αιγαίου πριν από 25 χρόνια από τον ΕΟΤ, το κτίριο αποκαταστάθηκε, διασώθηκε από τη φθορά και ενσωματώθηκε πλήρως στην τοπική ζωή. Η αρχική παραχώρηση έληξε το 2020 και πρόσφατα υπεγράφη η νέα σύμβαση μίσθωσης μεταξύ του Πανεπιστημίου και της ΕΤΑΔ.

Στον αντίποδα, περιπτώσεις αστοχιών λειτούργησαν ως καταλύτης για την αλλαγή προσέγγισης. Το παράδειγμα της Ηγουμενίτσας, όπου η παλαιότερη παραχώρηση σε πανεπιστημιακό φορέα κατέληξε σε παρατεταμένη εγκατάλειψη του ακινήτου, κατέδειξε τα όρια των πρακτικών του παρελθόντος. Πλέον, η κατεύθυνση της ΕΤΑΔ είναι σαφής: κάθε μορφή αξιοποίησης θα συνοδεύεται από αυστηρές ρήτρες ελέγχου και σαφή προαπαιτούμενα λειτουργίας.

Παράλληλα, μία από τις πιο σύνθετες παραμέτρους του project είναι η διαχείριση ακινήτων που φέρουν τον χαρακτηρισμό του νεότερου μνημείου. Το Ξενία Κοζάνης, έργο του εμβληματικού Αρη Κωνσταντινίδη, παρέμεινε εκτός αγοράς για περισσότερο από δύο δεκαετίες. Πλέον εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης, με τον σχετικό διαγωνισμό να αναμένεται εντός του έτους. Η επιχειρηματική πρόκληση εδώ είναι διπλή: η εξασφάλιση της εμπορικής βιωσιμότητας πρέπει να συμπορεύεται απόλυτα με τους αυστηρούς πολεοδομικούς περιορισμούς που επιβάλλει ο διατηρητέος χαρακτήρας του. Στην ίδια διαγωνιστική αφετηρία αναμένεται να βρεθεί φέτος και το Ξενία στο Καλέντζι.

Η τρέχουσα συγκυρία ευνοεί το εγχείρημα. Με τις τάσεις στην παγκόσμια αγορά φιλοξενίας να μετατοπίζονται προς τον βιωματικό τουρισμό, τα Ξενία διαθέτουν ένα σπάνιο premium χαρακτηριστικό: βρίσκονται σε «οικόπεδα-φιλέτα», οργανικά ενταγμένα στο φυσικό τοπίο. Αυτό ακριβώς το στοιχείο φιλοδοξεί να κεφαλαιοποιήσει η ΕΤΑΔ. Ακίνητα σε περιοχές όπως η Βυτίνα, η Τσαγκαράδα, η Κομοτηνή και η Δράμα έχουν τη δυναμική να λειτουργήσουν ως πολλαπλασιαστές ισχύος για τις τοπικές οικονομίες, ενισχύοντας την απασχόληση και αποσυμφορίζοντας τους ήδη κορεσμένους προορισμούς.

Ο οδικός χάρτης για την επόμενη φάση του προγράμματος βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη. Οι διαδικασίες για τα ακίνητα της Κομοτηνής και της Βυτίνας προχωρούν, με τα αντίστοιχα e-Auctions να αναμένονται σύντομα, ενώ «τρέχει» η ωρίμανση για επιπλέον assets που θα βγουν στην αγορά τη διετία 2026-2027.

Σε τελική ανάλυση, το στοίχημα της διοίκησης της ΕΤΑΔ είναι τα δημόσια αυτά ακίνητα να πάψουν να αποτελούν αδρανή βαρίδια του ισολογισμού της και να μετασχηματιστούν σε βιώσιμα assets, αποδεικνύοντας ότι η κρατική περιουσία μπορεί να γίνει μοχλός οικονομικής ανάπτυξης.

Κτίρια – μνημεία του ελληνικού μοντερνισμού

Το πρόγραμμα «Ξενία» αποτέλεσε τη σημαντικότερη προσπάθεια παραγωγής δημόσιας τουριστικής υποδομής στη μεταπολεμική Ελλάδα. Σύμφωνα με τα ιστορικά αρχεία του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού (ΕΟΤ) και μελέτες αρχιτεκτονικής ιστορίας, όπως αυτές των ερευνητών Βασίλη Κολώνα και Μυρτώς Κώτση, ο φορέας υλοποίησης και χρηματοδότησης ήταν αποκλειστικά ο ΕΟΤ, ο οποίος αξιοποίησε στα πρώτα στάδια κεφάλαια από το Σχέδιο Μάρσαλ.

Η χρονολογική εξέλιξη του προγράμματος διακρίνεται σε δύο κύριες φάσεις. Η πρώτη ξεκινάει στις αρχές της δεκαετίας του 1950 υπό τη διεύθυνση του αρχιτέκτονα Χαράλαμπου Σφαέλλου, ο οποίος έθεσε τις σχεδιαστικές βάσεις εντάσσοντας τα κτίρια στο τοπίο με αυστηρό σεβασμό στην κλίμακα και στα τοπικά υλικά.

Η δεύτερη και πιο αναγνωρίσιμη φάση, από το 1957 έως το 1967, ταυτίζεται απόλυτα με τον αρχιτέκτονα Αρη Κωνσταντινίδη. Ως προϊστάμενος της Υπηρεσίας Μελετών του ΕΟΤ, ο Κωνσταντινίδης, μαζί με διακεκριμένους συνεργάτες όπως οι Ιωάννης Τριανταφυλλίδης, Διονύσης Ζήβας και Γιώργος Νικολετόπουλος, δημιούργησε ένα τυποποιημένο, λιτό αλλά εξαιρετικά προσαρμοστικό μοντέρνο αρχιτεκτονικό «λεξιλόγιο».

Στο συνολικό αυτό εγχείρημα εντάσσεται και η σημαντική συμμετοχή κορυφαίων δημιουργών, όπως ο Δημήτρης Πικιώνης και η Καίτη Διαλεισμά, ενώ και ο Ιωάννης Τριανταφυλλίδης άφησε το δικό του ξεχωριστό δημιουργικό αποτύπωμα.

Τα ξενοδοχεία αυτά λειτουργούσαν αρχικά υπό την άμεση και κεντρική διαχείριση του ΕΟΤ, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις δίνονταν μέσω μισθώσεων σε ιδιώτες επιχειρηματίες, προσφέροντας πρωτόγνωρα για την εποχή επίπεδα φιλοξενίας. Η περίοδος ακμής τους διήρκεσε μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του 1970. Η ραγδαία παρακμή ξεκίνησε τη δεκαετία του 1980.

Η μαζική ανάπτυξη του ιδιωτικού τουριστικού τομέα, που προσέφερε νέες ανέσεις, όπως τηλεοράσεις στα δωμάτια και κλιματισμό, σε συνδυασμό με την προφανή δυσκαμψία του κρατικού μηχανισμού να χρηματοδοτήσει τις απαραίτητες ανακαινίσεις, κατέστησαν τα Ξενία μη ανταγωνιστικά. Σταδιακά, το κράτος αποσύρθηκε από τη διαχείρισή τους. Τα κτίρια περιήλθαν στην ΕΤΑΔ και η πλειονότητα των μονάδων έκλεισε οριστικά μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 1990. Εκτοτε, με λιγοστές εξαιρέσεις μονάδων που παραχωρήθηκαν σε ιδιώτες, τα περισσότερα παρέμειναν κλειστά, μετατρέποντας πολλά από αυτά τα αρχιτεκτονικά μνημεία του ελληνικού μοντερνισμού σε ερειπωμένα κελύφη. Η τρέχουσα προσπάθεια της ΕΤΑΔ να τα αξιοποιήσει αποτελεί την πιο ολοκληρωμένη και φιλόδοξη μέχρι στιγμής, με τα πρώτα σημάδια να είναι ενθαρρυντικά, σχολιάζουν κύκλοι της αγοράς και του τουρισμού.