Δύο επιλογές για την προστασία της α΄ κατοικίας με τον νέο πτωχευτικό

Το τέλος εποχής στο καθεστώς προστασίας της πρώτης κατοικίας, που υποχρέωνε τους οφειλέτες να καταβάλουν συγκεκριμένο ποσό προκειμένου να διασώσουν την πρώτη τους κατοικία, σηματοδοτεί ο νέος Κώδικας Διευθέτησης Οφειλών και Παροχής Δεύτερης Ευκαιρίας, που πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή από τις αρχές του επόμενου έτους. 

Ο Κώδικας είναι αυστηρός σε ό,τι αφορά τα κριτήρια για την επιδότηση της δόσης του δανείου ή τη χορήγηση επιδόματος στέγασης, που θα δίνεται μόνο στα ευάλωτα νοικοκυριά, αλλά αποδεσμεύει τους οφειλέτες από την υποχρέωση να «εξαγοράζουν» τη διάσωση της πρώτης τους κατοικίας βάσει συγκεκριμένης αξίας, όπως ίσχυε μέχρι πρόσφατα. Αυτή είναι η βασική φιλοσοφία του νέου καθεστώτος, η οποία το διαφοροποιεί σε σχέση με τους προηγούμενους νόμους (νόμος 3869/2010 και 4605/2019), οι οποίοι προέβλεπαν ότι η προστασία της πρώτης κατοικίας παρέχεται μόνον όταν ο οφειλέτης πληρώνει το χρέος που αφορά αυτή. Θα πρέπει να σημειωθεί επίσης ότι οι όροι προστασίας κατά τις διαδοχικές αναθεωρήσεις των νόμων γίνονταν κάθε φορά και πιο αυστηροί, αφού απουσία ασφαλιστικών δικλίδων είχε γίνει κατάχρηση της προστασίας. Συγκεκριμένα:

Το 2010, στον αρχικό νόμο Κατσέλη (ν. 3869/2010) ο οφειλέτης καλούνταν να πληρώσει το 80% της αντικειμενικής αξίας της πρώτης κατοικίας του, σε χρονικό διάστημα έως 30 έτη, εφόσον διέθετε οικονομική αδυναμία.

Το 2016, ο νόμος Κατσέλη αναθεωρήθηκε και ο οφειλέτης καλούνταν να πληρώσει το 100% της αντικειμενικής αξίας της πρώτης κατοικίας του.

Το 2018, ο νόμος αναθεωρήθηκε εκ νέου και ο οφειλέτης καλούνταν να πληρώσει το 100% της εμπορικής αξίας της πρώτης κατοικίας του.

Η δυνατότητα υποβολής αιτήσεων για προστασία του νόμου Κατσέλη έληξε στα τέλη Φεβρουαρίου 2019 και αντικαταστάθηκε από νέο νόμο επιδότησης πρώτης κατοικίας (ν. 4605/2019) όπου ορίστηκε (αρχικά) ότι ο οφειλέτης καλούνταν να πληρώσει το 120% της εμπορικής αξίας της πρώτης κατοικίας του. Η δυνατότητα υποβολής αιτήσεων για προστασία της πρώτης κατοικίας έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2019 και το καθεστώς έλαβε δύο διαδοχικές παρατάσεις αθροιστικά για 7 μήνες, δηλαδή έως τις 31 Ιουλίου 2020. Να σημειωθεί ότι κάποιες τράπεζες παρείχαν, παράλληλα, προϊόντα διμερούς ρύθμισης, όπου ο οφειλέτης καλούνταν να πληρώσει το 80% της εμπορικής αξίας της πρώτης κατοικίας του. 

Το υπουργείο Οικονομικών θεσμοθέτησε στη συνέχεια ένα μεταβατικό καθεστώς (ν. 4714/2020) για όσους έχουν πληγεί από την κρίση που προκάλεσε ο κορωνοϊός, που προβλέπει την επιδότηση για εννέα μήνες της δόσης για την πρώτη κατοικία. Η δυνατότητα υποβολής αιτήσεων για την επιδότηση της προστατευόμενης κατοικίας λήγει στις 30 Σεπτεμβρίου του τρέχοντος έτους. Με βάση το μεταβατικό καθεστώς, ο οφειλέτης πρέπει να διαπραγματευθεί με τις τράπεζες για τη δόση που θα πληρώνει και να τηρεί τη συμφωνία που θα κάνει.

Στο νέο καθεστώς που θα ισχύσει από το 2021, η προστασία πρώτης κατοικίας θα παρέχεται μέσω δύο επιλογών:

• Στο στάδιο της εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών, κατά το οποίο ο οφειλέτης θα έρχεται σε συνεννόηση με τους πιστωτές, προκειμένου να ρυθμίσει τα χρέη του και να αποφύγει τη ρευστοποίηση της περιουσίας του. Εφόσον συμφωνηθεί ρύθμιση και ο οφειλέτης είναι ευάλωτο νοικοκυριό με βάση συγκεκριμένα κριτήρια που ορίζει ο νόμος, παρέχεται η δυνατότητα επιδότησης δανείων για την πρώτη κατοικία. Στην περίπτωση αυτή, ο οφειλέτης δεν υποχρεούται να πληρώσει συγκεκριμένο ποσοστό της αξίας της πρώτης κατοικίας του, όπως συνέβαινε μέχρι σήμερα με βάση τον νόμο Κατσέλη.

Το ποσό που θα πληρώνει θα προκύψει από τη συμφωνία που θα πετύχει με τους πιστωτές, βάσει όμως εθελοντικής διαπραγμάτευσης, η οποία δεν προεξοφλείται από τον νόμο. 

• Στο στάδιο της πτώχευσης ή της αναγκαστικής εκτέλεσης, δηλαδή του πλειστηριασμού, θα παρέχεται επίσης στα ευάλωτα νοικοκυριά η δυνατότητα αγοράς της πρώτης κατοικίας από ιδιωτικό φορέα. Ο φορέας θα υποχρεούται να τη μισθώνει για 12 έτη στον πολίτη έναντι ενοικίου που θα είναι αποτέλεσμα ελεύθερης διαπραγμάτευσης, δίνοντάς του παράλληλα τη δυνατότητα επαναγοράς εντός 12 ετών. Το κράτος στην περίπτωση αυτή θα ενισχύει το ευάλωτο νοικοκυριό χορηγώντας επίδομα ενοικίου πρώτης κατοικίας. 

Ποιος είναι ευάλωτος
Για να χαρακτηριστεί κάποιος οφειλέτης ευάλωτος, θα πρέπει να πληροί συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Το συνολικό του εισόδημα δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ εάν πρόκειται για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, ποσό που προσαυξάνεται κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Στη μονογονεϊκή οικογένεια, για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα, ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Το συνολικό εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 21.000 ευρώ ετησίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού. 

Εισοδηματικά κριτήρια
Σε ό,τι αφορά τα περιουσιακά στοιχεία, θα πρέπει η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού να μην υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως τις 180.000 ευρώ. Το συνολικό ύψος των καταθέσεων του νοικοκυριού ή/και η τρέχουσα αξία μετοχών, ομολόγων κ.λπ. δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Στη μονογονεϊκή οικογένεια, για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα, ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο.

Καθημερινή