Τα Χανιά μέσα στις πέντε περιοχές που πάνε για «stop» στα νέα Airbnb – Νέος οδηγός για το πλαίσιο λειτουργίας

Σε νέες διευκρινίσεις για το φορολογικό πλαίσιο που διέπει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προχώρησε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), εν μέσω σχεδιασμών για επέκταση της αναστολής χορήγησης νέων αδειών Airbnb σε ακόμα πέντε περιοχές της χώρας.

Η ΑΑΔΕ μέσα από ερωτήσεις και απαντήσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιχειρεί να παρουσιάσει αναλυτικά όλες τις νέες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, για να καλύψει τα κενά που υπάρχουν σε επίπεδο ενημέρωσης.

Όπως προκύπτει από τις λεπτομέρειες του νέου «οδηγού», από την 1η Ιανουαρίου 2024 και εντεύθεν δεν διαδραματίζει κανέναν ρόλο αν η μίσθωση γίνεται μέσω πλατφόρμας ή με ιδιωτικό συμφωνητικό «στο χέρι» συμφωνα με το euro2day.gr.

Αν η διαμονή είναι έως 59 ημέρες και δεν παρέχονται υπηρεσίες πέρα από τα βασικά κλινοσκεπάσματα, θεωρείται βραχυχρόνια και πρέπει να δηλωθεί στο Μητρώο της ΑΑΔΕ με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Με αυτόν τον τρόπο κλείνει το «παράθυρο» για όσους μέχρι τώρα προσπαθούσαν να αποφύγουν την πλατφόρμα καταχώρισης, υποστηρίζοντας ότι δεν νοικιάζουν μέσω Airbnb ή Booking.

Όσον αφορά στις ανανεώσεις μισθώσεων: καθίσταται απολύτως σαφές ότι αν ένας ενοικιαστής κλείσει αρχικά για 51 ημέρες και μετά συνεχίσει για άλλες 13, πρόκειται για δύο ξεχωριστές μισθώσεις.

Συνεπώς η πρώτη περίοδος συνεχίζει να θεωρείται βραχυχρόνια και δεν βαφτίζεται «μακροχρόνια» επειδή ξεπεράστηκε το όριο. Αυτό σημαίνει ότι κάθε σύμβαση εξετάζεται χωριστά και δεν μπορεί να παρακαμφθεί ο ορισμός.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και ο ορισμός του ακινήτου. Δηλαδή τι θεωρείται «ακίνητο».

Σύμφωνα με τον «οδηγό» ακόμη και ένα δωμάτιο μέσα σε διαμέρισμα θεωρείται ξεχωριστό ακίνητο και αποκτά δικό του ΑΜΑ. Ωστόσο, αν ο ιδιοκτήτης δώσει δύο δωμάτια με ξεχωριστά ΑΜΑ και παράλληλα έχει έναν τρίτο ΑΜΑ για το σπίτι στο σύνολό του, η Εφορία θα μετρήσει δύο ακίνητα και όχι τρία. Φαίνεται λεπτομέρεια, αλλά κομβικής ωστόσο σημασίας δεδομένου ότι αποτελεί κριτήριο για το αν ο φορολογούμενος περιοριστεί κάτω από το όριο των τριών ακινήτων ή θα βρεθεί στην περίμετρο της επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Επί του φορολογικού καθεστώτος: Φυσικό πρόσωπο με μέχρι δύο ακίνητα δεν μπορεί να δηλώσει «επιχείρηση» για να δικαιολογεί έξοδα.

Το εισόδημα καταγράφεται αποκλειστικά ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Από τρία ακίνητα και πάνω ή σε κάθε περίπτωση νομικού προσώπου, το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και συνοδεύεται από πλήρες πακέτο υποχρεώσεων: ΦΠΑ 13% σε όλα τα ακίνητα, Τέλος Παρεπιδημούντων, Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και διασύνδεση με myDATA. Έτσι οι «μεγάλοι παίκτες» μπαίνουν υποχρεωτικά στο κανονικό φορολογικό καθεστώς.

Επιπλέον, όποιος παρέχει πέρα από τα σεντόνια και άλλες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, πρωινό ή μεταφορές, βγαίνει εκτός πλαισίου Airbnb. Το ακίνητο θεωρείται πλέον τουριστικό κατάλυμα και ο διαχειριστής πρέπει να ανοίξει επιχείρηση και να κάνει γνωστοποίηση στο NotifyBusiness του υπουργείου Τουρισμού.

Γραφειοκρατία 

Από το τρέχον έτος άλλαξε και ο τρόπος υπολογισμού του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση. Αν η διαμονή καλύπτει μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους – για παράδειγμα από τον Δεκέμβριο στον Ιανουάριο ή από τον Μάιο στον Ιούνιο – δεν θα εκδίδεται μία ενιαία απόδειξη, αλλά ξεχωριστή για κάθε μήνα. Αυτό φέρνει περισσότερη γραφειοκρατία αλλά και μεγαλύτερη διαφάνεια στην απόδοση του τέλους.

 Το τοπίο γίνεται αυστηρότερο και στο κέντρο της Αθήνας. Στα τρία πρώτα διαμερίσματα του Δήμου (όπου έχει επιβληθεί «πάγωμα» νέων ΑΜΑ), δεν μπορεί κανείς να ανοίξει καινούρια καταχώριση. Εξαιρούνται μόνο όσα ακίνητα ήταν ήδη εγγεγραμμένα μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Αυτά μπορούν να ξαναπάρουν ΑΜΑ αν αλλάξει ο διαχειριστής λόγω νέας μίσθωσης, αν υπάρξει μεταβίβαση ή κληρονομιά ή αν χρειαστεί επανεγγραφή μετά από διακοπή. Για όλα τα υπόλοιπα, το μητρώο είναι κλειστό.

Ακόμα, μπήκε ξεκάθαρη οδηγία ότι σε κάθε αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή πρέπει να εκδίδεται νέος αριθμός ΑΜΑ. Ο αριθμός δεν «κληρονομείται» από τον προηγούμενο, αλλά η διαδικασία ξεκινά από την αρχή.

Αναστολή χορήγησης νέων αδειών

Εν τω μεταξύ, στην επέκταση της αναστολής χορήγησης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb σε πέντε ακόμη περιοχές προχωρά η κυβέρνηση, μετά την απόφαση για παράταση του απαγορευτικού στο κέντρο της Αθήνας και για το 2026, η οποία ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο μέτρο εντάσσονται Θεσσαλονίκη, Σαντορίνη, Χανιά, Πάρος και Χαλκιδική, περιοχές όπου η τουριστική ζήτηση έχει εκτοξεύσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και έχει προκαλέσει σοβαρή στεγαστική κρίση. Η αύξηση των ακινήτων στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει περιορίσει δραστικά τη διαθεσιμότητα για μακροχρόνια ενοικίαση, οδηγώντας σε αύξηση των ενοικίων κατά 20% την τελευταία διετία.

Στη Θεσσαλονίκη, η εικόνα θυμίζει ολοένα και περισσότερο την Αθήνα με τις καταχωρήσεις για Airbnb να αυξάνονται συνεχώς με αποτέλεσμα να έχουν εξαφανιστεί οι αγγελίες ακινήτων για παραδοσιακή μίσθωση. Στα Χανιά, οι τοπικές αρχές ζητούν άμεσα περιοριστικά μέτρα, προκειμένου να διαφυλαχθεί ο χαρακτήρας της πόλης ενώ σε Σαντορίνη, Πάρο και Χαλκιδική η υπερβολική ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση έχει προκαλέσει σοβαρές στεγαστικές στρεβλώσεις, με τους μόνιμους κατοίκους να δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να βρουν προσιτή κατοικία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τον Ιούλιο του 2025, τα διαθέσιμα ακίνητα Airbnb ανήλθαν σε 245.944, προσφέροντας 1.078.000 κλίνες, 57.000 περισσότερες σε σχέση με τον Ιούλιο του 2024. Η πληρότητα διατηρήθηκε στο 51%, δείχνοντας σταθερή ζήτηση. Η Αττική παραμένει πρώτη, συγκεντρώνοντας σχεδόν το ένα τρίτο του συνολικού δυναμικού, ενώ ακολουθούν το Νότιο Αιγαίο και η Κεντρική Μακεδονία με 26.000 ακίνητα.