Στον «αέρα» 14.000 οικοδομικές άδειες – Σοβαρές συνέπειες από την απόφαση του ΣτΕ για τα μπόνους του ΝΟΚ

Μια δικαστική απόφαση-σταθμός από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας προκαλεί ντόμινο επιπτώσεων στον τεχνικό κόσμο, την κοινωνία και την οικονομία, καθώς οδηγεί σε ανάκληση περίπου 14.000 οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί με τα περίφημα "μπόνους" δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). 

Η απόφαση (146-149/2025), σύμφωνα με τη σχετική ανακοίνωση της 11ης Δεκεμβρίου 2024, κρίνει αντισυνταγματικές κρίσιμες διατάξεις του ΝΟΚ που προέβλεπαν αυξήσεις στη δόμηση, εφόσον εξασφαλιζόταν ενεργειακή αναβάθμιση ή ενίσχυση των κοινόχρηστων χώρων.

Συνταγματικό «όχι» στα μπόνους – Στο μικροσκόπιο ο τρόπος εφαρμογής

Το ανώτατο δικαστήριο δεν απέρριψε τα ίδια τα κίνητρα, αλλά τον τρόπο και την έκταση εφαρμογής τους, τονίζοντας πως δεν μπορούν να δίνονται με διάταξη γενικής εφαρμογής, διότι αυτό παραβιάζει τον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής. Αντιθέτως, τέτοια κίνητρα θα μπορούσαν να θεσμοθετηθούν μόνο στο πλαίσιο ειδικού πολεοδομικού σχεδίου ανά περιοχή.

Στο στόχαστρο του ΣτΕ βρέθηκαν μεταξύ άλλων:

• Η μη προσμέτρηση εσωτερικών εξωστών (παταριών) και χώρων 35 τ.μ. στα δώματα.

• Η εξομοίωση πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.

• Η αύξηση του συντελεστή δόμησης για ενεργειακή αναβάθμιση.

Ημερομηνία-κλειδί η 11η Δεκεμβρίου 2024

Σύμφωνα με την απόφαση, μόνο όσες οικοδομικές άδειες είχαν τεκμηριωμένη έναρξη εργασιών (εκσκαφές δηλωμένες στον ΕΦΚΑ ή στις ΥΔΟΜ) έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 θεωρούνται ισχυρές. Όσες εκδόθηκαν νωρίτερα αλλά δεν είχαν ξεκινήσει υλοποίηση, τίθενται υπό ανάκληση.

Το ΤΕΕ/ΤΑΚ σημειώνει τον παραλογισμό αυτής της απαίτησης, ειδικά για τις άδειες προσθήκης καθ’ ύψος, όπου δεν πραγματοποιούνται εκσκαφές και η έναρξη δεν τεκμηριώνεται με τον ίδιο τρόπο. Στην πράξη, πολίτες και μηχανικοί που λειτούργησαν θεσμικά και εντός των πλαισίων του ΝΟΚ, βρίσκονται εκτεθειμένοι.

Αλυσιδωτές συνέπειες σε επενδύσεις, έργα ΕΣΠΑ και δημόσιες δομές

Η απόφαση προκαλεί αναστάτωση σε:

• Ιδιώτες που έχουν δανειοδοτηθεί ή συντάξει συμβόλαια και συμφωνητικά βάσει των εν λόγω αδειών.

• Δημόσια έργα (σχολεία, πολιτιστικοί χώροι, ιατρεία), που εκπονήθηκαν με τα κίνητρα του ΝΟΚ.

• Μελέτες ενταγμένες σε χρηματοδοτικά προγράμματα, οι οποίες πλέον κινδυνεύουν με ακύρωση ή πλήρη αναθεώρηση.

Όπως επισημαίνει το ΤΕΕ/ΤΑΚ, η ασάφεια και η έλλειψη μόνιμης λύσης δημιουργεί επενδυτικό αποθαρρυντικό περιβάλλον, αυξάνοντας την ανασφάλεια δικαίου και, κατ’ επέκταση, το ρίσκο για εγχώριους και ξένους επενδυτές.

Νομοθετικές παρεμβάσεις με ερωτηματικά και κενά

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από συνεχείς παρατάσεις, κατέθεσε στις 13 Μαΐου 2025 ρύθμιση που προβλέπει:

Την έκδοση δύο νέων Προεδρικών Διαταγμάτων (Π.Δ.): ένα για τα έργα που ξεκίνησαν εμπρόθεσμα και ένα δεύτερο για ειδικά περιβαλλοντικά ισοδύναμα, για όσους δεν πρόλαβαν.

Το ΤΕΕ/ΤΑΚ κρούει τον κώδωνα του κινδύνου, χαρακτηρίζοντας τις ρυθμίσεις πρόχειρες, ασαφείς και ατελέσφορες, επισημαίνοντας ότι οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) και οι μηχανικοί καλούνται να λειτουργήσουν σε νομικό κενό, χωρίς σαφείς οδηγίες και χωρίς κατάλληλη στελέχωση.

Ποιος πληρώνει το κόστος;

Το κόστος δεν περιορίζεται στα παράβολα. Οι μηχανικοί θα πρέπει να αναθεωρήσουν εξ’ αρχής μελέτες που έγιναν νόμιμα, χωρίς αποζημίωση ή πρόβλεψη για τις αμοιβές τους. Το ΤΕΕ/ΤΑΚ εκτιμά ότι η Πολιτεία θα κληθεί να πληρώσει εκατομμύρια ευρώ σε αποζημιώσεις, ενώ παραμένει θολό το αν τα προσύμφωνα, τα συμβόλαια και οι δανειοδοτήσεις που έχουν βασιστεί στις άδειες αυτές παραμένουν νομικά ισχυρά.

Αιτήματα του ΤΕΕ/ΤΑΚ προς την Πολιτεία

Η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ/ΤΑΚ ζητά:

1. Μόνιμη και σαφή λύση με αποκατάσταση της νομικής ασφάλειας και της ισονομίας.

2. Αναγνώριση της ημερομηνίας έκδοσης της άδειας (ή προηγούμενων εγκρίσεων) ως τεκμήριο έναρξης, ώστε να μη ζημιωθούν οι συνεπείς πολίτες.

3. Στήριξη των μηχανικών – τόσο των ελευθεροεπαγγελματιών όσο και των υπηρεσιακών παραγόντων στις ΥΔΟΜ.

Όπως καταλήγει το ΤΕΕ/ΤΑΚ, «οι μηχανικοί, οι πολίτες, η κοινωνία, δεν αντέχουν άλλη ανασφάλεια».