Φορολογικά κίνητρα και "παγίδες" για όσους «ανοίξουν» σπίτια που έμεναν κλειστά για χρόνια - Τι αλλάζει

Μεγαλύτερο κίνητρο για να διαθέσουν προς ενοικίαση ακίνητα που τα κρατούσαν κλειστά ως τώρα, θα έχουν χιλιάδες ιδιοκτήτες. Με τις νέες διατάξεις, περισσότεροι ιδιοκτήτες θα μπορούν να εξασφαλίσουν έως 36 μήνες αφορολόγητα ενοίκια, αν μετατρέψουν κλειστά ή βραχυχρόνια εκμισθούμενα σπίτια σε μακροχρόνιες μισθώσεις, τηρώντας συγκεκριμένες προϋποθέσεις και προθεσμίες.

Όπως αποκάλυψε προ μηνός το Πρώτο ΘΕΜΑ, το μέτρο περιλαμβάνεται στο προς διαβούλευση νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών για τη φορολογική μεταρρύθμιση και θα ισχύσει άμεσα από τη δημοσίευσή του σε ΦΕΚ, στα τέλη Οκτωβρίου ή αρχές Νοεμβρίου το αργότερο.

Με το νέο πλαίσιο, επεκτείνονται τα βασικά κίνητρα που ισχύουν για μισθώσεις που θα υπογραφούν έως 31 Δεκεμβρίου 2026, ενώ αλλάζουν και οι όροι απώλειας του ευεργετήματος. Παρέχονται διευκολύνσεις και καλύτερη προστασία για τους ιδιοκτήτες, ενώ «στο παιχνίδι» μπαίνουν και ακίνητα που μέχρι σήμερα αποκλείονταν, στοχεύοντας να ανοίξουν περισσότερες κατοικίες με προσιτά μισθώματα για οικογένειες με παιδιά, αλλά και για γιατρούς, εκπαιδευτικούς και ένστολους.

Τι θα ισχύει από Νοέμβριο

Απαλλαγή από φόρο εισοδήματος παρέχεται για τρία χρόνια σε ιδιοκτήτες που θα μισθώσουν κατοικία η οποία παρέμενε κενή τουλάχιστον 36 συνεχόμενους μήνες, με το μέτρο να αφορά κατ’ αρχήν ακίνητα έως 120 τ.μ.

Ωστόσο το άρθρο 9 του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου ορίζει το «παράθυρο» εφαρμογής του μέτρου έως 31 Δεκεμβρίου 2026, ενώ αλλάζει τις προϋποθέσεις επιλεξιμότητας της κατοικίας.

Με τις νέες διευκολύνσεις:

- Η πρόωρη αποχώρηση μισθωτή δεν μηδενίζει το όφελος για τα ήδη εισπραχθέντα ενοίκια και δίνεται προθεσμία τριών μηνών για εύρεση νέου μισθωτή ώστε να συνεχιστεί η απαλλαγή για το υπόλοιπο της τριετίας.

- Για όσους νοικιάζουν σπίτια σε τρίτεκνους και πολύτεκνους, προβλέπεται φοροαπαλλαγή και για σπίτια μεγαλύτερα των 120 τ.μ., που σήμερα αποκλείονταν από το μέτρο, ώστε να καλύπτονται οι πραγματικές ανάγκες μεγαλύτερων οικογενειών.

- Θεσπίζεται ευελιξία στη διάρκεια. Ειδικά για όσους ενοικιάζουν σε ιατρούς και νοσηλευτές του δημοσίου, εκπαιδευτικους και ένστολους που μετακινούνται με μεταθέσεις και αποσπάσεις, η τριετής φοροαπαλλαγή ήταν αδύνατον να επιτευχθεί, γιατί οι μισθωτές έφευγαν πρόωρα. Και για τον λόγο αυτόν, ειδικά σε νησιά, οι ιδιοκτήτες στρέφονταν σχεδόν αποκλειστικά σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.

Ωστόσο για να καλυφθούν και αυτές οι κατηγορίες ενοικιαστών, αντί για «αυστηρή» τριετία, επιτρέπεται ελάχιστο όριο ενοικίασης ακόμα και μόλις έξι μηνών, ώστε η απαλλαγή να ισχύει και για διαδοχικές μισθώσεις μέσα στην τριετία (π.χ. ανά σχολική χρονιά για εκπαιδευτικούς ή εποχικά για υγειονομικούς), χωρίς να χάνεται το κίνητρο.

Προσοχή στο Ε2

Η φοροαπαλλαγή αφορά σε σπίτια που ήταν «κλειστά» σπίτια πριν δοθούν για ενοικίαση. Απαιτείται να έχουν δηλωθεί ως «κενά» σε Ε2 για τρία συνεχόμενα χρόνια πριν από τη μίσθωση, ώστε να θεμελιωθεί το δικαίωμα απαλλαγής.

Εναλλακτικά, για ακίνητα που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, απαιτείται να είχαν δηλωθεί στο σχετικό μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν αλλάξουν χρήση σε μακροχρόνια μίσθωση, όπως προβλέπει το υπάρχον πλαίσιο.

Συνεπώς, αν θέλουν να ξεκινήσουν από φέτος νέα μίσθωση, οι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι σίγουροι ότι το ακίνητο ήταν δηλωμένο ως «κενό» στο Ε2 των ετών 2022, 2023 και 2024 (τουλάχιστον για τρεις συνεχόμενες χρήσεις) ή ότι είχε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν την αλλαγή χρήσης.

Σε κάθε περίπτωση, η εκμισθούμενη κατοικία πρέπει να ενταχθεί στη μακροχρόνια μίσθωση έως τέλος του 2026, ώστε να «κλειδώσει» η τριετής απαλλαγή.

Όριο επιφανείας

Το βασικό κριτήριο επιλεξιμότητας των κατοικιών που δικαιούνται απαλλαγής, παραμένει στα 120 τ.μ. Μπορεί πλέον να αυξάνεται όμως για οικογένειες που έχουν περισσότερα από 2 παιδιά.

Η προτεινόμενη διάταξη (άρθρο 9) δίνει προσαύξηση 20 τμ για κάθε επιπλέον παιδί μετά το δεύτερο. Άρα δικαιούνται απαλλαγής οι ιδιοκτήτες που θα εκμισθώσουν ακίνητο έως και 140 τμ σε τρίτεκνους ή 160 τμ σε πολύτεκνους με 4 παιδιά, 180 τμ αν έχουν 5 παιδιά -και επιπλέον 20 τ.μ. κάθε επόμενο παιδί.

Με αυτόν τον τρόπο, θα μπορούν να ενταχθούν στο πλαίσιο περισσότερα και μεγαλύτερα σπίτια, για να φιλοξενούν οικογένειες με αυξημένες στεγαστικές ανάγκες.

Πότε χάνεται η απαλλαγή

Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει και δεν βρεθεί νέος εντός τριών μηνών, η απαλλαγή δεν συνεχίζεται για τα επόμενα μισθώματα και αυτά φορολογούνται κανονικά με την κλίμακα εισοδήματος. Ο ιδιοκτήτης δεν επιστρέφει φόρους που γλίτωσε όσο ήταν ενεργή η μίσθωση, αλλά εν έχει πλέον ξανά δικαίωμα απαλλαγής για ενοίκια και χάνει τους υπόλοιπους μήνες, από τους 36 μήνες που θα δικαιούτο συνολικά.

Επιπλέον, αν το ακίνητο δοθεί έστω και πρόσκαιρα σε βραχυχρόνια μίσθωση (πχ το καλοκαίρι όταν μένει κενό από μισθωτές εκπαιδευτικούς λόγω λήξεως της σχολικής χρονιάς) το ευεργέτημα χάνεται και μπορεί να υπάρξουν αναδρομικές φορολογήσεις και πρόστιμα.

Παραδείγματα:

· Διαμέρισμα 85 τ.μ. που ήταν «κενό» τις χρήσεις 2023–2025, μισθώνεται τον Νοέμβριο 2025 με ετήσιο συμβόλαιο. Δεν μπορεί να λάβει απαλλαγή γιατί δεν ήταν «κενό» το 2022.

Αντιθέτως, αν για το ίδιο διαμέρισμα το συμβόλαιο γίνει μετά την 1.1.2026, τότε δικαιούται έως 36 μήνες απαλλαγής, εφόσον τηρούνται οι όροι του πλαισίου και η μίσθωση κινείται εντός της μεταβατικής περιόδου.

· Κατοικία που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση το 2024 και «γυρίζει» σε μακροχρόνια τον Νοέμβριο ή Δεκέμβριο εφέτος, κερδίζει την φοροαπαλλαγή.

Αν όμως ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση και το 2025, τότε πρέπει να μπει το 2026 για να αποκτήσει δικαίωμα απαλλαγής.

· Αν σε ένα νησί ο ενοικιαστής είναι δάσκαλος και φύγει πρόωρα τον Μάιο, αλλά ο ιδιοκτήτης βρει επόμενο μισθωτή ένστολο ή ιατρό ή νοσηλευτή του ΕΣΥ , η απαλλαγή συνεχίζεται για το υπόλοιπο της τριετίας.

Αν μέχρι να βρεθεί επόμενος ενοικιαστής το ακίνητο βγει για βραχυχρόνια ενοικίαση (τύπου Airbnb) τότε χάνεται πλήρως η τριετής φοροαπαλλαγή.

· Αν κενωθεί το ακίνητο (πχ λόγω προβλημάτων υγείας του μισθωτή) και ο ιδιοκτήτης βρει νέο ενοικιαστή μετά από πέντε μήνες, τα μέχρι τότε μισθώματα που έχει εισπράξει από τον πρώτο απαλλάσσονται πλήρως, αλλά όλα τα επόμενα που θα εισπράττει στο μέλλον θα φορολογούνται κανονικά.