Αγορά ακινήτων: Το παζλ της ελληνικής κτηματαγοράς

Αν κάποιος προσπαθήσει να περιγράψει με μία φράση τη σημερινή εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας, ίσως αρκούν δύο αριθμοί.

Σχεδόν τρεις στις τέσσερις κατοικίες που αγοράστηκαν το 2025 ήταν ηλικίας άνω των είκοσι ετών, ενώ τα νεόδμητα αντιστοιχούσαν σε ένα πολύ μικρότερο τμήμα των συναλλαγών.

Τα στοιχεία της REMAX Ελλάς που είδαν το φως της δημοσιότητας αποτυπώνουν μια πραγματικότητα που χαρακτηρίζει πλέον ολόκληρη την αγορά. Η ζήτηση για κατοικία παραμένει ισχυρή, όμως η προσφορά νέων ακινήτων δεν επαρκεί για να την καλύψει. Ως αποτέλεσμα, μεγάλος αριθμός αγοραστών στρέφεται σε παλαιότερα διαμερίσματα και κατοικίες, αναζητώντας λύσεις σε μια αγορά που εξελίσσεται διαρκώς και θέτει νέα ερωτήματα για την αξία, την ενεργειακή απόδοση, τη χρηματοδότηση και τις μελλοντικές υπεραξίες των ακινήτων.

Οι κατοικίες κυριαρχούν στις συναλλαγές

Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX Ελλάς, το 74,8% των αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν το 2025 αφορούσε κατοικίες. Ακολούθησαν τα οικόπεδα με ποσοστό 14,3%, τα αγροτεμάχια με 5,8% και τα επαγγελματικά ακίνητα με 5,1%. Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει ότι η κατοικία εξακολουθεί να αποτελεί τη βασική επιλογή των αγοραστών ακινήτων στην Ελλάδα. Εκεί όμως που η εικόνα γίνεται ακόμη πιο ενδιαφέρουσα είναι στην ηλικία των ακινήτων. Σύμφωνα με την έρευνα της REMAX Ελλάς, το 75,6% των κατοικιών που πωλήθηκαν το 2025 ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών. Αντίθετα, τα νεόδμητα ακίνητα ηλικίας έως πέντε ετών αντιστοιχούσαν μόλις στο 12,3% των συνολικών πωλήσεων.

Τα ακίνητα ηλικίας 16 έως 20 ετών συγκέντρωσαν ποσοστό 9,8%, εκείνα ηλικίας 11 έως 15 ετών ποσοστό 2%, ενώ οι κατοικίες ηλικίας 6 έως 10 ετών μόλις 0,3%. Η περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών τα προηγούμενα χρόνια έχει δημιουργήσει ένα κενό ανάμεσα στη ζήτηση και την προσφορά. Έτσι, πολλοί αγοραστές καταλήγουν σε παλαιότερα ακίνητα, καθώς αυτά αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Από την άλλη πλευρά, όπου υπάρχει δυνατότητα αγοράς νεόδμητης κατοικίας, αυτή εξακολουθεί να συγκεντρώνει έντονο ενδιαφέρον χάρη στα σύγχρονα χαρακτηριστικά και την υψηλότερη ενεργειακή της απόδοση.

Η εικόνα στις μεγάλες αγορές

Η τάση αυτή εμφανίζεται ακόμη πιο έντονα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στην Αττική, οι κατοικίες αντιπροσώπευσαν το 85,3% των συνολικών πωλήσεων που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της REMAX Ελλάς. Τα επαγγελματικά ακίνητα και τα οικόπεδα κατέλαβαν από 7,2%, ενώ τα αγροτεμάχια περιορίστηκαν στο 0,3%. Παράλληλα, η αγορά γης κατέγραψε αύξηση κατά 1,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Όσον αφορά την ηλικία των ακινήτων, το 86,2% των κατοικιών που άλλαξαν χέρια ήταν άνω των 20 ετών, ενώ τα νεόδμητα έως πέντε ετών περιορίστηκαν στο 3,3%. Παρόμοια είναι η εικόνα και στη Θεσσαλονίκη.

Οι κατοικίες αντιστοιχούσαν στο 87,4% των συνολικών πωλήσεων, ενώ το 87% των κατοικιών που πωλήθηκαν ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών. Τα νεόδμητα έως πέντε ετών κάλυψαν μόλις το 2% του συνόλου των συναλλαγών. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι κατοικίες εξακολουθούν να έχουν το μεγαλύτερο μερίδιο, με ποσοστό 69,4%, ωστόσο τα οικόπεδα καταλαμβάνουν σημαντικότερο χώρο στην αγορά, φθάνοντας στο 18,3% των συνολικών πωλήσεων. Στην περιφέρεια παρατηρείται επίσης μεγαλύτερη παρουσία νεόδμητων ακινήτων, καθώς οι κατοικίες ηλικίας έως πέντε ετών αντιστοιχούν στο 17,9% των συναλλαγών, ποσοστό αισθητά υψηλότερο από αυτό της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.

Η αγορά κατοικίας απαιτεί πλέον περισσότερη γνώση

Η εικόνα που καταγράφουν τα στοιχεία της αγοράς εξηγεί γιατί η διαδικασία αγοράς κατοικίας γίνεται ολοένα και πιο σύνθετη. Στο βιβλίο "Αγοράζω Σπίτι" των Στράτου Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Παπαγεωργιάδη ( επενδυτή-αναλυτή ακινήτων), που κυκλοφορεί από τις Εκδόσεις Καστανιώτη, επιχειρείται η συγκέντρωση των βασικών γνώσεων που χρειάζεται ένας ενδιαφερόμενος πριν προχωρήσει στην αγορά μιας μόνιμης κατοικίας. Στον πρόλογο του βιβλίου, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, σημειώνει ότι η απόφαση απόκτησης κατοικίας είναι από τις σημαντικότερες στη ζωή κάθε ανθρώπου και απαιτεί γνώση, προγραμματισμό και υπευθυνότητα.

Μεταξύ άλλων οι δύο συγγραφείς δίνουν ως πρώτο κανόνα την επιλογή της σωστής τοποθεσίας. Ο τόπος εργασίας, οι καθημερινές μετακινήσεις και οι οικογενειακές προοπτικές επηρεάζουν καθοριστικά την επιλογή μιας περιοχής. Εξίσου σημαντικό θεωρούν το μέγεθος του ακινήτου, καθώς ένα σπίτι μπορεί να αποδειχθεί είτε μεγαλύτερο είτε μικρότερο από αυτό που πραγματικά χρειάζεται ένα νοικοκυριό. Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνουν στην παλαιότητα, στην ανακαίνιση και στην ενεργειακή αναβάθμιση. Όπως επισημαίνουν, η αξιολόγηση αυτών των παραμέτρων απαιτεί τη συμβολή ειδικών, ενώ η ενεργειακή κατάσταση ενός ακινήτου αναμένεται να αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερη σημασία τα επόμενα χρόνια. Στις συμβουλές τους περιλαμβάνονται ακόμη η επιλογή ορόφου, η αξία των βοηθητικών χώρων, η λειτουργία της πολυκατοικίας, τα κοινόχρηστα, οι σχέσεις με τους συνιδιοκτήτες και, τελικά, η ανάγκη να υπάρχει ισορροπία ανάμεσα στις επιθυμίες και στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες του αγοραστή.

Η ενεργειακή αναβάθμιση γίνεται καθοριστικός παράγοντας

Η ενεργειακή απόδοση αναδεικνύεται σε έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες της επόμενης δεκαετίας. Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στο βιβλίο, η μόνωση, ο τρόπος θέρμανσης, ο ηλιακός θερμοσίφωνας και ο φωτισμός επηρεάζουν άμεσα την ενεργειακή κατάταξη ενός ακινήτου. Οι συγγραφείς επισημαίνουν ότι η έγκαιρη αναβάθμιση μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά πιο συμφέρουσα από μια παρέμβαση που θα πραγματοποιηθεί αργότερα. Η συγκεκριμένη διάσταση αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία αν συνδυαστεί με το γεγονός ότι πάνω από τα τρία τέταρτα των κατοικιών που πωλούνται σήμερα στην Ελλάδα είναι ηλικίας άνω των 20 ετών, σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX Ελλάς.

Η τιμή καθορίζει τον χρόνο πώλησης

Η πορεία μιας αγοραπωλησίας επηρεάζεται άμεσα και από την τιμή ενός ακινήτου. Σύμφωνα με στοιχεία του στελέχους (COO) της Uniko, Γιώργο Γκιώκα, από πρόσφατη εκδήλωση, η αγορά εμφανίζει έλλειμμα προσφοράς σε μικρά και προσιτά ακίνητα και ταυτόχρονα αυξημένη προσφορά σε μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι τα ακίνητα με τιμή κάτω των 100.000 ευρώ πωλούνται αισθητά ταχύτερα, ενώ όσο αυξάνεται η ζητούμενη τιμή τόσο αυξάνεται και ο χρόνος που απαιτείται για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής. Παράλληλα, η διαπραγμάτευση οδηγεί σε μειώσεις τιμών περίπου 9% στις περιοχές χαμηλότερων αξιών και έως 14% στις περιοχές υψηλότερων αξιών. Στην ίδια εκδήλωση, ο αναλυτής ακινήτων και επενδυτής Ηλίας Παπαγεωργιάδης υποστήριξε ότι οι υπερβολικές απαιτήσεις ορισμένων πωλητών συχνά οδηγούν τα ακίνητα σε μακρά παραμονή στην αγορά. Όπως ανέφερε, όταν οι ζητούμενες τιμές απομακρύνονται από τα δεδομένα της αγοράς, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές απομακρύνονται επίσης, με αποτέλεσμα να απαιτούνται στη συνέχεια μεγαλύτερες μειώσεις τιμών για να ολοκληρωθεί η πώληση.

Τι ζητούν σήμερα οι επενδυτές

Η αναζήτηση μεγαλύτερης ασφάλειας και προβλεψιμότητας χαρακτηρίζει πλέον και την πλευρά των επενδυτών. Όπως ανέφερε στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο διευθύνων σύμβούλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, Ιωσήφ Αραμπατζής, οι επενδυτές αναζητούν σαφή εικόνα κόστους, χρονοδιαγράμματος και τεχνικών παραμέτρων από την πρώτη στιγμή. Ο ίδιος περιγράφει την έννοια του "value partner", δηλαδή ενός συνεργάτη που συμμετέχει ενεργά στον σχεδιασμό και στην υλοποίηση ενός έργου από τα πρώτα στάδια. Όπως αναφέρει η βαθιά τεχνική γνώση, η διαφάνεια και η συνέπεια αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για τη μείωση του επενδυτικού ρίσκου και την οικοδόμηση σχέσεων εμπιστοσύνης. Παράλληλα, η αξιοποίηση ψηφιακών εργαλείων διαχείρισης έργων και η ανάπτυξη οργανωμένων εσωτερικών διαδικασιών παρουσιάζονται ως μέσα ενίσχυσης της διαφάνειας και της αποτελεσματικότητας κατά την υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων.

Τα διατηρητέα αναζητούν νέο ρόλο

Παράλληλα, μια διαφορετική αλλά εξίσου σημαντική όψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων αφορά τα διατηρητέα κτίρια. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν σε ημερίδα του Πανελλήνιου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων, περίπου 25.000 κτίρια σε ολόκληρη τη χώρα έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα. Ωστόσο, σημαντικός αριθμός από αυτά παραμένει εγκαταλελειμμένος ή χρειάζεται άμεσες εργασίες αποκατάστασης.

Η πρόεδρος του Συλλόγου, Γιώτα Βρεττάκου-Μιχαλοπούλου, υπογράμμισε μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ την ανάγκη δημιουργίας ενός πιο λειτουργικού πλαισίου στήριξης των ιδιοκτητών. Μεταξύ των αιτημάτων περιλαμβάνονται η απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης, η μείωση του κόστους διατήρησης μέσω φορολογικών κινήτρων, η αξιοποίηση χρηματοδοτικών εργαλείων και η μεγαλύτερη ευελιξία στις χρήσεις των ακινήτων. Όπως επισημάνθηκε στην ίδια ημερίδα, χωρίς λειτουργική επανάχρηση και ουσιαστική στήριξη, πολλά διατηρητέα κινδυνεύουν να οδηγηθούν σε περαιτέρω φθορά και εγκατάλειψη. Αντίθετα, η αξιοποίησή τους ως κατοικιών, επαγγελματικών ή πολιτιστικών χώρων θα μπορούσε να τους δώσει νέα οικονομική και κοινωνική αξία.

Η εικόνα που καταγράφεται δείχνει ότι οι κατοικίες παραμένουν η βασική επιλογή των αγοραστών και τα παλαιότερα ακίνητα εξακολουθούν να κυριαρχούν στις συναλλαγές. Την ίδια στιγμή, η ενεργειακή αναβάθμιση, η ανάγκη για περισσότερα νέα κτήρια, η σωστή τιμολόγηση, η επενδυτική διαφάνεια και η αξιοποίηση των διατηρητέων κτιρίων αναδεικνύονται σε βασικά ζητήματα για την επόμενη ημέρα της αγοράς ακινήτων.