Ανάσα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων-Ενεργοποιούνται οι διατάξεις του νέου νόμου, τι αλλάζει

Ενεργοποιούνται σταδιακά οι διατάξεις του νόμου 5293/2026 με τίτλο "Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη" τον οποίο εισηγήθηκε ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και Υπουργός Επικρατείας κ. Κωστής Χατζηδάκης και οι οποίες επιλύουν σημαντικά και χρόνια προβλήματα των ιδιοκτητών ακινήτων, που δυσχέραιναν την αγορά και ταλαιπωρούσαν τους πολίτες και τη δικαιοσύνη, όπως αναφέρεται σε σημερινή ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ.

Στην εκτενή ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ αναφέρονται τα ακόλουθα:

Η υλοποίηση των διατάξεων του νόμου αυτού που θέτουν τέλος στις ατέρμονες περιουσιακές διεκδικήσεις του Δημοσίου, θωρακίζουν τα νόμιμα περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών και διευκολύνουν τις συναλλαγές,  έχει δρομολογηθεί και εξελίσσεται σταδιακά ως εξής:

1. Από τη δημοσίευση του Ν. 5293/2026 (7.4.2026) ισχύουν ήδη οι εξής νέες ρυθμίσεις που αφορούν:

την κατάργηση της υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος στα συμβόλαια ακινήτων σε κτηματογραφημένες περιοχές (άρθρο 16).
τη δυνατότητα καταβολής του φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου (άρθρο 17).
την υποβολή καταγγελιών κακοδιοίκησης στον Σύμβουλο Ακεραιότητας (άρθρο 9), και
την ενιαία εξέταση των ενδικοφανών προσφυγών από κεντρικό όργανο κάθε φορέα (άρθρο 10).

2. Με την πρόσφατη υπ’ αριθμό πρωτ. 177178/30.6.2026 εγκύκλιο του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων με θέμα "Διευκρινίσεις για την εφαρμογή των άρθρων 12 και 14 του ν. 5293/2026", την έκδοση της οποίας η ΠΟΜΙΔΑ χαιρετίζει με όλως ιδιαίτερη ικανοποίηση, παύει οριστικά η "βιομηχανία" άδικων και παράλογων δικαστικών περιουσιακών διεκδικήσεων του Δημοσίου κατά πολλών δεκάδων χιλιάδων πολιτών σε όλη τη χώρα. Η ρύθμιση αυτή ήταν πάγιο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ και μόνιμο σύνθημά της, ενόψει μάλιστα κατάρτισης Κτηματολογίου, ήταν ότι "Το Δημόσιο δεν μπορεί να συνεχίσει να διεκδικεί τα πάντα από τους πάντες και για πάντα!!!"

Οι διατάξεις αυτές θεσπίζουν τις ουσιαστικές και διαδικαστικές προϋποθέσεις υπό τις οποίες το Δημόσιο δεν θα προβάλλει δικαιώματα και θα απέχει από την άσκηση αγωγών κατά τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, σε κάθε στάδιο, δικαστικό ή μη. Αφορούν πολλές χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα, αστικά και αγροτικά, και αναμένεται να αποδώσουν σύντομα τα πρώτα θετικά αποτελέσματα, τερματίζοντας την πολυετή ταλαιπωρία πολιτών οι οποίοι αναλώνονταν σε δικαστικούς αγώνες με το Δημόσιο που διαρκούσαν επί γενεές, για να μη χάσουν τις περιουσίες τους.

Ο πρώτος θεμελιώδης κανόνας οριζόντιας εφαρμογής που τίθεται με το άρθρο 12 του νόμου και αφορά κάθε ακίνητο, είναι ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, όταν ο πολίτης απέκτησε την κυριότητα με τίτλο από επαχθή αιτία (:τυπικά με αγορά) που μεταγράφηκε έως την 5η Ιουνίου 1993, ή με άλλο παράγωγο τρόπο με τίτλο κτήσης μεταγεγραμμένο έως την 11η Ιουνίου 1975. Η προϋπόθεση αυτή πληρούται και από τους τίτλους των δικαιοπαρόχων. Όποιος, δηλαδή, κατέχει νόμιμο τίτλο μεταγεγραμμένο εντός των ορίων αυτών προστατεύεται πλήρως έναντι κάθε διεκδίκησης του Δημοσίου.

Πέραν του γενικού αυτού κανόνα, ο νόμος περιλαμβάνει και ειδική πρόβλεψη για τα αγροτικά ακίνητα, δηλαδή για ακίνητα του Δημοσίου που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, αντιμετωπίζοντας μια χρόνια αδικία που ταλαιπωρούσε ιδιαίτερα τους κατόχους τους. Για τα ακίνητα αυτά, το Δημόσιο δεν θα προβάλλει πλέον δικαιώματα και θα απέχει από την άσκηση αγωγών, όταν οι πολίτες τα κατέχουν δυνάμει προσωρινού παραχωρητηρίου ή διαδικασίας διανομής, καθώς και όταν η εγκατάστασή τους υποδείχθηκε από την ίδια τη δημόσια αρχή, στο πλαίσιο αγροτικών διανομών, αναδασμών και διαδικασιών αποκατάστασης προσφύγων. Στις περιπτώσεις αυτές, οι πολίτες δεν εγκαταστάθηκαν αυθαίρετα, αλλά κατόπιν υπόδειξης της ίδιας της Πολιτείας, η οποία στη συνέχεια στρεφόταν εναντίον τους διεκδικώντας ως δικό της το ακίνητο που η ίδια είχε παραδώσει. Με τις νέες διατάξεις αποκαθίσταται η αδικία αυτή και η στοιχειώδης συνέπεια που επιβάλλει το κράτος δικαίου, ώστε το Δημόσιο να μην αμφισβητεί μια κατάσταση νόμιμης κατοχής ακινήτου που το ίδιο εγκαθίδρυσε.

Με την παραπάνω εγκύκλιο του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, παρέχονται αναλυτικές οδηγίες προς τις αρμόδιες υπηρεσίες των Περιφερειακών Ενοτήτων για την ενιαία εφαρμογή των νέων αυτώνδιατάξεων, προσδιορίζονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την απόδειξη των δικαιωμάτων των πολιτών και διευκρινίζονται οι περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο οφείλει να απέχει από την προβολή δικαιωμάτων και από δικαστικές διεκδικήσεις ακινήτων που υπάγονται στη διαχείριση του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, διευκολύνοντας έτσι την άμεση εφαρμογή μιας μεταρρύθμισης που αναμένεται να δώσει οριστική λύση σε χιλιάδες εκκρεμείς ιδιοκτησιακές υποθέσεις.

Η σημαντικότερη τομή, ωστόσο, του ίδιου άρθρου, είναι ότι για πρώτη φορά μετά από 111 χρόνια και συγκεκριμένα από το 1915, έτος κατά το οποίο θεσπίστηκαν το απαράγραπτο των δικαιωμάτων του Δημοσίου και η απαγόρευση της χρησικτησίας σε βάρος του, ο επί δεκαετίες ήσυχος και καλόπιστος νομέας ενός ακινήτου μπορεί να αναγνωριστεί δικαστικά κύριός του έναντι του Δημοσίου. Ειδικότερα, αρκεί το Δημόσιο να μην έχει ασκήσει πράξεις νομής μετά την 23η Φεβρουαρίου 1946 και ο ίδιος να νέμεται καλόπιστα το ακίνητο, κατά το άρθρο 1042 του Αστικού Κώδικα, για σαράντα (40) τουλάχιστον έτη πριν από τη 19η Μαρτίου 2003, συνυπολογιζομένου και του χρόνου νομής των δικαιοπαρόχων του. Πρόκειται για ρύθμιση ιστορικής σημασίας, που αποκαθιστά επί τέλους σε σημαντικό βαθμό στη χώρα μας την ασφάλεια δικαίου στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία.

3. Σε λίγες μέρες αναμένεται η έκδοση απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ για τη δυνατότητα που της δίνει ο νόμος (άρθρο 18) να απελευθερώνει οριστικά τη μεταβίβαση κατεσχημένων  ακινήτων, με την προϋπόθεση ότι ένα ποσοστό του τιμήματος (το οποίο θα ορίζει η ΑΑΔΕ με βάση το ποσό της οφειλής και το ποσό που εισπράττεται από τη μεταβίβαση) θα παρακρατείται από τον Συμβολαιογράφο και θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ. Σκοπός της ρύθμισης αυτής είναι να δοθεί η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με συσσωρευμένες οφειλές, να πουλήσουν τα κατεσχημένα ακίνητά τους, μειώνοντας ταυτόχρονα τα χρέη τους.

4. Εντός των επομένων ημερών επίσης αναμένεται να εκδοθεί Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) των Υπουργών Δικαιοσύνης, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης και του Διοικητή της ΑΑΔΕ με την οποία (άρθρο 15) ο συμβολαιογράφος καθιερώνεται ως "υπηρεσία μιας στάσης" για τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή ή χαριστική αιτία, καθώς και αιτία θανάτου. Ο πολίτης δηλαδή θα απευθύνεται πλέον σε ένα μόνο σημείο, το/τη συμβολαιογράφο του, που θα αναλαμβάνει το σύνολο των διαδικασιών, από τη συλλογή των απαιτούμενων δικαιολογητικών έως τη σύνταξη και τη μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολογικό Γραφείο, αξιοποιώντας τις δυνατότητες διαλειτουργικότητας με τις όλες τις δημόσιες αρχές και υπηρεσίες και το Κτηματολόγιο.

Στο πλαίσιο αυτό, ο συμβολαιογράφος θα συλλέγει διαδικτυακά τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, όπως τα κτηματολογικά στοιχεία του ακινήτου, τα αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, εφόσον έχει εκδοθεί, και θα συμπληρώνει και υποβάλλει τις φορολογικές δηλώσεις μεταβίβασης, θα εισπράττει και θα αποδίδει τους φόρους μεταβίβασης, κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής, καθώς και τα τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο. Επίσης, εφόσον συμφωνηθεί ρητά από τους συμβαλλομένους, θα μπορεί να εισπράττει και το τίμημα σε ακατάσχετο δεσμευμένο λογαριασμό του ειδικού σκοπού (escrow account), να παρακρατεί από αυτό και να αποδίδει στο Δημόσιο το ποσό που απαιτείται για την εξόφληση οφειλών του πωλητή και την άρση τυχόν κατάσχεσης σε βάρος του επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και να αποδίδει στον πωλητή το ποσό που απομένει.

5. Ενεργοποιούνται σταδιακά και πολλές ακόμη ευεργετικές ρυθμίσεις για τους πολίτες

Ο νόμος 5293/2026 δεν αφορά μόνο την ιδιωτική ακίνητη περιουσία, αλλά θεσπίζει μια σειρά ρυθμίσεων που αλλάζουν τη σχέση του πολίτη με τη Διοίκηση και οι οποίες αφορούν έμμεσα και τους ιδιοκτήτες ακινήτων, που ενεργοποιούνται σταδιακά με την έκδοση των σχετικών αποφάσεων και εγκυκλίων των αρμοδίων αρχών. Μέχρι σήμερα έχουν ενεργοποιηθεί με σχετικές διοικητικές εγκυκλίους, τα εξής άρθρα του νόμου αυτού:

Αντικατάσταση των δικαιολογητικών με υπεύθυνη δήλωση (άρθρο 3). Η ρύθμιση ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου και εξειδικεύθηκε με την υπ’ αριθμ. ΔΙΔΔΔΗ/Φ.17/8084/15.5.2026 εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών (ΑΔΑ: 9ΜΛΔ46ΜΤΛ6-Κ0Μ). Ο πολίτης δεν υποχρεώνεται πλέον να προσκομίζει πιστοποιητικά και βεβαιώσεις που ήδη τηρούνται σε αρχεία του Δημοσίου, μπορεί να τα αντικαθιστά με υπεύθυνη δήλωση, ενώ η υπηρεσία εκδίδει αμέσως τη διοικητική πράξη και αναζητεί η ίδια τα δικαιολογητικά.

Ψηφιακή ενημέρωση για την πορεία των υποθέσεων (άρθρο 5). Η ρύθμιση ενεργοποιήθηκε με την υπ’ αριθμ. 19625 ΕΞ 2026 κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης (Β’ 3050/29.5.2026) και ισχύει από την 1η Ιουνίου 2026. Σύμφωνα με αυτήν κάθε πολίτης λαμβάνει πλέον μοναδικό κωδικό, και με αυτόν θα μπορεί να παρακολουθεί ηλεκτρονικά την πορεία της υπόθεσής του.

Υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων οδηγιών (άρθρο 6). Τέλος στις "αφανείς" εγκυκλίους: οι εγκύκλιες οδηγίες αναρτώνται υποχρεωτικά, ανά θεματική ενότητα, στην ιστοσελίδα κάθε φορέα και στη "Διαύγεια" και δεν ισχύουν πριν από την ανάρτησή τους. Όσες ισχύουν σήμερα και δεν αναρτηθούν, παύουν να ισχύουν από την 1η Οκτωβρίου 2026.

Ψηφιακή ενημέρωση για τα ωράρια των δημοσίων υπηρεσιών (άρθρο 7). Με την υπ’ αριθμ. ΔΙΔΑΔ/Φ.69/282/οικ.8587/22.5.2026 εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών (ΑΔΑ: Ρ6ΓΨ46ΜΤΛ6-5ΨΤ) ορίζεται ότι κάθε δημόσιος φορέας οφείλει από την 7η Ιουλίου 2026 να τηρεί διαρκώς αναρτημένα στην ιστοσελίδα του τα ωράρια λειτουργίας και υποδοχής κοινού και δικηγόρων, καθώς και τις αργίες, η δε παράλειψη συνιστά πειθαρχικό παράπτωμα.

Συμμόρφωση της Διοίκησης με τις δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 8). Τώρα πλέον ο πολίτης που δικαιώθηκε στα δικαστήρια δεν χρειάζεται να προσφύγει ξανά για να εκτελεσθεί η απόφαση: οι Μονάδες Εσωτερικού Ελέγχου κάθε φορέα αναλαμβάνουν να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση, να διαβιβάσουν την απόφαση στις αρμόδιες υπηρεσίες, να παρακολουθήσουν την εκτέλεσή της, να ενημερώσουν τον ενδιαφερόμενο και να επισημάνουν στα αρμόδια πειθαρχικά όργανα τις παραλείψεις των υπαλλήλων να συμμορφωθούν προς τις εκδοθείσες δικαστικές αποφάσεις.

Η νομοθετική πρωτοβουλία του Αντιπροέδρου της Κυβέρνησης κ. Κωστή Χατζηδάκη να εισηγηθεί ένα νόμο με αποκλειστικό αντικείμενο την κατοχύρωση των περιουσιών των πολιτών και τη διευκόλυνση των συναλλαγών τους, δικαιώνει πλήρως τον τίτλο "Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη", κάνοντας πράξη την ασφάλεια δικαίου.

Οι σημαντικές και ιδιαίτερα χρήσιμες αυτές ρυθμίσεις δικαιώνουν πάγια αιτήματα της ΠΟΜΙΔΑ για την προστασία της ιδιοκτησίας και την αποκατάσταση της ασφάλειας δικαίου για κάθε ιδιοκτήτη ή επενδυτή. Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι, για πρώτη φορά έπειτα από έναν και πλέον αιώνα κατά τον οποίο ίσχυσε το "απαράγραπτο" των δικαιωμάτων του Δημοσίου και η απαγόρευση της χρησικτησίας σε βάρος του, ο επί δεκαετίες ήσυχος και καλόπιστος νομέας, κάτοικος ή καλλιεργητής, μπορεί επί τέλους να αναγνωριστεί κύριος του ακινήτου του! Δεν είναι νοητό το κράτος να συνεχίσει να αμφισβητεί περιουσίες που οι πολίτες κατέχουν νόμιμα επί δεκαετίες ή να διεκδικεί ακίνητα για τα οποία οι ίδιοι διαθέτουν νόμιμους τίτλους και πραγματική κατοχή επί γενιές, πληρώνοντας όλους τους προβλεπόμενους φόρους, γιατί τότε θα απαξιωνόταν πλήρως και το Εθνικό Κτηματολόγιο.