Χρησικτησία: Το νομικό «παραθυράκι» για αρπαγή περιουσιών-Η ιδιαιτερότητα της Κρήτης

Φαντάσου να γυρνάς στο πατρικό σου μετά από χρόνια δουλειάς στο εξωτερικό και να ανακαλύπτεις ότι δεν σου ανήκει πια.

 Στο Κτηματολόγιο το όνομά σου έχει σβηστεί και στη θέση σου εμφανίζεται κάποιος άλλος «νόμιμος» ιδιοκτήτης.

Το χωράφι του παππού πέρασε σε γείτονα που απέδειξε ότι το καλλιεργούσε για 20 χρόνια και το οικόπεδο στην παραλία που ήταν φυλαγμένο για προίκα του παιδιού σου εμφανίζεται με άλλον ιδιοκτήτη.

Πρόκειται για ένα νομικό εργαλείο που φτιάχτηκε για να προστατεύσει τον πολίτη, αλλά χρησιμοποιείται και ως μηχανισμός οικειοποίησης ακινήτων, αφαιρώντας περιουσίες πίσω από την πλάτη των πραγματικών ιδιοκτητών.

Και έχει ήδη προκαλέσει σεισμούς: από τις σπείρες της δεκαετίας του ’90 με τα χιλιάδες στρέμματα καταπατημένα δημόσια κτήματα στα Καραβάκια της Βάρης (σ.σ.: υπόθεση Δάτσιου – Οικονομήτσιου) μέχρι τις πιο πρόσφατες υποθέσεις στη Γλυφάδα και τον Αργοσαρωνικό, η χρησικτησία παραμένει στο επίκεντρο των αετονύχηδων.

Oι κομπίνες

Οργανωμένα κυκλώματα εντοπίζουν «ορφανά» ακίνητα: περιουσίες υπερηλίκων χωρίς κληρονόμους και συγγενείς, εκτάσεις που κάηκαν μαζί με τα παλιά αρχεία (περίπτωση Κορωπίου) ή οικόπεδα δηλωμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο.

Εκεί στήνεται το σχέδιο: εικονικές αγωγές έξωσης από ακίνητα, πλαστές διαθήκες, ψεύτικες ταυτότητες, συναλλαγές-μαϊμού.

Ετσι δημιουργείται τεχνητός τίτλος κυριότητας, ο οποίος περνάει από χέρι σε χέρι μέχρι να καθαρίσει, αναφέρει ο κ. Τάσος Ρήγας, δικηγόρος με εμπειρία στον τομέα των ακινήτων στα νότια προάστια της Αθήνας, αλλά και όχι μόνο.

Αν και η χρησικτησία έχει σαφές νομικό έρεισμα και συχνά είναι ο μόνος τρόπος τακτοποίησης παλιών ακινήτων, στα χέρια επιτήδειων μετατρέπεται σε εργαλείο υφαρπαγής. Το κράτος ενισχύει τους ελέγχους και οι πολίτες είναι πλέον πιο προσεκτικοί, όμως τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα και τα κενά του συστήματος παραμένουν πεδίο δράσης.

Ετσι φτάσαμε να αλλάζουν χέρια διαμερίσματα στην Αθήνα, να επιχειρείται η οικειοποίηση «φιλέτων» εκατομμυρίων και παραθαλάσσιων οικοπέδων, αλλά και εκτάσεις 550 στρεμμάτων στα νησιά του Αργοσαρωνικού από κύκλωμα με έδρα τη Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για 45 ακίνητα για τα οποία η προηγούμενη πολιτική ηγεσία του υπουργείου Ψηφιακής Μεταρρύθμισης και η διοίκηση του Κτηματολογίου κατέθεσαν μηνυτήρια αναφορά στον Αρειο Πάγο πριν από έναν χρόνο για σπείρα με απάτη χρησικτησίας σε Υδρα, Σπέτσες και Αγκίστρι.

Για τα ακίνητα αυτά είχαν υποβληθεί τροποποιητικές δηλώσεις με ένορκες βεβαιώσεις από τα ίδια πρόσωπα, δημιουργώντας ένα δίκτυο διεκδικήσεων στα νησιά. Σε άλλη περίπτωση, στην καρδιά της Γλυφάδας και σε ένα σημείο όπου οι τιμές των ακινήτων αγγίζουν αστρονομικά ποσά, υπάρχει ένα οικόπεδο-φιλέτο έκτασης 1.164 τ.μ., το οποίο δεν έχει σαφή ιδιοκτήτη.

Δύο ιδιώτες έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη και το διεκδικούν: ο ένας που υποστηρίζει ότι το φρόντιζε ο πατέρας του (ο μπαρμπα-Κώστας ο μπακάλης) και ο άλλος ότι το κληρονόμησε από τη γιαγιά του που το περιποιούνταν μαζί με άλλες ιδιοκτησίες-φιλέτα σε περιοχές της Αττικής, αλλά και σε νησιά.

Μοναδική παραφωνία στο κατά τα άλλα πιστευτό σενάριο αποτελούν οι γείτονες της έκτασης που υποστηρίζουν ότι τους είναι άγνωστοι οι διεκδικητές (…ο μπακάλης και η γιαγιά) και δεν θυμούνται κανέναν να φροντίζει το «χρυσό» οικόπεδο, δείχνοντας μάλιστα ως ιδιοκτήτη την Υπηρεσία Πολιτικής Αεροπορίας, δηλαδή το Ελληνικό Δημόσιο.

Τα θύματα

Στην Ελλάδα η χρησικτησία έχει μια «παράδοση». Σε χωριά και αγροτικές περιοχές, όπου πολλοί ιδιοκτήτες έχουν μεταναστεύσει στο εξωτερικό, εμφανίζονται πρόθυμοι γείτονες που καταθέτουν στο δικαστήριο ότι «ο τάδε κατέχει το χωράφι 20 χρόνια» (όσα προβλέπει ο νομοθέτης ότι σε καθιστούν εν δυνάμει κύριο του ακινήτου).

Οι μάρτυρες συνήθως είναι φίλοι ή συγγενείς, οι αποδείξεις ασαφείς, κι όμως το Δικαστήριο μπορεί να δεχτεί τον ισχυρισμό και οι δικηγόροι να προχωρήσουν τη διαδικασία χωρίς πολλές ερωτήσεις, αφού η ευθύνη των πραγματικών συνθηκών ανήκει στους άλλους. Το αποτέλεσμα; Το ακίνητο περνά στα χέρια τρίτου, χωρίς μάλιστα ο πραγματικός ιδιοκτήτης να το πάρει χαμπάρι.

Τι λέει όμως το Κτηματολόγιο για τις συναλλαγές αυτές; Η κτηματογράφηση είναι μια ανοικτή διαδικασία που λειτουργεί με διαφάνεια. Ο,τι καταγράφεται αναρτάται δημόσια και δίνεται η δυνατότητα και ο χρόνος στους πολίτες να κάνουν ενστάσεις ώστε πριν οριστικοποιηθεί ένα δικαίωμα να έχει δοθεί σε όλους η ευκαιρία να ελέγξουν και να αντιδράσουν. Αφού εξεταστούν όλα, κλειδώνει η εγγραφή, είναι ο αντίλογος που προβάλλει το Ελληνικό Κτηματολόγιο και οι υποθέσεις που εντόπισε κατόπιν ενδελεχών ελέγχων και τις παρέπεμψε στη Δικαιοσύνη είναι, όπως τονίζουν, το αποτέλεσμα της ασφάλειας που προσφέρει στην ιδιοκτησία η κτηματογράφηση.

Τα κόλπα των επιτήδειων

Ομως οι «ποντικοί» των ακινήτων συνηθίζουν να βρίσκουν τις ανοικτές πόρτες που θα τους επιτρέψουν να αλλάξουν (ή να επιχειρήσουν να αλλάξουν) την ταυτότητα του πραγματικού ιδιοκτήτη.

Ο δικηγόρος Αθηνών Ηρακλής Κουζούλογλου, με εμπειρία πάνω από δώδεκα χρόνια σε υποθέσεις χρησικτησίας και σε συναλλαγές ακινήτων, εξηγεί πως το πρόβλημα δεν είναι θεωρητικό αλλά ζωντανό και καθημερινό. Υπάρχουν, όπως λέει, δύο βασικοί τρόποι με τους οποίους μπορεί κάποιος να διεκδικήσει ακίνητο μέσω χρησικτησίας:

■ Με απόφαση δικαστηρίου ή ένορκη βεβαίωση όπου ο διεκδικητής εμφανίζει μάρτυρες και αποδείξεις ότι νέμεται το ακίνητο επί 20ετία.
■ Με συμβολαιογραφικό τίτλο που αποτελεί έναν πιο «ύπουλο» τρόπο, καθώς μπορεί κάποιος να παρουσιάσει ακίνητο που δεν του ανήκει ως δικό του, να το μεταβιβάσει στο παιδί του (γονική παροχή), να φέρει δύο μάρτυρες, να πληρώσει ΕΝΦΙΑ για μερικά χρόνια και να εκδώσει ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Ετσι δημιουργεί μια εικόνα «νόμιμου ιδιοκτήτη».

Το μεγαλύτερο πρόβλημα, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι η αμέλεια των πραγματικών ιδιοκτητών. «Πολλοί κληρονομούν σπίτια και οικόπεδα και δεν πάνε ποτέ να τα δουν. Δεν πληρώνουν φόρους, δεν τα περιφράσσουν, δεν εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο. Αν πάει άλλος και ισχυριστεί ότι είναι δικό του, έχει μεγάλες πιθανότητες να το αποκτήσει», σημειώνει χαρακτηριστικά.

Η εικόνα όμως δεν είναι τόσο απλή. Αν στο μεταξύ εμφανιστεί ο πραγματικός ιδιοκτήτης και διεκδικήσει το ακίνητο, ο ιδιώτης μπορεί να τα χάσει όλα.

Ο κ. Κουζούρογλου φέρνει το παράδειγμα εργολάβου κατασκευαστή: απέκτησε μεγάλη έκταση με χρησικτησία, πήρε τραπεζικό δάνειο για να την αξιοποιήσει, αλλά όταν εμφανίστηκε ο πραγματικός ιδιοκτήτης όχι μόνο έχασε τη γη, αλλά έμεινε και με τα χρέη του δανείου. «Εκεί φαίνεται πόσο επικίνδυνο είναι να στηρίζεσαι σε αμφίβολους τίτλους», υπογραμμίζει.

Η ιδιομορφία της Κρήτης

Η Κρήτη παρουσιάζει μια ιδιαίτερη περίπτωση στο ζήτημα της ιδιοκτησίας ακινήτων και της κτηματογράφησης, καθώς μεγάλο ποσοστό γης παραμένει χωρίς σαφείς τίτλους.

Οπως εξηγεί ο δικηγόρος Γιώργος Αράπογλου και υπεύθυνος ενημέρωσης της Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου, η παράδοση του «λόγου τιμής» στις τοπικές κοινωνίες, ιδιαίτερα τις δεκαετίες του ’50 και του ’60, οδήγησε σε άτυπες μεταβιβάσεις χωρίς συμβολαιογραφικά έγγραφα.

Η εμπιστοσύνη μεταξύ συγγενών και γειτόνων λειτουργούσε ως συμβόλαιο, με αποτέλεσμα πολλές ιδιοκτησίες να μην έχουν ποτέ καταγραφεί επίσημα.

Η κατάσταση περιπλέχθηκε περαιτέρω μετά τη Μικρασιατική Καταστροφή, όταν πρόσφυγες εγκαταστάθηκαν στην Κρήτη και έλαβαν κλήρους γης που δεν επιτρεπόταν νομικά να τεμαχιστούν. Παρά ταύτα, πολλοί ιδιοκτήτες προχώρησαν σε άτυπες διανομές, δημιουργώντας πλήθος ακινήτων «εξ αδιαιρέτου». Ακόμη και συμβολαιογράφοι της εποχής κατέγραψαν τέτοιες πράξεις, παρότι ήταν άκυρες.

Η Πολιτεία, όπως αναφέρει, αναγκάστηκε στη δεκαετία του ’80 να νομιμοποιήσει αρκετές από αυτές τις περιπτώσεις. Ωστόσο, μέχρι και σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες για να αποδεσμεύσουν το δικό τους μερίδιο αναγκάζονται να καταφύγουν στη Δικαιοσύνη (με αγωγή ανεξαρτητοποίησης) επικαλούμενοι χρησικτησία.

Η εικόνα που προκύπτει από την κτηματογράφηση είναι αποκαλυπτική: στην ενδοχώρα Ηρακλείου και Λασιθίου περίπου το 50% των ακινήτων δηλώνεται με χρησικτησία ή ένορκες βεβαιώσεις, καθώς το κόστος σύναψης συμβολαίων και έκδοσης απαραίτητων πιστοποιητικών υπερβαίνει συχνά την ίδια την αξία των χωραφιών. Αντίθετα, στα αστικά κέντρα, όπου η γη έχει υψηλή αξία, το ποσοστό της χρησικτησίας περιορίζεται σε 5%.

Καθυστερήσεις στο κόκκινο

Η χρησικτησία αποτελεί έναν θεσμό που προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα ήδη από το 1946, και αναδεικνύεται σε κομβικό ζήτημα για το ιδιοκτησιακό καθεστώς σε πολλές περιοχές της χώρας, επισημαίνει στο «business story» ο Κωνσταντίνος Βλαχάκης πρώην Πρόεδρος Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος. Στην επαρχία, αναφέρει, 3 έως 4 τίτλοι στους 10 εμπλέκονται σε χρησικτησία. Ωστόσο, τα πράγματα περιπλέκονται συχνά λόγω κληρονομικών διαδοχών και πολλών συνιδιοκτητών που δυσκολεύουν την αποσαφήνιση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, αλλά και με τους κατοίκους εξωτερικού.

Κωνσταντίνος Βλαχάκης – Πρώην Πρόεδρος Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος

Τα ποσοστά χρησικτησίας στο λειτουργούν Κτηματολόγιο είναι χαμηλά – μόλις 4% κατά μέσο όρο σύμφωνα με το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Ωστόσο, υπάρχουν εξαιρέσεις, όπως η Κρήτη και η Λευκάδα, όπου η εικόνα είναι πολύ διαφορετική. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου, τα μεγαλύτερα ποσοστά δικαιωμάτων από χρησικτησία εμφανίζουν το Ηράκλειο (25,9%), το Λασίθι (19,1%) και η Λευκάδα (20,28%), με τους Νομούς Αρτας, Αρκαδίας, Φθιώτιδας, Πρέβεζας, Ρεθύμνου να είναι λίγο κάτω από 10%.

Ο κ. Βλαχάκης υπογραμμίζει ότι παρά τα σχετικά επίσημα χαμηλά ποσοστά, το πρόβλημα δεν βρίσκεται τόσο στις διεκδικήσεις όσο στην ίδια την ποιότητα της κτηματογράφησης. «Η βιασύνη με την οποία προχώρησε η διαδικασία είχε ως αποτέλεσμα σε πολλές περιοχές να εμφανίζονται εγγραφές “αγνώστου ιδιοκτήτη” σε ποσοστά που ξεπερνούν το 50%. Αυτό σημαίνει ότι όταν οι πολίτες επιχειρούν να διορθώσουν λάθη ή παραλείψεις συναντούν εμπόδια που συχνά είναι ανυπέρβλητα».

Στις αρχικές κτηματογραφήσεις, όπως αναφέρει ο ίδιος, επειδή δεν υπήρχε καταγραφή της δημόσιας περιουσίας αντικείμενο χρησικτησίας ήταν και οι δημόσιες εκτάσεις. Τώρα, όσο υπάρχει η οργάνωση του Δημοσίου και δηλώνονται τα ακίνητα μειώνεται η χρησικτησία έναντι του Δημοσίου, αλλά απέναντι στους ιδιώτες δεν μπορεί να υπάρξει κάποιος φραγμός αν οι ίδιοι δεν αναλάβουν πρωτοβουλία.

Ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων επισημαίνει πάντως ότι, παρά τη στροφή στην ψηφιοποίηση, η λειτουργία του Κτηματολογίου παραμένει προβληματική. «Τα συστήματα συχνά καταρρέουν, οι χρόνοι καταχώρισης είναι περιορισμένοι και δεν υπάρχουν σύγχρονα εργαλεία παρακολούθησης, με αποτέλεσμα μια νέα μορφή γραφειοκρατίας που ταλαιπωρεί πολίτες και επαγγελματίες».

Τα λάθη

Περίπου τέσσερις στις δέκα δηλώσεις ευδοκιμούν με χρησικτησία αν δεν εμφανιστούν άλλοι κληρονόμοι και δεν είναι δασικό ή χορτολιβαδικό ένα ακίνητο. Αυτό τονίζει από την πλευρά του ο πρώην πρόεδρος του συμβολαιογραφικού συλλόγου Αθηνών Γιώργος Ρούσκας. Μόλις το 10% υπολογίζεται ότι οδηγείται τελικά στις αίθουσες των δικαστηρίων.

Γιώργος Ρούσκας Πρώην πρόεδρος του συμβολαιογραφικού συλλόγου Αθηνών

Αν και ο πανελλαδικός μέσος όρος των δηλώσεων χρησικτησίας στο λειτουργούν Κτηματολόγιο είναι μικρός, ο κ. Ρούσκας δηλώνει ότι στην ηπειρωτική χώρα ξεπερνά το 25%. Οπου υπάρχουν αγροί και έχουν γίνει αναδασμοί υπάρχουν κάποιοι τίτλοι, στις ορεινές και ημιορεινές περιοχές όμως όπου έχουμε πολυδιάσπαση του κλήρου (π.χ. 6-7 μερίδια, δύο στην Αμερική, ένα στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη κ.τ.λ.) ο καθένας επικαλείται ό,τι θέλει.

«Ενα μεγάλο ποσοστό αγνώστου ιδιοκτήτη έχει δηλωθεί με χρησικτησία και το απέρριψαν», σημειώνει ο ίδιος, επισημαίνοντας ότι ο πολυδιασπασμένος κλήρος και τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» κινδυνεύουν από τη χρησικτησία.

Για να δείξει το μέγεθος του προβλήματος αλλά και τις άγριες διαθέσεις μεταξύ ιδιωτών, ο κ. Ρούσκας αναφέρει χαρακτηριστικές υποθέσεις που έχει χειριστεί ο ίδιος. Στη Χαλκιδική, όπως αποκαλύπτει, διεκδικήθηκαν πριν από λίγα χρόνια με χρησικτησία 600 στρέμματα, αφαιρέθηκαν τα 450 ως δασικά και τελικά αποκτήθηκαν τα 150 στρέμματα!

Σε άλλο περιστατικό, σε κοσμοπολίτικο νησί του Αιγαίου 45 στρέμματα που δεν είχαν δηλωθεί από κανέναν εμφανίστηκαν ξαφνικά δηλωμένα στο Κτηματολόγιο από ιδιώτη με χρησικτησία. Η υπόθεση κατέληξε στα δικαστήρια και παραμένει διαφιλονικούμενη.

Κτηματολόγιο

Οι αναφορές του κ. Ρούσκα δεν περιορίζονται στη χρησικτησία, αλλά και στις μεγάλες αδυναμίες του Κτηματολογίου, που εξακολουθούν να ταλαιπωρούν τους πολίτες. Οπως αναφέρει, οι ανάδοχοι στα αρχικά προγράμματα κτηματογράφησης δεν έκαναν ουσιαστικό νομικό έλεγχο, ούτε διέθεταν επαρκή ψηφιακή υποδομή.

Το αποτέλεσμα ήταν εκατοντάδες χιλιάδες σφάλματα στις αρχικές εγγραφές (Ζωγράφου, Μενίδι, Πειραιά, Κερατσίνι κ.α.), τα οποία σήμερα διορθώνονται εκ των υστέρων με αιτήσεις για «πρόδηλα σφάλματα».

«Η άποψη ότι έχουμε Κτηματολόγιο που λειτουργεί είναι το μεγαλύτερο ψέμα. Φανταστείτε ότι αγοράζει κάποιος με δάνειο ένα ακίνητο σήμερα και για να γίνει η εγγραφή στο Κτηματολόγιο ο κανόνας είναι ότι πρέπει να περιμένει 6 μήνες». Η αργοπορία αυτή, όπως σημειώνει, παραλύει τις συναλλαγές και φρενάρει την αγορά ακινήτων, αφήνοντας πολίτες και επενδυτές σε αναμονή.

Ο κ. Ρούσκας είναι κατηγορηματικός και στο ζήτημα της τεχνολογικής υποδομής. Δεν μιλά για απλή «εν δυνάμει κόπωση» του συστήματος λειτουργίας του Κτηματολογίου, αλλά για συνεχή «κρασαρίσματα» που ισοδυναμούν με μη λειτουργία.

«Το Κτηματολόγιο δεν δουλεύει, το σύστημα πέφτει συνέχεια», λέει. Οι συνέπειες είναι σοβαρές: πολίτες και επαγγελματίες (δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί) δεν μπορούν να κάνουν τις πιο απλές ενέργειες· οι εγγραφές και οι διορθώσεις μπλοκάρουν· συναλλαγές «παγώνουν» για μέρες ή και εβδομάδες.

Σύμφωνα με τον ίδιο, το μείγμα από λανθασμένες αρχικές εγγραφές, τεράστιες καθυστερήσεις και κατάρρευση των ηλεκτρονικών συστημάτων δημιουργεί ένα τοπίο ανασφάλειας που απαξιώνει το ίδιο το Κτηματολόγιο.

Πηγή Newmoney.gr