Αντικειμενικές: Βίλα 11 εκατ. ευρώ με ΕΝΦΙΑ 1.000 ευρώ

Συνεχίζονται οι πολύ μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ των εμπορικών και των αντικειμενικών τιμών, ιδίως στις περιπτώσεις των εξοχικών κατοικιών, με δεδομένο ότι η συντριπτική πλειονότητα αυτών βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχές. Παρότι οι περισσότερες από τις περιοχές αυτές εντάχθηκαν στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών με την πρόσφατη αναθεώρηση των τιμών, εντούτοις η απόσταση από την εμπορική τιμή είναι «χαώδης», λόγω του ότι τα ακίνητα βρίσκονται εκτός σχεδίου.

Χαρακτηριστικά είναι τα ακόλουθα παραδείγματα που συνέλλεξε η Καθημερινή από αγγελίες πώλησης ακινήτων. Στην Πάτμο βίλα 266 τ.μ., η οποία βρίσκεται σε παραθαλάσσιο οικόπεδο σχεδόν 16 στρεμμάτων πωλείται έναντι 2,5 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που η αντικειμενική αξία δεν ξεπερνά τα 443.000 ευρώ, είναι δηλαδή σχεδόν έξι φορές χαμηλότερη. Ο δε ΕΝΦΙΑ διαμορφώνεται σε 730 ευρώ. Αντίστοιχα, στην Αίγινα, πωλείται βίλα 400 τ.μ. επί οικοπέδου 6 στρεμμάτων, με τη ζητούμενη τιμή να προσεγγίζει το 1 εκατ. ευρώ (975.000 ευρώ), αλλά την αντικειμενική αξία να μην ξεπερνά τα 174.054 ευρώ, με τον ΕΝΦΙΑ να διαμορφώνεται σε 875 ευρώ. Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν πλέον και περιπτώσεις μικρότερης απόκλισης μεταξύ της εμπορικής και της αντικειμενικής τιμής. Για παράδειγμα, πολυτελής βίλα 580 τ.μ. σε έκταση 200 στρεμμάτων στη Μήλο, πωλείται αντί 900.000 ευρώ, με την αντικειμενική αξία να διαμορφώνεται σε 567.000 ευρώ, ενώ ο ΕΝΦΙΑ σε 931 ευρώ.

Στη Μύκονο, στην περιοχή του Αϊ-Γιάννη, νεόδμητη βίλα (2020) επιφανείας 785 τ.μ. πωλείται αντί ποσού 11 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που η αντικειμενική αξία είναι μόλις 95.755 ευρώ και ο ΕΝΦΙΑ 1.000 ευρώ. Σημειωτέον ότι στο «νησί των ανέμων» έγιναν σημαντικές αναπροσαρμογές των αντικειμενικών, καθώς υπάρχουν ζώνες όπου η αύξηση άγγιξε το 230% σε σχεδόν 4.000 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, η εκτός σχεδίου δόμηση υπολογίζεται με διαφορετικό τρόπο (π.χ. βασική αξία γης, οικοπεδική αξία, αξία δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης κτλ.), εισάγοντας διάφορες παραμέτρους, όπως η απόσταση από τη θάλασσα, ο συντελεστής θέσης, μεγέθους, χρήσης κτλ. Ετσι, θα πρέπει να υπάρχει μια εξισορρόπηση, καθώς μπορεί ένα οικόπεδο που απέχει 250 μέτρα από τη θάλασσα να χρησιμοποιείται για καλλιέργεια οπωροφόρων και το διπλανό του να φιλοξενεί μια εξοχική βίλα.

Παράλληλα, όπως αναφέρει στην «Κ», ο Πάνος Χαραλαμπόπουλος, επικεφαλής της εκτιμητικής εταιρείας Solum Property Solutions, τα εκτός σχεδίου ακίνητα εκ των πραγμάτων έχουν χαμηλή αντικειμενική αξία, δεδομένου ότι δεν έχουν συνδέσεις με τα δίκτυα (π.χ. αποχέτευση, ύδρευση, τηλεφωνία), δεν βρίσκονται σε ρυμοτομημένες περιοχές και στερούνται σχολείων, πάρκων, συγκοινωνίας. «Η εκτός σχεδίου δόμηση δεν έχει χρήσεις, δηλαδή δεν τηρείται ουσιαστικά η χωροταξία. Μπορεί κάποιος να χτίσει μια πολυτελή βίλα κι ο γείτονάς του ένα αγροτικό οίκημα, ή να καλλιεργεί ελιές. Ως εκ τούτου, είναι δύσκολο να αποκατασταθούν τυχόν αδικίες, χωρίς να δημιουργηθούν νέες στρεβλώσεις» σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Πάντως, σημαντικές αποκλίσεις εξακολουθούν να εντοπίζονται και εντός Αττικής. Στο Λαγονήσι πωλείται βίλα 500 τ.μ. επί οικοπέδου 8 στρεμμάτων, με τιμή 2 εκατ. ευρώ. Η αντικειμενική τιμή του ακινήτου είναι 400.000 ευρώ και ο ΕΝΦΙΑ 661 ευρώ. Στην Ανάβυσσο, ακίνητο 400 τ.μ. σε οικόπεδο 1,7 στρεμμάτων πωλείται αντί 850.000 ευρώ, όταν η αντικειμενική αξία είναι 326.711 ευρώ και ο ΕΝΦΙΑ 1.289 ευρώ.

Για να υπάρξει μια πιο ισορροπημένη προσέγγιση, απαιτείται να προχωρήσει ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα και να ενταχθούν όσο το δυνατόν περισσότερες περιοχές στο σχέδιο πόλης. Ταυτόχρονα, απαιτείται και ένας ριζικός ανασχεδιασμός του ίδιου του συστήματος αντικειμενικών αξιών, το οποίο παραμένει ουσιαστικά αναλλοίωτο επί σειρά δεκαετιών. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, οι συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας, με βάση τους οποίους προκύπτει τελικά η αντικειμενική αξία του κάθε ακινήτου (σε συνδυασμό βέβαια με την τιμή ζώνης), δεν έχουν μεταβληθεί επί σειρά ετών. Αντιθέτως, όποιες αναπροσαρμογές έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια αφορούσαν μόνο την τιμή ζώνης, δηλαδή μόνο τη μία από τις παραμέτρους διαμόρφωσης της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου. Υπάρχουν ζώνες οι οποίες έχουν χάσει την εμπορικότητά τους με την πάροδο των ετών κι άλλες οι οποίες έχουν εκτοξευτεί, χωρίς αυτό να αντανακλάται στις αντικειμενικές αξίες. Ετσι, οι τιμές παραμένουν στρεβλές και δεν απεικονίζουν την πραγματικότητα που ισχύει στην αγορά.

Σε πρώτη φάση, το υπουργείο Οικονομικών δρομολογεί την ένταξη και των τελευταίων περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας, ώστε να πάψουν να υποφορολογούνται. Πρόκειται για περίπου 1.300-1.500 ζώνες σε διάφορα σημεία της χώρας, ιδίως όμως στη Δυτική Ελλάδα. Υπενθυμίζεται ότι με την τελευταία αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης εντάχθηκαν στο σύστημα των αντικειμενικών περί τις 6.700 περιοχές, ανεβάζοντας την πανελλαδική κάλυψη από το 85% σε σχεδόν 98%.

Πρέπει να ενταχθούν όσο το δυνατόν περισσότερες περιοχές στο σχέδιο πόλης, λένε παράγοντες της αγοράς.