Κτηματολόγιο: Πώς διορθώνονται τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» – Τα 9 βήματα

Νέα διαδικασία τίθεται σε εφαρμογή από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 για όσους διεκδικούν την κυριότητα ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», επικαλούμενοι έκτακτη χρησικτησία.

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι η προσφυγή σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης αποτελεί πλέον προϋπόθεση για να συζητηθεί η σχετική αγωγή. Χωρίς αυτήν, η συζήτηση της αγωγής θα κρίνεται απαράδεκτη.

Παράλληλα, εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου και ο ενδιαφερόμενος διαθέτει πλήρη φάκελο αποδεικτικών στοιχείων, η εγγραφή μπορεί να διορθωθεί μέσω συμφωνίας, χωρίς να απαιτείται η έκδοση δικαστικής απόφασης.

Ποιους αφορά η νέα διαδικασία

Η ρύθμιση αφορά πολίτες οι οποίοι ασκούν επί τουλάχιστον 20 χρόνια τη νομή ενός ακινήτου σαν να ήταν ιδιοκτήτες του, χωρίς όμως να διαθέτουν καταχωρισμένο τίτλο κυριότητας, ενώ το ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Δεν πρόκειται για αυτόματη αναγνώριση της κυριότητας. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να αποδείξει την 20ετή νομή, να ακολουθήσει την προβλεπόμενη διαδικασία διαμεσολάβησης και να υποβάλει δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Κεντρικό ρόλο αναλαμβάνει ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής, ο οποίος πρέπει να είναι διαπιστευμένος, κάτοχος πτυχίου Νομικής και εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο που τηρεί η Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης.

Ο φάκελος της χρησικτησίας

Για να προχωρήσει η διαδικασία, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκομίσει τουλάχιστον δύο από τα ακόλουθα αποδεικτικά στοιχεία:

• λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομά του,
• μισθωτήρια συμβόλαια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων,
• δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές,
• οικοδομική άδεια,
• τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας,
• ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής, το οποίο έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και φέρει βεβαία χρονολογία.

Τα παραπάνω δεν αρκούν από μόνα τους. Υποχρεωτικά απαιτούνται επίσης τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, στις οποίες θα περιγράφονται η 20ετής νομή, η θέση, το εμβαδόν και τα όρια του ακινήτου.

Παράλληλα, το ακίνητο θα πρέπει να περιλαμβάνεται στο έντυπο Ε9 του ενδιαφερομένου για τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Τα 9 βήματα της διαδικασίας

1. Έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής

   Ο ενδιαφερόμενος πρέπει αρχικά να επιβεβαιώσει, μέσω δικηγόρου ή του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου, ότι το ακίνητο εμφανίζεται πράγματι ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

2. Επιλογή κτηματολογικού διαμεσολαβητή

   Επιλέγεται διαπιστευμένος κτηματολογικός διαμεσολαβητής από το ειδικό μητρώο.

3. Συγκέντρωση των δικαιολογητικών

   Ο φάκελος πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον δύο αποδεικτικά χρησικτησίας, δύο ένορκες βεβαιώσεις και Ε9 δεκαετίας. Η 20ετής νομή πρέπει να έχει συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

4. Kαταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων

   Το φύλλο βασικών στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον διαμεσολαβητή, καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με την καταβολή πάγιου τέλους. Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα.

5. Αναμονή τουλάχιστον 30 ημερών

   Η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία μπορεί να γίνει τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων. Εάν δεν τηρηθεί η προθεσμία, το πρακτικό της διαμεσολάβησης είναι άκυρο.

6. Συμμετοχή του Δημοσίου

   Το Δημόσιο, οι ΟΤΑ και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου συμμετέχουν υποχρεωτικά, μέσω του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, έμμισθων δικηγόρων ή ειδικά εξουσιοδοτημένων νομικών. Η συμμετοχή μπορεί να πραγματοποιηθεί και μέσω τηλεδιάσκεψης.

7. Διεξαγωγή της διαμεσολάβησης

   Ο διαμεσολαβητής ελέγχει την πληρότητα των στοιχείων και τα επισυνάπτει στο πρακτικό. Εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

8. Δήλωση φόρου χρησικτησίας

   Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο πρέπει να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ο φόρος αντιστοιχεί στον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, με βασικό συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας.

9. Κατάθεση του πρακτικού

   Επικυρωμένο αντίγραφο του πρακτικού κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο. Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία».

Τι συμβαίνει εάν το Δημόσιο δεν απαντήσει

Οι αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες οφείλουν να αποστείλουν εγκαίρως έγγραφο σχετικά με το εάν προβάλλουν δικαιώματα επί του ακινήτου.

Εάν δεν το πράξουν, δημιουργείται τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου. Αυτό, ωστόσο, δεν ισοδυναμεί από μόνο του με αυτόματη αναγνώριση της κυριότητας του ιδιώτη, ο οποίος εξακολουθεί να πρέπει να αποδείξει την έκτακτη χρησικτησία.

Η μη αποστολή ή η εκπρόθεσμη αποστολή του εγγράφου χαρακτηρίζεται ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τους αρμόδιους δημοσίους υπαλλήλους.

Πότε μπορεί να αποφευχθεί η δίκη

Εφόσον επιτευχθεί συμφωνία κατά τη διαμεσολάβηση, το σχετικό πρακτικό μπορεί να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο και να διορθώσει την ανακριβή εγγραφή, χωρίς να απαιτείται δικαστική απόφαση.

Εάν δεν υπάρξει συμφωνία, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να συνεχίσει τη δικαστική διαδικασία. Θα πρέπει όμως να αποδείξει ότι πραγματοποιήθηκε η υποχρεωτική αρχική συνεδρία, διαφορετικά η αγωγή δεν θα μπορεί να συζητηθεί.

Σε περίπτωση που ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, στο πρακτικό πρέπει να επισυνάπτονται τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στο Κτηματολόγιο.

Ποια ακίνητα εξαιρούνται

Η διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα που ανήκουν στη δημόσια κτήση ή αποτελούν κοινόχρηστα πράγματα.

Για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» προβλέπεται, κατά κανόνα, η υποβολή αίτησης αντί αγωγής. Εάν, όμως, ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, απαιτείται η άσκηση αγωγής και εφαρμόζεται η νέα διαδικασία.

Η διάταξη του άρθρου 61 τίθεται σε ισχύ στις 16 Σεπτεμβρίου 2026, καθιστώντας την προετοιμασία πλήρους φακέλου καθοριστική για όσους επιδιώκουν να διορθώσουν εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη».