Τέλος τα Airbnb στις πολυκατοικίες εφόσον ο κανονισμός προβλέπει αποκλειστικά χρήση κατοικίας

Οχι μόνο απαγόρευσε το Πρωτοδικείο Αθηνών την επαγγελματική χρήση διαμερίσματος πολυκατοικίας υπό το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), αλλά επαπείλησε κατά της ιδιοκτήτριας, σε περίπτωση που δεν χρησιμοποιηθεί από εδώ και στο εξής το διαμέρισμα ως κατοικία, χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση των περιορισμών που θέτει η δικαστική απόφαση.

Η απόφαση αυτή αποτελεί πλέον νομολογία για ανάλογες περιπτώσεις, καθώς μάλιστα κρίθηκε ότι «οι οριζόντιες ιδιοκτησίες διαμερισμάτων που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν θεωρούνται στην πραγματικότητα ιδιωτικές κατοικίες, αλλά μετατρέπονται εν τοις πράγμασι σε τουριστικά καταλύματα».

Διαχειρίστρια πολυκατοικίας της Αθήνας και παράλληλα ιδιοκτήτρια διαμερίσματος προσέφυγε στα δικαστήρια υποστηρίζοντας ότι, κατά παράβαση του κανονισμού και της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, ιδιοκτήτρια διαμερίσματος το περσινό καλοκαίρι καταχώρησε σε ιστοσελίδα (Airbnb, Booking κ.λπ.) ότι το διαμέρισμά της διατίθεται ως τουριστικό κατάλυμα με το σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb).

Ακόμη, η διαχειρίστρια επισήμανε ότι οι πελάτες του Airbnb «σε καθημερινή βάση οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα όπου διαμένουν όσο και στους κοινόχρηστους χώρους, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, ενώ προβαίνουν και σε ενέργειες που σχετίζονται με την υπερεντατική χρήση των κοινόχρηστων χώρων και την ασυνήθη φθορά τους, ενώ παράλληλα εγείρονται και ζητήματα παραβίασης της ασφάλειας της οικοδομής με την άκριτη είσοδο τρίτων προσώπων, διαταράσσοντας την ομαλή διαμονή των ενοίκων στις ιδιόκτητες κατοικίες τους».

Η διαχειρίστρια ζήτησε από το δικαστήριο, μεταξύ άλλων, να υποχρεωθεί η ιδιοκτήτρια του εν λόγω διαμερίσματος να:

α/ κατεβάσει τη διαφημιστική ανάρτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις από όλες τις διαδικτυακές πλατφόρμες αναζήτησης τουριστικών καταλυμάτων,

β/ αφαιρέσει το κουτί έξω από την πολυκατοικία που χρησιμοποιεί για την τοποθέτηση των κλειδιών της κεντρικής εισόδου,

γ/ παύσει στο μέλλον την εκμίσθωση του διαμερίσματος υπό καθεστώς Airbnb και να το χρησιμοποιεί μόνο ως κατοικία. Παράλληλα, ζήτησε η δικαστική απόφαση που θα εκδοθεί να έχει ρήτρα-απειλή χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης για κάθε παραβίαση των όσων αποφασίσει το δικαστήριο.

Ο κανονισμός

Οπως αναφέρουν οι δικαστές, σύμφωνα με τον κανονισμό, τα διαμερίσματα «προορίζονται ίνα χρησιμεύσουν ως κατοικίαι, πάσα δε άλλη χρήσις πλην της κατοικίας απαγορεύεται». Πρόβλεψη η οποία δεν έχει έως τώρα τροποποιηθεί.

«Η βούληση των ιδιοκτητών», όπως προκύπτει από τον κανονισμό πολυκατοικίας, ήταν «η απαγόρευση της χρήσης των διαμερισμάτων ως ξενοδοχείου ή τύπου ξενοδοχείου ή προς παροχή υπηρεσιών που προκαλούν συρροή μεγάλου αριθμού επισκεπτών ή ασυνήθη θόρυβο» και η απαγόρευση των Airbnb, γιατί «οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν θεωρούνται στην πραγματικότητα ιδιωτικές κατοικίες, αλλά μετατρέπονται εν τοις πράγμασι σε τουριστικά καταλύματα». Μάλιστα, στο σημείο αυτό το Πρωτοδικείο επικαλείται απόφαση του Εφετείου Αθηνών που αφορά παρεμφερή υπόθεση.

Δεν παραλείπουν οι πρωτοδίκες να ξεκαθαρίσουν ότι στον κανονισμό «δεν αναφέρεται ρητά η απαγόρευση χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω αδυναμίας πρόβλεψης των εν λόγω μισθώσεων κατά τον χρόνο κατάρτισής του».

Ωστόσο, «το κενό αυτό θα πρέπει να συμπληρωθεί λαμβάνοντας υπόψη τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, ερμηνεύοντας την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλόμενων μερών, αν γνώριζαν τη δυνατότητα τέτοιας χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών κατά τον χρόνο κατάρτισης του κανονισμού».

Το βασικό πρόβλημα για τους διαχειριστές των πολυκατοικιών είναι ότι οι πολλοί ιδιοκτήτες των Airbnb είναι αλλοδαποί αγνώστου κατοικίας και δεν μπορούν να έρθουν σε συνεννόηση μαζί τους

Σύμφωνα με την απόφαση, «τέτοια καταλύματα, στα οποία διαμένουν προσωρινά τουρίστες κατά τις ολιγοήμερες διακοπές τους, συνιστούν αδιαμφισβήτητα τουριστικά καταλύματα ξενοδοχειακού τύπου, ενώ χαρακτηριστικό της απόδοσης αυτού του χαρακτηρισμού αποτελεί και το γεγονός ότι οι μισθωτές, πριν ή κατά τη διάρκεια της παραμονής τους, δεν λαμβάνουν γνώση του κανονισμού, στον οποίο αναφέρονται λεπτομερώς τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που διέπουν τις σχέσεις συνιδιοκτητών και ενοίκων, όπως αντιθέτως συμβαίνει στις αστικές μισθώσεις κατοικιών, που περιλαμβάνουν ειδική διάταξη σε όρο του μισθωτηρίου συμφωνητικού».

Εξάλλου, «οι επισκέπτες, οι οποίοι είναι συνήθως αλλοδαποί που κάνουν χρήση του διαμερίσματος για λίγες ημέρες (3-5 ημέρες έκαστος) για λόγους παραθερισμού, πιθανολογείται ότι οχλαγωγούν εντός του διαμερίσματος, αλλά και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, τόσο κατά την εγκατάσταση και αποχώρησή τους με τη μεταφορά του ατομικού εξοπλισμού τους, αλλά και κατά την προσαρμογή του καταλύματος στις δικές τους εναλλασσόμενες κάθε φορά ανάγκες (μετατόπιση επίπλων, χρήση εγκαταστάσεων), όπως επίσης και κατά τη χρήση του κοινόχρηστου κήπου», σημειώνεται στη δικαστική απόφαση.

Τουριστικό κατάλυμα

Ολα αυτά έχουν διαταράξει την ησυχία και την καθημερινή γαλήνη των συνιδιοκτητών και την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας. Από τη δικογραφία «πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ ης χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, συγκεκριμένα ως τουριστικό κατάλυμα, που προσιδιάζει στην έννοια του ξενοδοχείου, αφού φιλοξενεί σε αυτό άγνωστο αριθμό ατόμων που εναλλάσσονται σε τακτικά χρονικά διαστήματα ολίγων ημερών παραβιάζοντας τον κανονισμό».

Τελικά, η αίτηση της διαχειρίστριας κρίθηκε νόμιμη και έγινε δεκτή. Το δικαστήριο υποχρέωσε την ιδιοκτήτρια του εν λόγω διαμερίσματος «να παύσει προσωρινά την προσβολή του κανονισμού σύστασης της πολυκατοικίας, και συγκεκριμένα να παύσει και να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας της με το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων». Επίσης, επαπειλήθηκε σε βάρος της χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση του διατακτικού της δικαστικής απόφασης.