Ακινητα: Η γενιά των εγκλωβισμένων ενοικιαστών

Νέες διαστάσεις στο ζήτημα των υψηλών τιμών ενοικίασης και της δυσκολίας των νοικοκυριών να ανταποκριθούν σε αυτές δίνει το περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού και η εκτίναξη του ενεργειακού κόστους. Οι δύο αυτοί παράγοντες έρχονται να συρρικνώσουν ακόμα περισσότερο την αγοραστική δύναμη της ευρείας μάζας των ενοικιαστών ή υποψηφίων ενοικιαστών, σε μια περίοδο που οι συνέπειες της υγειονομικής κρίσης, αλλά και της δεκαετούς οικονομικής κρίσης που προηγήθηκε, είναι ακόμα ορατές, όπως αναφέρει ρεπορτάζ του Νίκου Ρουσάνογλου στην Καθημερινή.

Αυξήσεις άνω του 50%

Οπως αναφέρει σχετική ανάλυση του Αλκη Καφετζή, μέλους του Eteron (Ινστιτούτο για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή), «τα ενοίκια σε πολλές περιοχές της Αθήνας παρουσιάζουν αυξήσεις που ξεπερνούν το 50% σε σχέση με τα ενοίκια του 2017, ενώ σημαντικές αυξήσεις (30%-40%) καταγράφονται και σε άλλες πόλεις της Ελλάδας, όπως στη Θεσσαλονίκη, στην Πάτρα και τον Βόλο. Αν συνυπολογίσουμε τις αυξήσεις των ενοικίων την περίοδο 2020-2021, τις ανατιμήσεις της ενέργειας και τη γενικότερη αύξηση του πληθωρισμού, εύκολα καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι η δυσκολία των νοικοκυριών να εξασφαλίσουν και να διατηρήσουν μια οικονομικά προσιτή κατοικία έχει οξυνθεί».

Ανάλογη εικόνα καταγράφει και η τελευταία ετήσια έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς, η οποία δημοσιεύτηκε το περασμένο φθινόπωρο. Βάσει αυτής, ναι μεν η αύξηση των ενοικίων του τελευταίου 12μήνου (Φθινόπωρο 2020 – Φθινόπωρο 2021) διαμορφώθηκε σε 5% πανελλαδικά, ωστόσο στα μεγάλα αστικά κέντρα οι αυξήσεις είναι πολύ εντονότερες. Για παράδειγμα, στα βόρεια προάστια η αύξηση των ενοικίων μέσα σε μόλις 12 μήνες διαμορφώνεται σε 17%, ενώ στο κέντρο της Αθήνας τα ενοίκια καταγράφουν άνοδο κατά 11,6%. Αντίστοιχα, στα νότια προάστια και την πόλη του Πειραιά οι αυξήσεις διαμορφώνονται σε 14% και 12,7% αντίστοιχα. Σημειωτέον ότι τα στοιχεία βασίζονται σε πραγματικές συμφωνίες ενοικίασης, που έγιναν μέσω του δικτύου γραφείων της RE/MAX Ελλάς.

Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών ακινήτων του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos, με το πέρας του 2021 το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στην Αττική ανήλθε σε 8 ευρώ/τ.μ., αυξημένο κατά 5,2% σε ετήσια βάση. Στον αντίποδα, στο κέντρο της Αθήνας φαίνεται μια σχετική διόρθωση έναντι των υπερβολών του 2018 (στο απόγειο της δημοφιλίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων), καθώς η σημερινή μέση ζητούμενη τιμή των 8,8 ευρώ/τ.μ. είναι κατά 11,3% χαμηλότερη σε σχέση με το τέλος του 2018.

Μη προσιτές επιλογές

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμα και τα 8,8 ευρώ/τ.μ. είναι κατά πολύ υψηλότερα σε σχέση με τις διαχρονικές τιμές ενοικίασης των διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας, που δεν ξεπερνούσαν τα 6,5-7,5 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο. Ενοίκια άνω των 9 ευρώ/τ.μ. παρατηρούνταν μόνο σε συνοικίες, όπως το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός και αυτά πριν από την οικονομική κρίση. Σήμερα είναι κοινός τόπος οι αγγελίες διαμερισμάτων ηλικίας 20-30 ετών και επιφανείας 80-90 τ.μ., σε συνοικίες όπως ο Αγιος Ελευθέριος και τα Κάτω Πατήσια, που αξιώνουν ποσά της τάξεως των 700-800 ευρώ, δηλαδή σχεδόν 9-10 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου καταγράφηκαν σημαντικές αυξήσεις και σε περιοχές εκτός Αθήνας.

Για παράδειγμα, στην Ανάβυσσο παρατηρείται αύξηση των ενοικίων κατά 38,3% σε 8,3 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθεί με αύξηση κατά 26% σε 7,6 ευρώ/τ.μ. η γειτονική περιοχή της Παλαιάς Φώκαιας. Ουσιαστικά δηλαδή, οι «θύλακες» προσιτών ενοικίων έχουν αρχίσει να εξαφανίζονται, περιορίζοντας τις επιλογές των  υποψηφίων ενοικιαστών. Αν στις αυξήσεις των ενοικίων υπολογιστεί και ο υψηλός πληθωρισμός, είναι προφανές ότι το πραγματικό κόστος για τα νοικοκυριά είναι ακόμα υψηλότερο. Με βάση την τελευταία εκτίμηση της Eurostat, ο πληθωρισμός στην Ελλάδα θα διαμορφωθεί σε 5,5% τον φετινό Ιανουάριο, από -2,4% που ήταν τον περυσινό Ιανουάριο και 4,4% τον Δεκέμβριο. Με βάση τα στοιχεία του Spitogatos, σε σχέση με το 2018 τα ενοίκια καταγράφουν αύξηση κατά 32% στα δυτικά προάστια και κατά 24,2% στα βόρεια προάστια.

Οι αιτίες του ράλι

Οι τιμές κινούνται ανοδικά εξαιτίας της δομικής αλλαγής που έχει συμβεί στην αγορά κατοικίας από την οικονομική κρίση και μετά. Πριν το 2010 η ζήτηση για αγορά κατοικίας ήταν υψηλότερη από την αντίστοιχη ζήτηση για ενοικίαση. Σήμερα, η εικόνα αυτή έχει αντιστραφεί πλήρως, με το 90%-95% όσων αναζητούν στέγη να κινούνται αποκλειστικά με στόχο την ενοικίαση. Ταυτόχρονα, ένα ποσοστό των ακινήτων που εκμισθώνονταν μέσω μακροχρόνιων συμβολαίων, αποσύρθηκε από την αγορά και μεταφέρθηκε σε ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, επιδεινώνοντας την κατάσταση σε ό,τι αφορά την προσφορά ακινήτων, ιδίως σε ορισμένες περιοχές του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, αλλά και στα νότια προάστια.

Εξασθενεί η παραδοσιακή στήριξη από την οικογένεια για αγορά κατοικίας

Το δυσανάλογο με τα εισοδήματα κόστος ενοικίασης στην Ελλάδα, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, και η δυσκολία απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας, έχουν αρχίσει να διογκώνουν το στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα, σε μια περίοδο που ουσιαστικά δεν υφίσταται καμία πολιτική προσιτής στέγασης νοικοκυριών. Αν δεν αναληφθούν πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση αυτή και μάλιστα μεγάλης κλίμακας, τα επόμενα χρόνια θα ενταθούν οι κοινωνικές και οικονομικές ανισότητες, με επίκεντρο πλέον το στεγαστικό πρόβλημα.

Πριν από μερικούς μήνες, o Ακης Σκέρτσος, υπ. Επικρατείας, είχε αναφέρει από το βήμα του συνεδρίου ακινήτων Prodexpo 2021, ότι «το σχέδιο μετακίνησης των εννιά υπουργείων στην περιοχή της πρώην ΠΥΡΚΑΛ, μας αφήνει πολύ χώρο να σκεφτούμε πώς θα αξιοποιήσουμε τα κτίρια που θα μείνουν κενά στο κέντρο της Αθήνας. Κάποια εξ αυτών θα κατεδαφιστούν, προκειμένου να απελευθερωθεί δημόσιος χώρος και κάποια άλλα θα μετατραπούν σε κατοικίες». Συνολικά αναμένεται να απελευθερωθούν 127 κτίρια, συνολικής επιφανείας 350.000 τ.μ.

Κοινωνικές κατοικίες

Σύμφωνα με τον Ευθύμιο Μπακογιάννη, γενικό γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, στόχος είναι, ως επί το πλείστον, τα κτίρια που θα αδειάζουν στο κέντρο της Αθήνας να μετατρέπονται σε κοινωνικές κατοικίες. Αυτό θα συμβεί μέσω έργων ΣΔΙΤ, που θα προκηρυχθούν προφανώς όταν προχωρήσει και το σχέδιο μετεγκατάστασης των υπουργείων, το οποίο έχει πενταετή ορίζοντα. Σύμφωνα με τον κ. Μπακογιάννη, η κίνηση αυτή θα έχει πολλαπλά οφέλη, καθώς όχι μόνο θα εξασφαλιστεί στέγη σε ανθρώπους χαμηλότερων εισοδημάτων, αλλά θα βελτιωθεί και το κυκλοφοριακό, καθώς με τη μετακίνηση περισσότερων ανθρώπων στο κέντρο της πόλης θα περιοριστούν και οι ανάγκες μετακινήσεων. Επιπλέον, τα ακίνητα που θα αξιοποιηθούν αναμένεται να αναβαθμιστούν ενεργειακά.

Ωστόσο, το στεγαστικό πρόβλημα έχει αρχίσει πλέον να οξύνεται και δεν υπάρχει το χρονικό περιθώριο μέχρις ότου προχωρήσει το σχέδιο μετεγκατάστασης των υπουργείων, το οποίο θα αρχίσει να ωριμάζει σε τουλάχιστον 3-4 χρόνια από σήμερα. Απαιτούνται πρωτοβουλίες περισσότερο άμεσες, καθώς όσο πιο καθυστερημένα αναληφθούν, τόσο μικρότερο θα είναι το όφελος, καθώς στο μεσοδιάστημα θα έχει ενισχυθεί η ένταση του προβλήματος. Ηδη άλλωστε σήμερα υπάρχουν δεκάδες, αν όχι εκατοντάδες, κενά κτίρια που ανήκουν είτε στην κεντρική κυβέρνηση είτε στον ΕΦΚΑ είτε σε άλλους φορείς του Δημοσίου.

Το σίγουρο είναι ότι η δυνατότητα της ελληνικής οικογένειας να συνδράμει τα νεότερα μέλη της στην απόκτηση κατοικίας έχει μειωθεί σημαντικά, μετά τη μεσολάβηση της πολυετούς κρίσης. Η περιουσία της ελληνικής οικογένειας έχει συρρικνωθεί, καθώς πολλά νοικοκυριά υποχρεώθηκαν να πουλήσουν μέρος της τα προηγούμενα χρόνια, προκειμένου να καλύψουν άμεσες οικονομικές ανάγκες και χρέη. Την ίδια στιγμή, από το 2008 έως το 2016 το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών στην Ελλάδα συρρικνώθηκε κατά 33%.
Αυτό σημαίνει ότι έχει περιοριστεί η δυνατότητά τους να παράσχουν οικονομική συνδρομή στους νέους σήμερα, ώστε να αποκτήσουν και αυτοί το δικό τους σπίτι.

Κληρονομιές, δωρεές

Mελέτη του Δ. Εμμανουήλ το 2013 κατέγραψε πως το 37,8% των ιδιοκτητών απέκτησε την κατοικία του μέσω κληρονομιάς ή γονικής παροχής, το 30,3% μέσω δανεισμού και το 17,5% χωρίς δανεισμό. Οταν όμως καταγράφονται και άλλες μορφές οικογενειακής υποστήριξης, όπως η χρηματική συνεισφορά, το ποσοστό των περιπτώσεων όπου η οικογένεια συνέβαλε στην απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας φτάνει στο 56,4% του συνόλου.
Αντίστοιχα, σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση νομισματικής πολιτικής της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2021, το ποσοστό αποταμίευσης την τελευταία τριετία έχει μεν αποκτήσει θετικό πρόσημο, ωστόσο –όπως σημειώνεται– «οι πληθωριστικές εξελίξεις έχουν ήδη σοβαρό αντίκτυπο στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, ενώ προκαλούν αβεβαιότητα ως προς τον προσωρινό ή μονιμότερο χαρακτήρα τους». Τα παραπάνω στοιχεία συνηγορούν υπέρ της πρόβλεψης ότι το συνολικό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα θα μειωθεί σημαντικά τα επόμενα χρόνια, δεδομένων των πιέσεων στις αποταμιεύσεις των νοικοκυριών και των αυξήσεων των τιμών των κατοικιών. 

Πάνω από 40% του μισθού δαπανούν τα νοικοκυριά σε ενοίκιο, λογαριασμούς

Οι αυξήσεις των τελευταίων ετών έχουν επιδεινώσει σημαντικά την ποιότητα ζωής πολλών νοικοκυριών, ενώ έχουν αρχίσει να δημιουργούν στεγαστικό πρόβλημα για πολλούς, κυρίως νέους ανθρώπους. Με βάση τα στοιχεία της Eurostat για το 2019, το 83,2% των Ελλήνων ενοικιαστών δήλωνε ότι καταβάλλει πάνω από το 40% του εισοδήματός του προκειμένου να καλύψει δαπάνες που σχετίζονται με τη διαμονή του (ενοίκιο, λογαριασμοί ΔΕΚΟ, κοινόχρηστα κτλ.).

Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε., καθώς ο αντίστοιχος μέσος όρος στην Ε.Ε. δεν ξεπερνά το 25% όσων νοικιάζουν το ακίνητο στο οποίο διαμένουν. Αυτό σημαίνει ότι ένα πολύ υψηλό ποσοστό Ελλήνων πολιτών που μισθώνουν το ακίνητο στο οποίο μένουν διαβιούν σε συνθήκες φτώχειας (με βάση τη σχετική παραδοχή της Eurostat). Tο πρόβλημα είναι οξύτερο στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου υπολογίζεται ότι το ποσοστό εκείνων που μένουν στο ενοίκιο πλησιάζει το 40% (έναντι 26,5% του εθνικού μέσου όρου).

Μία συνέπεια της κατάστασης αυτής είναι η επιστροφή στην οικογενειακή εστία, αναβάλλοντας την τυπική στεγαστική πορεία που ακολουθούνταν μέχρι σήμερα, από τη γονική εστία στο ενοίκιο και στη συνέχεια στην απόκτηση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση, κάποια στιγμή μετά τα 30 έτη. «Μια στρατηγική που ακολούθησαν πολλοί νέοι και νέες τα τελευταία χρόνια, προσαρμοζόμενοι στις συνθήκες της οικονομικής κρίσης, ήταν εκείνη της επιστροφής στη γονική εστία.

Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά νέων ανθρώπων ηλικίας 18-34 ετών που μένουν μαζί με τους γονείς τους. Μάλιστα, το ποσοστό αυτό παραμένει υψηλό όταν επικεντρωνόμαστε στις ηλικίες 25-34, τη στιγμή που σε άλλες χώρες της Ευρώπης περιορίζεται αισθητά, κάτι που σηματοδοτεί μια σημαντική αναβολή στην ομαλή στεγαστική πορεία των νέων ανθρώπων στην Ελλάδα.

Η αναβολή αυτή έχει γίνει ακόμα πιο έντονη από το 2014 και έπειτα, με το ποσοστό για τις ηλικίες 18-34 να φτάνει στο 66,7% το 2017 και στο 69,4% το 2019, από 58,4% που ήταν το 2008», σημειώνει ο κ. Καφετζής.

Mια εξίσου σημαντική αλλαγή είναι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων. Στην περίπτωση της Ελλάδας, το σχετικό ποσοστό στις ηλικίες 25-34 έχει συρρικνωθεί από σχεδόν 25% το 2005 σε 11% το 2018 (Eurostat).

Η τάση αυτή είναι σχεδόν οριζόντια σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, με εξαίρεση λίγες χώρες, κυρίως στην Ανατολική Ευρώπη. Aυτή η καθυστερημένη πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση συνδέεται με τρεις παραμέτρους: α) τις δυσχερέστερες συνθήκες στην αγορά εργασίας, β) τις πολιτικές πρόνοιας που ουσιαστικά έχουν κάνει διάτρητο το δίχτυ ασφαλείας, ειδικά για τους νέους/νέες που δεν έχουν σταθερές επαγγελματικές διαδρομές και γ) την αύξηση των τιμών των κατοικιών, που οφείλεται στην αντιμετώπιση της κατοικίας και των τραπεζικών στεγαστικών δανείων ολοένα και περισσότερο ως περιουσιακό στοιχείο χρηματοοικονομικής φύσης.