Αγορά ακινήτων: Οι αποδόσεις και οι τιμές

Σε διαρκή αναζήτηση ευκαιριών στην αγορά ακινήτων στη χώρα μας βρίσκονται Έλληνες και διεθνείς επενδυτές και αγοραστές, σε μια αγορά που διανύει τον έβδομο χρόνο συνεχούς ανάπτυξης.

Οπως αναφέρει το ΑΠΕ – ΜΠΕ, το ενδιαφέρον τους για οικιστικά ακίνητα σε γειτονιές της Αθήνας αλλά και σε εξοχικά αναδεικνύει περιοχές-έκπληξη αναφορικά με τις αποδόσεις και τις τιμές πώλησης τους. Την ίδια στιγμή το Ελληνικό, όπου δημιουργείται η πρώτη έξυπνη πράσινη πόλη από τα θεμέλια της στην Ευρώπη, αποτελεί ένα ξεχωριστό case study στον τομέα των ακινήτων. Ποιες όμως περιοχές του κέντρου της Αθήνας ξεχωρίζουν αναφορικά με τις αποδόσεις; Πού κινούνται οι τιμές; Ποιες οι τάσεις στην εξοχική κατοικία;

Οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις ακινήτων

Νέες γειτονιές της Αθήνας αναδεικνύονται ως κορυφαίες επιλογές για επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων που αναζητούν ελκυστικές αποδόσεις και ευκαιρίες αξιοποίησης. Η πιο πρόσφατη ανάλυση της Protio αποκάλυψε τις περιοχές που έχουν πλέον μετατραπεί σε εστίες επενδυτικού ενδιαφέροντος, φωτίζοντας έτσι τη συνεχιζόμενη δυναμική της αγοράς ακινήτων εισοδήματος στο κέντρο της Αθήνας και στα προάστια. Στην κορυφή της λίστας των περιοχών με την υψηλότερη απόδοση ακινήτων εισοδήματος βρίσκεται η Άνω Δάφνη και η Πλατεία Αμερικής, με την τελευταία να συνεχίζει να βρίσκεται στην κορυφή, και οι δύο με 7,1%, υποδεικνύοντας τη σημαντική αύξηση των τιμών ενοικίων σε αυτές τις γειτονιές. Το Πολυτεχνείο με 7% και το Αιγάλεω με 6,9% διατηρούν τις υψηλές αποδόσεις τους, αποτέλεσμα που οφείλεται στην ανάπτυξη των γύρω περιοχών και την προσβασιμότητά τους σε συγκοινωνίες και κεντρικά σημεία. Η δυναμική αυτή επεκτείνεται επίσης στη γειτονιά του Σταθμού Λαρίσης – Πλατείας Βάθης με απόδοση 6,6% και στον Κορυδαλλό με 6,5%, όπου το ενδιαφέρον για την επενδυτική αξιοποίηση ακινήτων παραμένει ισχυρό, και ολοένα και περισσότεροι προχωρούν με ανακαινίσεις ακινήτων προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν μέσω της ενοικίασης. Σταθερή είναι η απόδοση και στην Κυψέλη με 6,4%, μια περιοχή με ιστορική γοητεία που εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτές για μακροχρόνια απόδοση. Ακολουθεί το Περιστέρι με 6,3%, το οποίο, ως μία από τις μεγαλύτερες περιοχές της Αττικής, προσφέρει ελκυστικές ευκαιρίες λόγω του μεγέθους και της ζήτησής του για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Στη λίστα ξεχωρίζουν επίσης ο Παράδεισος στο Μαρούσι με 6,1%, που αντιπροσωπεύει την έντονη ανάπτυξη των βορείων προαστίων, και το Κάτω Χαλάνδρι με 5,6%, το οποίο προστίθεται ως μια ακόμη νέα επιλογή με αξιόλογες προοπτικές αναβάθμισης.

Οι περιοχές αυτές, όπως εκτιμά η Protio, αποτελούν μια «νέα πνοή» στις επενδύσεις, προσφέροντας πολλές δυνατότητες για την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων και την αναβάθμιση ενεργειακών υποδομών. Οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές μπορούν να επωφεληθούν από τις υψηλές αποδόσεις με στρατηγικές αναβαθμίσεις, που αυξάνουν την αξία των ακινήτων και παράγουν μεγαλύτερες αποδόσεις σε σχέση με την παραδοσιακή αγορά.

Τι σημαίνει ο όρος απόδοση – Γιατί η Άνω Δάφνη και η Πλ. Αμερικής υπερτερούν από το Κολωνάκι

Με τον όρο υψηλότερη απόδοση εννοούμε το ποσοστό των ετήσιων εσόδων από ενοίκια σε σχέση με την αξία του ακινήτου, εκφράζοντας έτσι την «επιστροφή» της επένδυσης μέσω των εσόδων από ενοίκια. Με απλά λόγια, η απόδοση μάς δείχνει πόσα έσοδα φέρνει το ακίνητο κάθε χρόνο από τα ενοίκια, σε σχέση με το κόστος αγοράς του. Ας δούμε το παράδειγμα της ‘Ανω Δάφνης με απόδοση 7,1%. Όπως επεξηγεί η Protio, αυτή η τιμή σημαίνει ότι εάν κάποιος αγοράσει ένα ακίνητο εκεί, τα ετήσια έσοδα από το ενοίκιο αντιστοιχούν στο 7,1% της αξίας αγοράς του ακινήτου.

Πιο συγκεκριμένα με ένα παράδειγμα σε ακίνητο 70 τμ:

* Η τιμή πώλησης ανά τ.μ. στην Άνω Δάφνη είναι περίπου 2.409 ευρώ.

* Το μέσο μηνιαίο ενοίκιο ανά τ.μ. είναι 14,3 ευρώ.

Άρα:

* Τιμή πώλησης: 70 τ.μ. x 2.409 ευρώ/τ.μ. = 168.658 ευρώ

* Μηνιαίο ενοίκιο: 70 τ.μ. x 14,3 ευρώ/τ.μ. = 1.001 ευρώ

* Ετήσια έσοδα από ενοίκια: 1.001 ευρώ x 12 μήνες = 12.012 ευρώ

Για να υπολογίσουμε την απόδοση, διαιρούμε τα ετήσια έσοδα από ενοίκια με την τιμή αγοράς και πολλαπλασιάζουμε με το 100:

Απόδοση = (12.012/168.658)×100=7,1%

Όσο για το Κολωνάκι, η απόδοση κυμαίνεται σε αρκετά χαμηλότερα επίπεδα, γύρω στο 3-4%. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η τιμή πώλησης στο Κολωνάκι είναι περίπου 6.097 ευρώ ανά τ.μ., ενώ το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται σε 20,1 ευρώ ανά τ.μ. Η χαμηλότερη απόδοση στο Κολωνάκι είναι αποτέλεσμα της υψηλής αξίας των ακινήτων στην περιοχή, γεγονός που μειώνει την αναλογία ενοικίου-αγοράς. Παρόλο που η περιοχή παραμένει ελκυστική λόγω του κύρους και της αυξημένης ζήτησης, η απόδοσή της είναι πιο συγκρατημένη σε σχέση με περιοχές όπως η Άνω Δάφνη ή η Πλατεία Αμερικής.

Τιμές ακινήτων

Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 78%, οδεύοντας προς τον διπλασιασμό της τιμής, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Διαμερισμάτων της GEOAXIS, πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα. Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 8,51% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 24,7% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη (7,81% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 22,68% σε σχέση με δύο χρόνια πριν).

Ετήσιες μεταβολές – Οι περιοχές που ξεχωρίζουν

Ειδικότερα σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της GEOAXIS, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2024 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 8,51% για τα νεόδμητα και 7,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 105 τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.267 ευρώ/τμ από 4.048 ευρώ/τμ, με ετήσια άνοδο 5,41%), και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Παλαιό Φάληρο (3.715 ευρώ/τμ από 3.400 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,26%), στο Μαρούσι (3.600 ευρώ/τμ από 3.304 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 8,96%), στους Αμπελόκηπους (3.080 ευρώ/τμ από 2.795 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 10,20%) και τέλος στο Περιστέρι (2.610 ευρώ/τμ από 2.401 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 8,70%). Με βάση τα παραπάνω, οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν τη μεγαλύτερη, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές

Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 106 τμ, διάμεσης ηλικίας 44 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.432 ευρώ/τμ από 2.235 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 8,81%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.000 ευρώ/τμ από 1.850 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Παλαιό Φάληρο (1.893 ευρώ/τμ από 1.751 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Περιστέρι (1.588 ευρώ/τμ από 1.487 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 6,79%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.562 ευρώ/τμ από 1.457 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,21%).

Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Περιστέρι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών που διενήργησε η GEOAXIS καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για πέντε ενδεικτικές αγορές διαμερισμάτων, στο διάστημα του 3ου τριμήνου 2024. Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν οι εξής: Αμπελόκηποι (Κέντρο), Μαρούσι (Βόρεια), Παλαιό Φάληρο (Νότια), Περιστέρι (Δυτικά), Χολαργός (Ανατολικά)

Σύμφωνα με την GEOAXIS, η ασφάλεια που προσφέρει η χώρα, σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ), θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Το rebound των αξιών βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει βέβαιο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο, σε σχέση με τη ζήτηση.

Εξοχική κατοικία: Θα συνεχιστεί η αυξητική τάση τουλάχιστον για μια πενταετία

Ανοδική πορεία έχει η αγορά εξοχικών ακίνητων ειδικά στις παραθαλάσσιες περιοχές. Είναι μια τάση που φαίνεται να έχει μία αυξητική πορεία τουλάχιστον για τα επόμενα 4 με 5 χρόνια. Οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς αναφέρει η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty.

Οι επενδυτές αγοράζουν ολοένα και περισσότερο ακίνητα με σκοπό να τα μετατρέψουν σε βραχυχρόνια μίσθωση, προσελκύονται από τη δυνατότητα υψηλών αποδόσεων κατά τη διάρκεια της τουριστικής περιόδου. Συγκεκριμένα η Μύκονος και η Σαντορίνη κατέγραψαν αποδόσεις ενοικίων που ξεπερνούν το 8%, από τις υψηλότερες στην Ευρώπη, προσθέτει

Αναφορικά με την πορεία των τιμών η κυρία Σαΐα αναφέρει ότι παρέμειναν σχετικά χαμηλότερες από τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες – προσελκύοντας πολλούς ξένους επενδυτές στη χώρα. Η ζήτηση για εξοχικά ακίνητα προς πώληση στα ελληνικά νησιά και στα νότια της Αθήνας παραμένει υψηλή, ιδίως από διεθνείς αγοραστές και επενδυτές (κυρίως από την Αμερική, την Αγγλία, το Ισραήλ, την Τουρκία, τη Γαλλία και την Ελβετία) αλλά και από Έλληνες κατά κύριο λόγο ομογενείς.

Οι περιοχές που υπάρχει η μεγαλύτερη ζήτηση

H μεγαλύτερη ζήτηση σύμφωνα με την Premier Realty υπάρχει στις εξής περιοχές: Ιδιαίτερα στα Νότια Προάστια (όπως Βουλιαγμένη, Βούλα, Γλυφάδα) όπου υπάρχει και μεγάλη ανάπτυξη έργων, στις Κυκλάδες, στους Παξούς, στην Ύδρα, στη Κρήτη και στη Λευκάδα. Επίσης έχουμε δει αυξημένη ζήτηση και στην Εύβοια τον τελευταίο καιρό.

Από τα πιο ακριβά νησιά, στις Κυκλάδες είναι η Μύκονος (μέση τιμή 6.500 ευρώ/τμ) ενώ στο Ιόνιο είναι οι Παξοί (μέση τιμή 4.900 ευρώ/τμ). Η μέση τιμή πώλησης για τη Κρήτη κυμάνθηκε γύρω στα 2.100 ευρώ/τ.μ., στην Ύδρα 5.500 ευρώ και στη Λευκάδα 3,700 ευρώ/ τ.μ. Στη Βούλα η μέση τιμή πώλησης ήταν γύρω στα 6.200 ευρώ/τμ.

Ελληνικό: Αυξάνεται η ζήτηση από ξένους – Πέραν των προσδοκιών η ζήτηση

Ξεχωριστή περίπτωση που επηρεάζει όμως γενικότερα τις εξελίξεις στη αγορά οικιστικών ακινήτων αποτελεί το Ελληνικό, καθώς σε πλήρη εξέλιξη είναι η κατασκευή εκατοντάδων κατοικιών που απευθύνονται σε υψηλών αλλά και μεσαίας κατηγορίας εισοδηματικών κριτηρίων αγοραστών στο πλαίσιο του μεγάλου έργου ανάπλασης που είναι σε πλήρη εξέλιξη. Όπως ανέφερε πριν μερικές ημέρες ο διευθύνων σύμβουλος της LAMDA Development Οδυσσέας Αθανασίου, μετά την έναρξη της διεθνούς καμπάνιας για το έργο του Ελληνικού η ζήτηση για αγορά κατοικιών γνωρίζει ακόμη μεγαλύτερη ανάπτυξη. «Το τμήμα πωλήσεων δεν προλαβαίνει να κλείνει ραντεβού, το ενδιαφέρον είναι μεγαλύτερο από το αναμενόμενο και ό,τι βγαίνει προς πώληση γίνεται sold out. Αυτό που αλλάζει είναι το μείγμα των αγοραστών, καθώς δεν είναι αποκλειστικά Έλληνες. Μετά την έναρξη της διεθνούς καμπάνιας ενημέρωσης το ενδιαφέρον είναι ιδιαίτερα έντονο με αποτέλεσμα περίπου 40% των αγοραστών να είναι από τις διεθνείς αγορές. Η ζήτηση για οικιστικές αναπλάσεις από Ελλάδα και εξωτερικό είναι μεγαλύτερη από τις αρχικές προσδοκίες», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Όπως έχει ανακοινώσει η εταιρεία όλες οι οικιστικές μονάδες του παράκτιου μετώπου της πρώτης φάσης του έργου (Βίλες, Riviera Tower, the Cove Residences) είναι «sold out». Αναφορικά με τη νέα οικιστική γειτονιά «Little Athens», που συνολικά θα περιλαμβάνει 1.115 κατοικίες και 115 χώρους που θα εξυπηρετούν καθημερινές ανάγκες της γειτονιάς, οι προπωλήσεις και προκρατήσεις για τα διαμερίσματα που βγαίνουν σταδιακά από τα τέλη του 2023 στην αγορά «τρέχουν» με συνεχώς αυξανόμενο ρυθμό. Όπως αναφέρθηκε στη τελευταία ενημερωτική συνάντηση οι τιμές πώλησης την τρέχουσα χρονική περίοδο στην Little Athens, που θα κάνει πραγματικότητα την «15 λεπτών πόλη», δηλαδή την πόλη όπου όλα βρίσκονται σε απόσταση 15 λεπτών χωρίς αυτοκίνητο, κινούνται μεταξύ 7.000 και 17.000 ευρώ το τ.μ.