Ράλι τιμών έως 71% στα ακίνητα σε 7 χρόνια - Η εικόνα για τα ενοίκια στην Κρήτη από την Άρτεμις Μαυράκη (Βίντεο)

Σαρωτικές είναι οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων που προκαλούν πονοκέφαλο σε όσους σκέφτονται να αγοράσουν, αλλά την ίδια ώρα φέρνουν χαμόγελα σε όσους επένδυσαν νωρίς και τώρα η περιουσία τους έχει υπερδιπλασιαστεί μέσα σε μία εξαετία.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις υπάρχουν στα συγκεντρωτικά στοιχεία της Αττικής, όπου σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτών και της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) υπολογίζεται ότι έχει οριακά ξεπεράσει το 71% από το 2017 έως και τα προσωρινά στοιχεία το πρώτο εξάμηνο του 2023.

Σε όλη την επικράτεια η άνοδος τιμών φτάνει κοντά στο 50%. Αυξήσεις τιμών που ξεπερνούν κατά πολύ τις αντίστοιχες σε μεγάλες πόλεις της Ευρώπης ή των ΗΠΑ και το ακόμα πιο εκπληκτικό, την ώρα που στην Ευρώπη η αγορά σημειώνει κάμψη, στην Ελλάδα η άνοδός τους επιταχύνεται με ρυθμούς- ρεκόρ! Μια εικόνα που καταγράφεται και στην Κρήτη όπως σημειώνει η κ. Άρτεμις Μαυράκη, μιλώντας στο newshub.gr

Διαμερίσματα

Σύμφωνα με τα στοιχεία δευτέρου τριμήνου 2023 της ΤτΕ, η μέση τιμή στα ελληνικά διαμερίσματα αυξήθηκε κατά 13,9%, ενώ το πρώτο τρίμηνο που παραδοσιακά υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση ήταν στο 14,5%. Αυτή η δυναμική έχει φέρει και τους υψηλότερους ρυθμούς αυξήσεων την τελευταία τριακονταετία! Ερευνες αγοράς από μεγάλα μεσιτικά γραφεία και τα εξειδικευμένα γραφεία των τραπεζών συναινούν ότι εάν δεν υπάρξει κάποιο έκτακτο γεγονός, η άνοδος θα συνεχιστεί και την επόμενη διετία.

Σύμφωνα με τη Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας για την αγορά ακινήτων, η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς συνεχίζεται με επίδοση που υπερβαίνει σημαντικά τον μέσο όρο της ευρωζώνης (Ελλάδα: 14,5%, ευρωζώνη: 0,3% το 1ο τρίμηνο του 2023). Ακόμη περισσότερο δεν έχουμε φτάσει καν στις προ κρίσης τιμές, κάτι που κάνει τους ειδικούς να λένε για σημαντικό περιθώριο περαιτέρω ανόδου. Συγκεκριμένα, οι αναλυτές της ΕΤΕ αναφέρουν ότι η σωρευτική ανατίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα από το χαμηλότερο σημείο κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης (3ο τρίμηνο 2017) ανέρχεται σχεδόν στο 50%, με το επίπεδό τους ωστόσο να παραμένει 14% χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 3ου τριμήνου του 2008, σε αντιδιαστολή με τον μ.ό. της ευρωζώνης που οι τιμές βρίσκονται 37% υψηλότερα από το 2008. Οι τρέχουσες τάσεις, αλλά και τα βασικά ευρήματα της ανάλυσης επιβεβαιώνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε πιο πρώιμο σημείο του κύκλου ανάκαμψης, σε σύγκριση με τις περισσότερες χώρες της ευρωζώνης που παρέμειναν σε έντονα ανοδική τροχιά για τουλάχιστον μια δεκαετία, με αρκετές να έχουν εισέλθει σε φάση διόρθωσης, λόγω της αύξησης των επιτοκίων και της επιβράδυνσης της οικονομικής δραστηριότητας.

Ο… χάρτης

Με εξαίρεση κάποιες περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος, οι μεγαλύτερες αυξήσεις την τελευταία εξαετία καταγράφονται στα συγκεντρωτικά στοιχεία της Αττικής, όπου σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτών και της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) υπολογίζεται ότι έχει οριακά ξεπεράσει το 71% από το 2017 έως και τα προσωρινά στοιχεία το πρώτο εξάμηνο του 2023. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, στη δεύτερη θέση της ανόδου τιμών είναι η Θεσσαλονίκη με 57,5%. Με τον τρόπο που δημοσιεύει τα στοιχεία της η ΤτΕ, βλέπουμε ότι στις άλλες μεγάλες πόλεις η αύξηση κατά το ίδιο διάστημα φτάνει στο 39,1%, ενώ στις λοιπές περιοχές το 35,5%.

Προσφορά και ζήτηση

Λίγα σπίτια, μεγάλο ενδιαφέρον. Σύμφωνα με τους μεσίτες, είναι ξεκάθαρο ότι η οι αγοραστές ξεπέρασαν την κρίση των Μνημονίων, όμως οι πληγές τους δεν έχουν κλείσει. Αυτό, καθώς τότε είχαμε δει πρωτοφανή συρρίκνωση της οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά 90% την περίοδο 2013-2020 και σημαντική πτώση των τιμών στα ακίνητα κατά 42% μεταξύ 2008 και 2017. Τώρα η ζήτηση έχει επιστρέψει, αλλά δεν υπάρχουν σπίτια, αφού η οικοδομή είχε καταρρεύσει για μία επταετία.

Σύμφωνα με την ανάλυση της ΕΤΕ για το θέμα, η υπερβάλλουσα προσφορά εκτιμάται ότι υπερέβη τις 300.000 κατοικίες στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας και πιθανότατα προσέγγισε τις 350.000, αν συνεκτιμηθεί και η προσφορά προς πώληση δευτερευουσών και εξοχικών κατοικιών, καθώς και ακινήτων που διατέθηκαν προς ενοικίαση από τους ιδιοκτήτες, λόγω αναγκών ρευστότητας και αυξημένης φορολογίας. Παράλληλα, η πραγματική ανάπτυξη, η αύξηση της ρευστότητας και η επιστροφή των τραπεζών στις εγκρίσεις νέων στεγαστικών αύξησε σημαντικά τη ζήτηση. Αποτέλεσμα, όσοι θέλουν πραγματικά να αγοράσουν νέο ακίνητο, το κάνουν σε όλο και υψηλότερες τιμές.

Από 60.000 ευρώ στις 200.000 ευρώ

 Αν και υπάρχουν ακραία παραδείγματα, όπου η αξία κάποιον ακινήτων έχει αυξηθεί κατά άνω του 200%, αυτές είναι μεμονωμένες περιπτώσεις. Παράδειγμα, το 2017 η μέση τιμή απόκτησης ενός διαμερίσματος επιφάνειας 85 τ.μ. στα Εξάρχεια κόστιζε 60.000 ευρώ. Σε περιοχές όπως η Κυψέλη η μέση τιμή για ένα δυάρι ήταν 68.000 ευρώ, στα Πατήσια 72.000 ευρώ και στη Νέα Σμύρνη σε 75.000 ευρώ. Το 2023 η αγορά έχει αλλάξει πολύ και οι τιμές για τα ίδια διαμερίσματα είναι υπερδιπλάσιες. Το ίδιο σπίτι στα Εξάρχεια τώρα κοστίζει από 205.000 έως 220.000 ευρώ. Σήμερα, στις αγγελίες που βρίσκονται διαθέσιμες, μπορεί κάποιος να βρει διαμέρισμα στα Εξάρχεια 88 τ.μ. και κατασκευής του 1955 για 205.000 ευρώ.

Ακόμα και αν πάρουμε τη χαμηλότερη σημερινή τιμή, η άνοδος από τον μέσο όρο των 68.000 ευρώ του 2017 στις 205.000 ευρώ του 2023 είναι 137.000 ευρώ. Σε αυτό, που είναι και το πιο ακραίο παράδειγμα που βρήκαμε, η αύξηση φτάνει το 201,47%. Σύμφωνα με στοιχεία αγοραπωλησιών που έχουν δει το φως της δημοσιότητας, η άνοδος των τιμών σε περιοχές όπως η Κυψέλη ήταν 68%, ενώ σε Νέα Σμύρνη και Γαλάτσι ξεπέρασε το 120%.

«Φρένο» σε δύο έως πέντε χρόνια

 Οι αυξήσεις φαίνονται από μήνα σε μήνα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ιστοσελίδας αγγελιών Spitogatos, με εξαίρεση τον Αύγουστο που οι τιμές για αγορά και ενοίκιο υποχώρησαν κατά 0,5% και 1,7% σε σχέση με τα νούμερα του Ιουλίου, αυτό είναι αναμενόμενο λόγω των ειδικών χαρακτηριστικών του μήνα και το «ταμείο» παραμένει ανοδικό, αφού τον Ιούλιο οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών είχαν καταγράψει άνοδο 1,5%. Φέτος, στο πρώτο 8μηνο, οι τιμές πώλησης κατοικιών που ζητούν οι ιδιοκτήτες στις αγγελίες τους χτύπησαν ρεκόρ αύξησης μέσα στον Μάιο με άνοδο 1,7% σε σχέση με τον Απρίλιο. Σε κάτι που επίσης συμφωνούν όλοι οι ειδικοί είναι ότι η αγορά μεσοπρόθεσμα θα έρθει σε ισορροπία. Σε 2-5 χρόνια η προσφορά θα φτάσει τη ζήτηση και το ποσοστό των ετήσιων ανόδων θα προσγειωθεί κοντά στο 3% ετησίως.

Φοιτητική στέγη

Η ζήτηση για φοιτητική στέγη σε ευρωπαϊκό και σε εγχώριο επίπεδο συγκαταλέγεται διαχρονικά στις αιτίες που δίνουν ώθηση στην αγορά ακινήτων.

Ταυτόχρονα η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλάζει τα δεδομένα τόσο στις προσφερόμενες τιμές ενοικιάσεις διαμερισμάτων, ενώ την ίδια στιγμή δημιουργεί νέες τάσεις και πρωτοβουλίες όπως την ανάπτυξη ιδιωτικών φοιτητικών εστιών και τη διάθεση για συγκατοίκηση που αποτελεί νέα δυναμική τάση.

Ειδικότερα σύμφωνα με την συμπεράσματα του Παρατηρητηρίου Αξιών Φοιτητικών Διαμερισμάτων 2023 της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων στην Ελλάδα, τα φοιτητικά διαμερίσματα, μαζί με τις αποθήκες, τα logistics, τα data centers και τους οίκους ευγηρίας, έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω της πανδημίας. Την ίδια στιγμή η διατήρηση της ανόδου των μισθωτικών αξιών των φοιτητικών διαμερισμάτων λόγω περιορισμένης προσφοράς αποτελεί από μόνη της μια πολύ ενδιαφέρουσα εξέλιξη τόσο σε Πανευρωπαϊκό όσο και σε εγχώριο επίπεδο, η οποία θα απασχολεί όλο και περισσότερο ΑΕΕΑΠ και επενδυτές, τα αμέσως επόμενα χρόνια.

Ζητούμενες τιμές ενοικίασης για φοιτητική στέγη
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα, εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων και στις 6 περιοχές μελέτης φανερώνοντας την ανθεκτικότητα της συγκεκριμένης αγοράς καθώς το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρά αρνητικά στην προσφορά. Το επίπεδο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων σε σχέση με πέρσι προσδιορίζεται μεσοσταθμικά στο 18,7% και σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο 61,9%. Η έρευνα επιβεβαιώνει το γεγονός ότι η Αθήνα αποτελεί την πόλη με τις υψηλότερες και η Κομοτηνή την πόλη με τις χαμηλότερες τιμές ενοικίασης τυπικών, παλαιών, φοιτητικών διαμερισμάτων. Σε σχέση με 10 χρόνια πριν, οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν μεσοσταθμικά σε ποσοστό 61,9% με την Αθήνα να καταγράφει εντυπωσιακή αύξηση κατά 80,42%.

 Από πλευράς ηλικιών, τα μεγαλύτερα σε ηλικία φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 53 έτη. Ακολουθεί η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 48 έτη, ο Βόλος και η Πάτρα με 33 και 32 έτη αντίστοιχα και η Κομοτηνή με 23 έτη. Την μικρότερη διάμεση ηλικία βρίσκουμε στο Ηράκλειο Κρήτης με 22 έτη. Από πλευράς επιφανειών, τα μεγαλύτερα σε επιφάνεια φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στο Βόλο με διάμεση επιφάνεια τα 51τμ. Ακολουθεί η Αθήνα και το Ηράκλειο Κρήτης με 50τμ, η Θεσσαλονίκη με 47τμ και η Κομοτηνή με 46τμ. Οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες φοιτητικών διαμερισμάτων βρέθηκαν στην Πάτρα με 42τμ.

Χαρακτηριστικά Μίσθωσης Φοιτητικών Διαμερισμάτων
Τα φοιτητικά διαμερίσματα, μαζί με τις αποθήκες, τα logistics, τα data centers και τους οίκους ευγηρίας, έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω COVID-19. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών. Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της έρευνας, λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το 2014, καθώς ένα ποσοστό ακινήτων περί το 15-20% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων αναμένουμε να σημειώσει περαιτέρω μείωση λόγω αύξησης του τουρισμού. Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

Καθώς οι φοιτητές αρχίζουν και επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια και να μειωθεί στην επαρχία. Η πλειοψηφία επιλέγει να ενοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίζονται τα έξοδα. Αποτέλεσμα είναι τα μεγαλύτερα διαμερίσματα να εμφανίζουν σταδιακά χαμηλότερο ρίσκο διάθεσης. Τα τελευταία χρόνια έχει ενταθεί η προσπάθεια διάφορων εταιριών του real estate να δημιουργήσουν κατοικίες στα πρότυπα 'ιδιωτικών φοιτητικών εστιών΄, καθώς είναι πλέον διαπιστωμένο ότι με την προσφορά επιπρόσθετων υπηρεσιών η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης μπορεί να αποφέρει σημαντικότερα έσοδα.

Ιδιωτικές Φοιτητικές Εστίες
Όπως επισημαίνεται στην έρευνα, αναπτύσσεται μια νέα αγορά γύρω από ιδιωτικές φοιτητικές εστίες τύπου «all inclusive», όπου τα πλεονεκτήματά της σε σύγκριση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα είναι ότι στην τιμή συμπεριλαμβάνονται όλες οι υπηρεσίες και λογαριασμοί (όπως καθαρισμός, φύλαξη, ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet και χρήση κοινόχρηστων χώρων), Η τυποποίηση των διαμερισμάτων και η μοναδική επιλογή της αποδοχής του πλήρους πακέτου παροχών διευκολύνει εξαιρετικά στην διαχείριση, Η παροχή υψηλής ασφάλειας στους ενοίκους (σύστημα εισόδου με κάρτα, κάμερες, φύλαξη), αξιολογείται ως το σημαντικότερο πλεονέκτημα, Τα διαμερίσματα είναι πλήρως ανακαινισμένα και επιπλωμένα, Βρίσκονται πλησίον των σχολών ή πολύ κοντά σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς, Υπάρχει -σε κάποιες περιπτώσεις- η δυνατότητα ευέλικτης μίσθωσης ανάλογα με την περίοδο φοίτησης, Το ποσοστό αυξημένου ενοικίου σε σχέση με τα τυπικά φοιτητικα διαμερίσματα κυμαίνεται μεταξύ 20-40%, ανάλογα την πόλη.

Σύμφωνα με την έρευνα καθώς η ποιότητα των υφιστάμενων πανεπιστημιακών φοιτητικών εστιών θεωρούνται από ανεκτές ως απογοητευτικές, ενώ η αριθμητική ανεπάρκειά τους είναι δεδομένη, τη γρήγορα αναπτυσσόμενη ζήτηση έσπευσαν να εκμεταλλευτούν πολλές ιδιωτικές εταιρίες από όλο το φάσμα της αγοράς real estate (ΑΕΕΑΠ, κατασκευαστικές, επενδυτές, funds, ιδιώτες κά). Η τάση επένδυσης στο συγκεκριμένο κλάδο αναμένουμε να ενταθεί σημαντικά

Η διατήρηση της ανόδου των μισθωτικών αξιών των φοιτητικών διαμερισμάτων λόγω περιορισμένης προσφοράς αποτελεί από μόνη της μια πολύ ενδιαφέρουσα εξέλιξη τόσο σε Πανευρωπαϊκό όσο και σε εγχώριο επίπεδο, η οποία θα απασχολεί όλο και περισσότερο ΑΕΕΑΠ και επενδυτές, τα αμέσως επόμενα χρόνια.