Αγοραπωλησίες ακινήτων – Πότε είναι άκυρα τα συμβόλαια και επιβάλλονται πρόστιμα

Να σημειωθεί ότι οι συμβολαιογράφοι συνεχίζουν την αποχή τους.

Οι αγορές ακινήτων με την καταβολή μετρητών μπορούν να συνεχιστούν για ένα ακόμη μικρό χρονικό διάστημα, παρά το γεγονός ότι έχει περάσει από την Βουλή ο φορολογικός νόμος και θα μπορεί να συμβεί ακόμη και μετά από την δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης.

Μπορεί να φαίνεται ολίγο παράλογο, ωστόσο αυτό μπορεί να συμβεί υπό την εξής αίρεση. Οι φορολογούμενοι να έχουν δώσει μετρητά ως προκαταβολή για την αγορά ακινήτου και έχουν υπογράψει προσύμφωνα ή ιδιωτικά έγγραφα.

Να σημειωθεί ότι οι συμβολαιογράφοι συνεχίζουν την αποχή τους και θα καθορίσουν την περαιτέρω στάση τους, σε νέα έκτακτη Γενική Συνέλευση η οποία και θα πραγματοποιηθεί, την προσεχές Δευτέρα 11 Δεκεμβρίου. Ωστόσο με βάση την νέα διορθωμένη διάταξη που περιλαμβάνεται στο νέο φορολογικό νόμο δίνει τη δυνατότητα σε όσους έχουν υπογράψει ή θα υπογράψουν προσύμφωνα αγοράς ακινήτων με μετρητά πριν τη δημοσίευση του νόμου στο ΦΕΚ να μπορούν να χρησιμοποιήσουν μετρητά για να εξοφλήσουν το τίμημα ανεξάρτητα από το χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου.

Σύμφωνα με το newsit και τα όσα προβλέπει η νέα ρύθμιση, στην περίπτωση που κάποιος έχει υπογράψει προσύμφωνο αγοράς ακινήτου με μετρητά στις 8 Δεκεμβρίου 2023, δηλαδή πριν τη δημοσίευση του νόμου στο ΦΕΚ θα μπορεί να ολοκληρώσει την αγοραπωλησία του ακινήτου καταβάλλοντας μέρος του τιμήματος ή ακόμα και ολόκληρο το τίμημα σε μετρητά ακόμα και μετά την ενεργοποίηση του νέου μέτρου.

Αναλυτικότερα η τελική διάταξη για τη κατάργηση των μετρητών στις μεταβιβάσεις ακινήτων ορίζει ότι «οι υποχρεώσεις και απαγορεύσεις της παρούσας δεν ισχύουν για συμβόλαια που συνάπτονται μετά την εφαρμογή ισχύος του παρόντος σε εκτέλεση προσυμφώνων τα οποία έχουν συνταχθεί πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος»

Αντίθετα για τους άλλους φορολογούμενους που δεν ανήκουν στην παραπάνω κατηγορία, ισχύει η υποχρέωση εξόφλησης εξ ολοκλήρου του τιμήματος της αγοράς ακινήτου με τραπεζικά μέσα πληρωμής από τη δημοσίευση του νόμου στο ΦΕΚ.

Σε αυτή την περίπτωση και εφόσον ακολουθηθεί διαφορετική οδός, δηλαδή πληρωθεί το αντίτιμο με μετρητά, στο σύνολο της αγοραπωλησίας, ή εξ ολοκλήρου ή μέρους αυτού, τότε το συμβόλαιο, θεωρείται άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του ενώ στους παραβάτες επιβάλλονται τσουχτερά πρόστιμα που φθάνουν έως τις 500.000 ευρώ.

Σημειώνεται ότι σήμερα μία στις τέσσερις μεταβιβάσεις ακινήτων πραγματοποιείται με μετρητά εξ ολοκλήρου ή εν μέρει. Σε σύνολο 338.511 μεταβιβάσεων ακινήτων ύψους 27,7 δισ. ευρώ, που πραγματοποιήθηκαν από τον Μάρτιο του 2021,σε 42.613 περιπτώσεις στα συμβόλαια είχαν περάσει συναλλαγές 426,5 εκατ. ευρώ μόνο με μετρητά, ενώ επιπλέον 41.741 μεταβιβάσεις έγιναν εν μέρει με μετρητά ύψους 2,98 δισ. ευρώ.

Με τη νέα διάταξη η οποία ισχύει από τη δημοσίευση του νέου φορολογικού νόμου στο ΦΕΚ καταργείται η χρήση μετρητών ως τρόπος εξόφλησης του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία και καθίσταται υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την εξόφληση του τιμήματος για την οποία η φορολογική διοίκηση ενημερώνεται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει τη πράξη μεταβίβασης μέσω της εφαρμογής «myPROPERTY».

Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου. Οι υποχρεώσεις και απαγορεύσεις δεν ισχύουν για συμβόλαια που συνάπτονται μετά την εφαρμογή ισχύος του παρόντος σε εκτέλεση προσυμφώνων τα οποία έχουν συνταχθεί πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος.

Όπως προκύπτει από τη νέα διάταξη:

• Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να αναγράψει στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.

• Απαγορεύεται η μεταγραφή συμβολαιογραφικού εγγράφου που έχει συνταχθεί χωρίς ο συμβολαιογράφος να έχει αναγράψει στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.

• Στους συμβολαιογράφους καθώς και στους υποθηκοφύλακες/προϊσταμένους Κτηματολογικών Γραφείων που παραβαίνουν τις υποχρεώσεις τους επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ για κάθε παράβαση.