Τι προβλέπουν τα Ειδικά Σχέδια του ΥΠΕΝ για τη δόμηση σε οικισμούς που εγκαταλείπονται

Νέες ρυθμίσεις εισάγονται στα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.) και οι οποίες αφορούν τη δόμηση σε συγκεκριμένες περιπτώσεις οικισμών που έχουν εγκαταλειφθεί ή βρίσκονται υπό εγκατάλειψη. 

Σύμφωνα με κύκλους του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι νέες αυτές ρυθμίσεις περιλαμβάνουν ένα εργαλείο που θα λειτουργεί με αυστηρές διαδικασίες και πολλαπλές ασφαλιστικές δικλείδες, ενώ έχει ήδη θεσμοθετηθεί από το 2014 και τώρα τροποποιείται ώστε να μπορεί να ενεργοποιηθεί.

Όπως αναφέρουν, η ανάγκη επικαιροποίησης προκύπτει από σημαντικές μεταβολές στον χωρικό σχεδιασμό της χώρας. Αυτές οι μεταβολές αφορούν στην προώθηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, στη σταδιακή ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και στον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης. Σκοπός, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές είναι η «η προσαρμογή των εργαλείων που θα επιτρέψουν την ανάπτυξη με όρους βιωσιμότητας».

Την ίδια στιγμή, εκατοντάδες εγκαταλελειμμένοι ή φθίνοντες οικισμοί παραμένουν αναξιοποίητοι, με συνέπεια να χάνεται πολύτιμο οικιστικό απόθεμα σε περίοδο στεγαστικής πίεσης, να επιταχύνεται η ερήμωση της υπαίθρου και να περιορίζονται οι δυνατότητες προσέλκυσης κατοίκων και επενδύσεων.

«Σκοπός της ρύθμισης είναι να αντιμετωπίσει τη δημογραφική συρρίκνωση»

Σκοπός της ρύθμισης, όπως αναφέρουν κύκλοι του ΥΠΕΝ, είναι να αντιμετωπίσει τη δημογραφική συρρίκνωση και την εγκατάλειψη της ελληνικής υπαίθρου, να τονώσει την τοπική οικονομία, να στηρίξει τη συγκράτηση και προσέλκυση πληθυσμού και να ενισχύσει την περιφερειακή ανάπτυξη, μέσω οργανωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού που διασφαλίζει τόσο την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος όσο και τη μακροχρόνια βιωσιμότητα των οικισμών.

Η αναζωογόνηση των οικισμών, μέσω οργανωμένων επεκτάσεων που συνδέονται άμεσα με τον υφιστάμενο εγκαταλελειμμένο οικισμό, μπορεί να λειτουργήσει ως μοχλός για την επανενεργοποίηση του οικιστικού του αποθέματος. Παράλληλα, ενισχύεται η ασφάλεια δικαίου και η περιβαλλοντική προστασία, καθώς τα Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α. εντάσσονται πλήρως στο νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, εφαρμόζονται υπό αυστηρές προϋποθέσεις και συνοδεύονται από συγκεκριμένες εγγυήσεις, όπως περιορισμένη έκταση, υποχρεωτική εισφορά σε γη και χρήμα, έλεγχο γεωλογικής καταλληλότητας, περιβαλλοντική αδειοδότηση και μορφολογικούς κανόνες που εξασφαλίζουν την αισθητική και λειτουργική εναρμόνιση με τον υφιστάμενο οικισμό, όπως υποστηρίζουν οι ίδιοι κύκλοι.

Με αυτόν τον τρόπο, η ανάπτυξη δεν αποσυνδέεται από την προστασία του χώρου: υπηρετεί την αναβίωση της υπαίθρου, συμβάλλει στη διατήρηση του περιβάλλοντος και δημιουργεί νέες ευκαιρίες για επενδύσεις και τοπική ανάπτυξη.

«Δεν θεσπίζεται γενικευμένο δικαίωμα δημιουργίας νέων οικισμών στην εκτός σχεδίου περιοχή»

Οι ίδιοι κύκλοι εμφανίζονται καθησυχαστικοί, σημειώνοντας πως δεν θεσπίζεται γενικευμένο δικαίωμα δημιουργίας νέων οικισμών στην εκτός σχεδίου περιοχή και δεν καταργείται το ισχύον σύστημα χωρικού και περιβαλλοντικού ελέγχου.

Ειδικότερα, τα Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α. προϋποθέτουν την εξής διαδικασία:

Απαιτείται εκπόνηση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης, το οποίο εγκρίνεται αποκλειστικά με Προεδρικό Διάταγμα, μετά από γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και πλήρη πολεοδομική, περιβαλλοντική και τεχνική αξιολόγηση.

Το σχέδιο προβλέπει την αναγνώριση και οριοθέτηση του συνεκτικού τμήματος, την καταγραφή των δημόσιων χώρων και των ιστορικών/παραδοσιακών κτισμάτων, την προστασία της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας και την επιβολή ειδικών μορφολογικών κανόνων.
Η δυνατότητα ανάπτυξης λειτουργικά συνδεόμενων εκτάσεων δεν νοείται ως αυτοτελής επενδυτική δραστηριότητα, αλλά ως μέσο για τη βιώσιμη επαναλειτουργία του οικισμού, την εξασφάλιση των αναγκαίων υποδομών και την ενίσχυση της μόνιμης κατοίκησης, σημειώνουν οι ίδιες πηγές.

Επιπλέον, οι ρυθμίσεις μεταφέρουν κάθε νέα ανάπτυξη από το καθεστώς της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης σε οργανωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό με Προεδρικό Διάταγμα, δηλαδή ακριβώς στη μορφή σχεδιασμού που απαιτεί η νομολογία του ΣτΕ για σοβαρές χωρικές μεταβολές. Δεν πρόκειται για μεμονωμένες οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου, αλλά για ανάπτυξη που μπορεί να προχωρήσει μόνο μετά από ολοκληρωμένο και ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

«Τουλάχιστον το 50% της πολεοδομούμενης έκτασης αποδίδεται σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους»

Παράλληλα, προβλέπεται ότι τουλάχιστον το 50% της πολεοδομούμενης έκτασης αποδίδεται σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους ή σε έργα δημοσίου χαρακτήρα, ενώ τίθεται και ειδική χρηματική εισφορά για υποδομές, αποκατάσταση δημόσιων κτιρίων και προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.

Οι προϋποθέσεις απαιτούν, κατά περίπτωση, αξιολόγηση αρχιτεκτονικής αξίας, γεωλογικής καταλληλότητας, περιβαλλοντικής συμβατότητας, ύπαρξης υποδομών και συμβατότητας με τον υπερκείμενο χωρικό σχεδιασμό, μέχρι την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Το γεγονός ότι ένας οικισμός πληροί τον πληθυσμιακό ορισμό του άρθρου 101 δεν σημαίνει ότι πληροί τις αντίστοιχες σωρευτικές προϋποθέσεις των σχετικών άρθρων ούτε ότι μπορεί να εγκριθεί Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.

Επιπρόσθετα, οι προς ανάπτυξη εκτάσεις δεν μπορούν να χωροθετηθούν οπουδήποτε: αποκλείονται ρητά δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλός και παραλία, γη υψηλής παραγωγικότητας και κάθε άλλη προστατευόμενη περιοχή όπου απαγορεύεται η δόμηση. Απαιτούνται επίσης πράξη χαρακτηρισμού, γεωλογική και γεωτεχνική καταλληλότητα, έλεγχος υδατορεμάτων, τεκμηρίωση υποδομών, χωροταξική θεώρηση και σειρά εξειδικευμένων μελετών, ώστε να αποκλείεται ο κίνδυνος “αδέσμευτης” πολεοδόμησης σε παρθένα φυσικά περιβάλλοντα.

Συνολικά, ο βασικός στόχος δεν είναι η επέκταση της δόμησης, αλλά η αντιμετώπιση της εγκατάλειψης ιστορικών οικισμών, της υποβάθμισης της πολιτιστικής κληρονομιάς, του φυσικού τοπίου και της τοπικής οικονομίας.

Το νέο εργαλείο στοχεύει να συνδέσει την προστασία των οικισμών με οργανωμένο χωρικό σχεδιασμό, περιβαλλοντικές εγγυήσεις και σύγχρονες υποδομές, αποτρέποντας την αποσπασματική και άναρχη ανάπτυξη.

Σύμφωνα με κύκλους του ΥΠΕΝ, οι διατάξεις δεν διευρύνουν τη δυνατότητα δόμησης∙ τη ρυθμίζουν μέσα από οργανωμένη και επιστημονικά τεκμηριωμένη πολεοδόμηση, μέσω ολοκληρωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού και αυστηρών περιβαλλοντικών και θεσμικών εγγυήσεων.