ΑΑΔΕ: Από κόσκινο χιλιάδες "ύποπτες" μεταβιβάσεις ακινήτων

Mε τις μεταβιβάσεις ακινήτων να έχουν πάρει "φωτιά", ο φοροελεγκτικός μηχανισμός έχει ξεκινήσει να "ξεσκονίζει" χιλιάδες υποθέσεις που χαρακτηρίζονται ύποπτες και υψηλού κινδύνου για φοροδιαφυγή και ξέπλυμα μαύρου χρήματος. Στο επίκεντρο βρίσκονται αγοραπωλησίες με πολύ υψηλό τίμημα που έχουν ενδείξεις εικονικότητας και υποθέσεις που αφορούν ακίνητα που άλλαξαν χέρια με μετρητά.

Αν και μέχρι πριν από λίγα χρόνια η συγκεκριμένη πρακτική ήταν η συνήθης, με τη νομοθέτηση της υποχρέωσης καταβολής του τιμήματος αποκλειστικά μέσω τραπεζικού συστήματος θα ελεγχθούν χαρακτηριστικές περιπτώσεις των τελευταίων ετών που έχει βάλει στο μικροσκόπιο ο φοροελεγκτικός μηχανισμός. Βέβαια, ακόμα και στις περιπτώσεις όπου οι συναλλαγές γίνονται μέσω τραπεζικού συστήματος, ουδείς μπορεί να υπολογίσει πόσα μετρητά άλλαξαν χέρια για να καλύψουν τη διαφορά μεταξύ αντικειμενικής-αναγραφόμενης τιμής και εμπορικής αξίας αυτών των ακινήτων. 

Ψηλά στη λίστα βρίσκονται υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών οι οποίες παραγράφονται στις 31 Δεκεμβρίου 2025 και αφορούν ακίνητα που δεν εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας και στα οποία δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση / προσωρινή αξία της ΔΟΥ, αλλά και υποθέσεις φορολογούμενων οι οποίοι αξιοποίησαν το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για δωρεές και γονικές παροχές.

Στο επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2025 προβλέπεται η διενέργεια τουλάχιστον 2.500 ελέγχων μεταβίβασης ακινήτων, με βάση το σύστημα αυτοματοποιημένης ανάλυσης κινδύνου, που "σκανάρει" μια σειρά από δεδομένα τα οποία λαμβάνει από την εφορία, τις τράπεζες, τα συμβολαιογραφικά αρχεία και τις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ.

Στο στόχαστρο συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες

Στο "κάδρο" μπαίνουν ακόμα συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων, για να διαπιστωθεί εάν τα ακίνητα που άλλαξαν χέρια το 2024 συνοδεύονταν και από το απαραίτητο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Οι έλεγχοι αυτοί θα πραγματοποιηθούν από τους ελεγκτές των ΔΟΥ και των Τμημάτων Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου με βάση συγκεκριμένα κριτήρια, ενώ όσοι εντοπιστούν να παραβαίνουν τις υποχρεώσεις τους θα βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα έως και 1.000 ευρώ. 

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση ακινήτου και πιστοποιεί ότι το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο και έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα για τα οποία είναι υπόχρεος κατά τα πέντε προηγούμενα έτη. 

Σύμφωνα με στελέχη της φορολογικής διοίκησης, οι υποθέσεις που ελέγχονται επιλέγονται με βάση ένα αυτοματοποιημένο μοντέλο αντικειμενικής αξιολόγησης κατόπιν εφαρμογής κριτηρίων ανάλυσης κινδύνου, καθώς και χρήσης στοιχείων από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης που έχει στη διάθεσή της η ΑΑΔΕ. Το 2024 τα Ελεγκτικά Κέντρα και το Κέντρο Ελέγχου Φορολογούμενων Μεγάλου Πλούτου διενήργησαν 1.107 ελέγχους σε υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου, καταλογίζοντας φόρους και πρόστιμα ύψους 12,47 εκατ. ευρώ.

Υποθέσεις που βρίσκονται στο στόχαστρο

Από εξονυχιστικό έλεγχο περνούν:

1. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου. Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, όπου δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση / προσωρινή αξία της ΔΟΥ και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων, καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου. 

2. Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας. 

3. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.

4. Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών - δωρεών - γονικών παροχών στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).

5. Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων, ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής που επικαλείται ο κάτοχος.

6. Υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων με μετρητά, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν το κόστος αγοράς καλύπτεται από τα εισοδήματα του αγοραστή ή χρηματοδότησε την αγορά με δάνειο. Υπενθυμίζεται ότι, με βάση τον νόμο, από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023 καταργήθηκαν τα μετρητά και έγινε υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την καταβολή του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων. Οι έλεγχοι επικεντρώνονται σε μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν το 2020 και το 2021.

7. Υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων σε αλλοδαπούς, στο πλαίσιο του προγράμματος "Χρυσή Βίζα". Στόχος είναι ο έλεγχος της διακίνησης μαύρου χρήματος μέσω των αγοραπωλησιών ακινήτων από αλλοδαπούς, προκειμένου να εξακριβωθεί εάν αυτές είναι πραγματικές ή πρόκειται για "μπροστινούς" Ελλήνων και, σε κάθε περίπτωση, εάν πραγματοποιούνται με χρήματα νόμιμα και φορολογημένα.

8. Υποθέσεις που αφορούν την προσκόμιση του πιστοποιητικού πληρωμής ή απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για τα μεταβιβαζόμενα ακίνητα.

Τι ψάχνουν τα Κέντρα Φορολογίας Κεφαλαίου 

Στον στόχο των Κέντρων Φορολογικών Ελέγχων τίθενται:

1. Η παρακολούθηση και η εφαρμογή της νομοθεσίας της φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων.

2. Η παρακολούθηση της φορολογικής συμμόρφωσης των φορολογούμενων και η δημιουργία και η συντήρηση της φορολογικής εικόνας των φορολογούμενων.

3. Η παραλαβή και η διαχείριση (αρχικών ή τροποποιητικών) δηλώσεων.

4. Η έκδοση πράξεων προσδιορισμού φόρου και προστίμου ή οποιασδήποτε άλλης πράξης.

5. Ο προσδιορισμός προσωρινής αξίας για ακίνητα για τα οποία δεν ισχύει ο αντικειμενικός προσδιορισμός αυτής.

6. Η διενέργεια ελέγχου και η επιβολή προστίμου στα πρόσωπα που παραβαίνουν τις υποχρεώσεις τους.

7. Η χορήγηση χειρόγραφων πιστοποιητικών.

8. Η επαλήθευση της ορθότητας του περιεχομένου των δηλώσεων, καθώς και η διαχείριση των αποτελεσμάτων από διασταυρώσεις στοιχείων των δηλώσεων.