Αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες: Ποιοι προλαβαίνουν πριν εκπνεύσει το μέτρο

Η ώρα των αποφάσεων πλησιάζει για ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να εξασφαλίσουν τριετή απαλλαγή από φόρο ενοικίων, για κατοικίες τις οποίες θα διαθέσουν για πρώτη φορά μετά από χρόνια προς μακροχρόνια μίσθωση.

Το φορολογικό "παράθυρο" κλείνει στις 31 Δεκεμβρίου και ο χρόνος μετρά ήδη αντίστροφα για την αξιοποίησή του.

Παρά τις εισηγήσεις και τα αιτήματα για χρονική επέκταση του κινήτρου ώστε να ισχύσει και μετά το 2026, είναι ασαφές εάν τούτο θα καταστεί δυνατό. Όπως όλα δείχνουν, οι οριστικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης θα ληφθούν πιθανότατα στο τέλος του έτους, μαζί με την κατάθεση στη Βουλή του σχεδίου Προϋπολογισμού για το 2027.

Ωστόσο, αυτή η αβεβαιότητα βάζει σε δίλημμα πολλούς ιδιοκτήτες που θα ήθελαν -όπως από το 2024 γνωρίζουν ότι ισχύει- να μην πληρώνουν ούτε ευρώ φόρο εισοδήματος επί τρία χρόνια, για ακίνητα τα οποία θα διαθέσουν προς μακροχρόνια ενοικίαση. Το ρίσκο για αυτούς είναι πως, στην περίπτωση που περάσουν ο Σεπτέμβριος και η ΔΕΘ χωρίς να έχει ακόμα αποκρυσταλλωθεί αν θα δοθεί παράταση στο κίνητρο ή όχι, οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν πλέον περιορισμένο χρονικό διάστημα στη διάθεσή τους, για να προβούν στις αναγκαίες κινήσεις -με κίνδυνο τότε όμως να μη προλάβουν να κατοχυρώσουν το φορολογικό όφελος και να το χάσουν.

"Ο χρόνος είναι χρήμα"

Το μόνο στοιχείο που μπορούν να λάβουν ως δεδομένο οι ιδιοκτήτες κατοικιών που μέχρι σήμερα παραμένουν κλειστές ή αξιοποιούνται σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης ("τύπου Airibnb") είναι ότι, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και το μισθωτήριο συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, προλαβαίνουν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα τριών ετών (36 ενοίκια), για κάθε σπίτι που θα διαθέσουν προς μακροχρόνια ενοικίαση από εφέτος.

Το μέτρο ίσχυσε εξ αρχής ως έκτακτο και προσωρινό. Είχε εξ αρχής "ημερομηνία λήξης", ως κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, με στόχο την αύξηση της προσφοράς των διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση και μετριασμό των πιέσεων στο στεγαστικό και στις τιμές ενοικίων.

Καθώς όμως η αβεβαιότητα για το 2027 παραμένει, το ρίσκο για τους ιδιοκτήτες είναι διπλό:

- Aπό τη μια, τυχόν βιαστική μίσθωση ενός ακινήτου χωρίς -ενδεχομένως - ορθό έλεγχο του μισθωτή, της σύμβασης και των τεχνικών προϋποθέσεων μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα.

- Aπό την άλλη, η αναμονή ενδεχόμενης παράτασης ενέχει τον κίνδυνο να μη προλάβουν τελικώς τις προθεσμίες και να χάσουν το κίνητρο που ισχύει σήμερα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η χρονική διορία έως 31/12/2026 δεν αφορά απλώς αιτήσεις ή προετοιμασίες, αλλά την ολοκλήρωση της επιλέξιμης μίσθωσης. Ξεκινάει έτσι πλέον μία "κούρσα" 100 ημερών για να μπορέσουν οι ενδιαφερόμενοι -μέχρι τέλη Νοεμβρίου ή αρχές Δεκεμβρίου ουσιαστικά- να διασφαλίσουν πως έχουν προβεί σε όλες τις απαιτούμενες κινήσεις. Αντιθέτως όσοι βρεθούν "ανοιχτοί" σε εκκρεμείς διαδικασίες μετά το χρονικό αυτό όριο, διακινδυνεύουν και να μη προλάβουν να τις ολοκληρώσουν μέσα στο 2026, χάνοντας το όφελος το οποίο επιδίωκαν.

Ποιες ενέργειες "τρώνε χρόνο"

Το πρώτο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι να ελέγξουν -με τη βοήθεια λογιστή πιθανότατα- το φορολογικό ιστορικό του ακινήτου που θέλουν να αξιοποιήσουν. Για να τύχουν φοροαπαλλαγής δεν αρκεί να δηλώσουν απλώς σε μία αίτηση ότι το σπίτι ήταν "κλειστό". Πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί μέσα από την πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 κατά το απαιτούμενο από το νόμο χρονικό διάστημα ή, αλλιώς, ότι είχε δηλωθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σχετικό Μητρώο.

Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκτιμήσει αν η κατοικία είναι πρακτικά κατάλληλη και έτοιμη για να διατεθεί μακροχρόνια μίσθωση. Για σπίτια που παρέμεναν κλειστά επί τρία χρόνια -ή και δεκαετίες ίσως- αυτό σημαίνει ότι μπορεί να απαιτούνται: βάψιμο, επανασύνδεση στο δίκτυο ρεύματος ή ύδρευσης, πιστοποιητικά, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, αλλαγές κουφωμάτων ή δαπέδων, ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας, έλεγχο θέρμανσης και κλιματισμού, βασικές εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης κλπ.

Όλα αυτά απαιτούν τα χρόνο τους. Συνεπώς ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι το ακίνητο χρειάζεται παρεμβάσεις, θα ήταν πρακτικά χρήσιμο να ξεκινήσουν πιο νωρίς.

Χρόνο θα απαιτήσει άλλωστε και η αναζήτηση του κατάλληλου ενοικιαστή, η ανάρτηση αγγελιών ή η επιλογή μεσίτη, επισκέψεις για γνωριμία και συμφωνία με τον υποψήφιο μισθωτή, διαπραγμάτευση και σύνταξη μισθωτηρίου.

Τίποτα από αυτά δεν επαρκεί όμως για να "κλειδώσει" η φοροαπαλλαγή, αν δεν γίνει και η ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ. Ακόμα και αν "δώσουν χέρια" με τον ενοικιαστή της επιλογής τους, μπουν υπογραφές ή δοθούν προκαταβολές, καμία από τις παραπάνω ενέργειες δεν διασφαλίζει την φοροαπαλλαγή, αν δεν κατατεθεί στην ΑΑΔΕ το συμβόλαιο της επιλέξιμης μίσθωσης, με τήρηση όλων των προϋποθέσεων.

Για το λόγο αυτό, ασφαλέστερη πρακτική είναι να έχει ολοκληρωθεί η αναζήτηση ενοικιαστή και να μπουν υπογραφές έως τα τέλη Νοεμβρίου ή αρχές Δεκεμβρίου, αν δεν θέλουν να κινούνται "στο όριο" υπό την πίεση προθεσμιών, διαδικασιών ή και απρόβλεπτων εμπλοκών.

Ποιοι και πώς κερδίζουν έως 45%

Η φοροαπαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:

- κατοικία η οποία ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,

- κατοικία που είχε διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Το ακίνητο πλέον θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως κατοικία, με ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας.

Η βασική διάρκεια της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη, όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Για τις κενές κατοικίες, η προηγούμενη κατάσταση πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2. Για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, πρέπει να αποδεικνύεται η προηγούμενη χρήση τους μέσω των σχετικών δηλώσεων και στοιχείων.

Πώς υπολογίζεται το όφελος

Η απαλλαγή ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης και αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.

Η ρύθμιση δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από κάθε φορολογική ή λειτουργική υποχρέωση που συνδέεται με το ακίνητο. Η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος 15%-45% επί των ενοικίων που θα εισπράττει κατά την συγκεκριμένη αυτή περίοδο. Ωστόσο δεν καταργεί τον ΕΝΦΙΑ ή τα έξοδα για ασφαλιστικές ή άλλες υποχρεώσεις που μπορεί να συνδέονται με την κατοχή και τη μίσθωση του ακινήτου.

Το όφελος είναι σημαντικό, επειδή τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με κλίμακα. Επομένως, ένας ιδιοκτήτης που εισπράττει ενοίκια για τρία χρόνια μπορεί να προϋπολογίσει πόσο φόρο θα εξοικονομήσει, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος που εισπράττει από τα ακίνητα που εκμισθώνει.

Σε κάθε περίπτωση, η ακριβής ωφέλεια δεν είναι ίδια για όλους. Εξαρτάται από:

- το μηνιαίο και ετήσιο μίσθωμα,

-  τη διάρκεια της μίσθωσης,

-  το αν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις,

-  το ιδιοκτησιακό καθεστώς,

-  το αν υπάρχουν συνιδιοκτήτες,

-  τη σωστή δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.