Η μάχη των πόλεων για έξωση του Airbnb

Δεν είναι πολλά χρόνια που μπήκε στη ζωή μας, σε μια εποχή γενικότερης απορρύθμισης και ποικίλων καινοτομιών, και έφερε αρχικά μια διεύρυνση των επιλογών του τουρίστα και στη συνέχεια μια κυριολεκτική ανατροπή στον τουρισμό όπως τον γνωρίζαμε έως τότε.

Από το 2007, η Airbnb και μαζί της όσες αντίστοιχες πλατφόρμες την αντέγραψαν έδωσαν τη δυνατότητα στους ταξιδιώτες να έχουν μια διαφορετική διαμονή στον τόπο των διακοπών τους: να μένουν σε γειτονιές των πόλεων και όχι στις περιοχές των ξενοδοχείων, σε πραγματικά επιπλωμένα σπίτια και όχι σε ξενοδοχειακές κλίνες και να γνωρίζουν, θεωρητικά τουλάχιστον, τη ζωή της περιοχής με την αίσθηση ή την ψευδαίσθηση πως γίνονται προσωρινά μέρος της.

Παράλληλα, σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, έδωσε σε πολλούς απλούς ιδιοκτήτες ακινήτων τη δυνατότητα να ενισχύσουν το εισόδημά τους νοικιάζοντας ακόμη και την ίδια τη μόνιμη κατοικία τους για μικρά χρονικά διαστήματα. Σύντομα, ωστόσο, η τάση γενικεύτηκε και πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων άρχισαν να μη νοικιάζουν τα σπίτια τους για μόνιμη εγκατάσταση, αλλά να τα κρατούν ελεύθερα για τους τουρίστες εφόσον έτσι προσπορίζονταν στη διάρκεια της τουριστικής σεζόν όσα θα τους απέδιδε ένας ενοικιαστής ύστερα από χρόνια ή ακόμη και μετά από δεκαετίες. Σε μητροπόλεις της Ευρώπης και της Αμερικής με μεγάλο τουριστικό ενδιαφέρον και τουρισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους, κυριολεκτικά αποσύρθηκαν από την αγορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, ενώ κάποτε άλλοτε βρίσκονταν στη διάθεση επίδοξων ενοικιαστών. Στη νέα αυτή προσοδοφόρα αγορά δεν άργησαν, άλλωστε, να μπουν εταιρείες μεγαλοϊδιοκτήτες, που έδρασαν ως καταλύτες φέρνοντας την απόλυτη ανατροπή, αφού κυριολεκτικά κατέλαβαν ολόκληρες περιοχές, κυρίως στο ιστορικό κέντρο μητροπόλεων με μεγάλη τουριστική κίνηση, και ουσιαστικά υποκατέστησαν σε μεγάλο μέρος τον ξενοδοχειακό κλάδο.

Το αποτέλεσμα ήταν να αντιδράσουν οι τοπικές κοινωνίες, καθώς διαπίστωσαν όχι μόνο τη γενικότερη υποβάθμιση της ζωής τους από τα κύματα τουριστών που εισέβαλαν συλλήβδην στις γειτονιές τους και στις πολυκατοικίες τους, αλλά πρωτίστως την ανεπάρκεια στέγης και την εκτόξευση των ενοικίων σε εξωπραγματικά ύψη.

Μοιραία άρχισαν να αντιλαμβάνονται το πρόβλημα οι Αρχές, με την πρωτοβουλία για την αντιμετώπισή του να αναλαμβάνουν κυρίως δήμαρχοι και δημοτικές αρχές που αρχικά επιχείρησαν να το αντιμετωπίσουν με περιορισμούς και ρυθμίσεις και στη συνέχεια ακόμη και με μερική ή και γενική απαγόρευση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων.

Στην άκρως τουριστική Βαρκελώνη απαγορεύονται πλήρως από τον Νοέμβριο του 2028 και ο δήμαρχος, Χάουμε Κοϊγμπόνι, ευελπιστεί πως θα επιστρέψουν στην αγορά ενοικίασης περίπου 10.000 διαμερίσματα, για να δώσουν λύση στο στεγαστικό πρόβλημα της πόλης, το οποίο και χαρακτήρισε «το μεγαλύτερο πρόβλημά της». Εχει προηγηθεί από τον περασμένο Σεπτέμβριο η Νέα Υόρκη, που μετά από ατελέσφορες προσπάθειες για αποτελεσματική ρύθμιση αυτής της αγοράς, απαγόρευσε πλήρως την ενοικίαση διαμερισμάτων μέσω Airbnb ή οποιασδήποτε άλλης αντίστοιχης πλατφόρμας. Πολύ πριν και από τη Νέα Υόρκη, το 2014, και εν μέσω εκρηκτικής στεγαστικής κρίσης και εξίσου εκρηκτικών αντιδράσεων των κατοίκων, το Βερολίνο επέβαλε αρχικά πλήρη απαγόρευση, την οποία χαλάρωσε κάπως το 2018 διατηρώντας όμως πολύ αυστηρές ρυθμίσεις.

Κι ενώ έπονται ρυθμίσεις σε πολλές τουριστικές περιοχές, έχει επιβληθεί πλήρης απαγόρευση σε ορισμένες περιοχές της Καλιφόρνιας, που δείχνουν πώς μπορούν να είναι τα πράγματα χωρίς το Airbnb.

Η Ιρβιν, μια μικρή γραφική πόλη 300.000 κατοίκων στην Καλιφόρνια, έχει απαγορεύσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων από το 2018 εν μέσω αντιδράσεων των κατοίκων, που διαπίστωσαν πως είχε αναστατωθεί η ζωή στις άλλοτε ήσυχες γειτονιές τους. Σύμφωνα με σχετική μελέτη που εκπόνησε το καλοκαίρι του 2023 η Real Estate Economics, αμέσως μετά την απαγόρευση τα ενοίκια των περίπου 60.000 ενοικιαζόμενων κατοικιών της πόλης μειώθηκαν τουλάχιστον 3%, κατά μέσον όρο περίπου114 δολ. τον μήνα. Οπως επισήμαναν όμως τόσο οι ερευνητές της Real Estate Economics όσο και άλλοι παρατηρητές της αγοράς στέγης, το ιδιαίτερο στοιχείο με την Ιρβιν ήταν όχι η απαγόρευση, αλλά η αποφασιστικότητά της να την επιβάλει. Γιατί είναι γεγονός ότι πολλές τουριστικές πόλεις έχουν επιβάλει αντίστοιχες απαγορεύσεις, χωρίς, ωστόσο, να τις έχουν πραγματικά εφαρμόσει οι Αρχές με όσα μέσα διαθέτουν.

Οι Αρχές της Ιρβιν χρειάστηκαν περίπου ένα χρόνο για να εντοπίσουν όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και να βρουν τον τρόπο να τις καταργήσουν. Αναγκάστηκαν να προσλάβουν εμπειρογνώμονες από μια εταιρεία τεχνολογίας αγοράς ακινήτων, οι οποίοι ανέλαβαν να εντοπίσουν τα ένοχα ακίνητα και τις παράνομες ενοικιάσεις. Και πάλι οι εταιρείες-μεγαλοϊδιοκτήτες επινοούσαν διάφορους ελιγμούς όπως μισθώσεις με ρήτρα «δυνατότητας ακύρωσης» ανά πάσα στιγμή και σύμφωνα με εκπροσώπους κατοίκων της περιοχής «χρειάστηκε κυριολεκτικά δουλειά ντετέκτιβ» για να μπορέσουν οι γειτονιές τους να απαλλαγούν από τα Airbnb. Η απαγόρευση δεν αρκεί. Ενδεικτική περίπτωση η Νέα Υόρκη, η οποία απαγόρευσε μεν τις ενοικιάσεις ακινήτων μέσω της Airbnb ή οποιασδήποτε άλλης αντίστοιχης πλατφόρμας, αλλά δεν χρησιμοποίησε αρκετά σκληρά μέσα. Επέτυχε, έτσι, μια δραστική μείωση των ακινήτων στην πλατφόρμα της Airbnb, που από περίπου 22.250 τον Αύγουστο του 2023 μειώθηκαν σε 8.000 τον Σεπτέμβριο, μόλις σε ένα μήνα δηλαδή. Δεν εξαφανίστηκαν πάντως.

Η σημαντικότερη μητρόπολη της υπερδύναμης, στην οποία το ενοίκιο μιας γκαρσονιέρας ανέρχεται σε τουλάχιστον 3.000 δολ. τον μήνα, αποτελεί το επίκεντρο της στεγαστικής κρίσης των ΗΠΑ. Οπως αναφέρει ο Μούρεϊ Κοξ, ιδρυτής της Inside Airbnb, εταιρείας-προγράμματος που παρακολουθεί τις επιπτώσεις του Airbnb και των ομολόγων του στις πόλεις, αρχικά φαινόταν υπερβολικά δύσκολο να εφαρμόσουν και να επιβάλουν στην πράξη οι Αρχές της Νέας Υόρκης την απαγόρευση. Τα χιλιάδες ακίνητα που βρίσκονταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας ενοικίασης και εξαφανίστηκαν σχεδόν εν μια νυκτί κατόρθωναν να επιβιώσουν παρά τις όποιες απαγορεύσεις, επειδή τα νομιμοποιούσε κατά κάποιον τρόπο αυτή καθαυτή η εγγραφή τους στην πλατφόρμα. Από τη στιγμή, όμως, που το αποφάσισε πραγματικά η πόλη να αντιμετωπίσει το πρόβλημα, θεσμοθέτησε νέο καθεστώς για τις εγγραφές των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων και απαγόρευσε στις πλατφόρμες να διαφημίζουν τις ενοικιάσεις ακινήτων όταν αυτές δεν έχουν εγγραφεί πρώτα στα αρχεία της πόλης. Ετσι ανάγκασε εμμέσως τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνιες μισθώσεις.

Ισως η περίπτωση της πόλης Ιρβιν στην Καλιφόρνια να είναι η μοναδική προς το παρόν που σκιαγραφεί τόσο ανάγλυφα τις θετικές συνέπειες από την κατάργηση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων ακινήτων μέσω Airbnb και συγκεκριμένα την αυτόματη πτώση των ενοικίων. Υπάρχουν, όμως, πολυάριθμες μελέτες που έχουν καταδείξει πως όταν σε μια πόλη αρχίσουν οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις ακινήτων τα ενοίκια παίρνουν την ανιούσα. Ανάμεσά τους, μελέτη του 2020 σχετική με τα ενοίκια στο Βερολίνο, που κατέδειξε πως η εγγραφή διαμερισμάτων στην Airbnb οδηγεί σε άνοδο τα ενοίκια των κατοικιών που βρίσκονται στην ίδια περιοχή. Αλλη παλαιότερη μελέτη του 2017 για τη Βοστώνη καταλήγει στο ίδιο ακριβώς συμπέρασμα, ενώ έρευνα του 2021 για τις ΗΠΑ γενικότερα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η παρουσία του Airbnb και των κατοικιών που νοικιάζονται μέσω της πλατφόρμας ευθύνεται τουλάχιστον για το ένα πέμπτο των αυξήσεων των ενοικίων.

Μολονότι οι υπέρμαχοι του Airbnb υποστηρίζουν ότι δεν ευθύνονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις των ακινήτων για τη στεγαστική κρίση και την εκτόξευση των ενοικίων, φαίνεται απίθανο να είναι εντελώς συγκυριακή η στεγαστική κρίση που πλήττει τις μητροπόλεις ανά τον κόσμο τα τελευταία χρόνια. Η σχέση αιτιότητας ανάμεσα στην πλατφόρμα και την εκτόξευση των ενοικίων προκύπτει σχεδόν ως αυτονόητη όταν εξετάσει κανείς το θέμα βάσει των κανόνων προσφοράς και ζήτησης. Οταν μειώνεται η προσφορά ενός εμπορεύματος και η ζήτηση παραμένει στα ίδια επίπεδα, η τιμή του ανεβαίνει. Αυτό ακριβώς προκαλεί το Airbnb στην αγορά ακινήτων, καθώς μειώνει δραματικά την προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση. Οπως διαπίστωσαν οι δύο μελέτες για το Βερολίνο και τη Βοστώνη, όταν αποσύρθηκαν από την αγορά κατοικίες και διαμερίσματα για να διατεθούν στους τουρίστες με βραχυχρόνιες μισθώσεις, μειώθηκε η προσφορά κατοικιών. Δεδομένου, όμως, ότι οι κάτοικοι της πόλης χρειάζονται σπίτι, αναγκάζονται να καταβάλλουν υψηλότερα ενοίκια γιατί ανταγωνίζονται τους άλλους υποψήφιους ενοικιαστές.

Οι ερευνητές της ιστορίας στην Ιρβιν της Καλιφόρνιας διαπίστωσαν πως τα ενοίκια έπεσαν μετά την κατάργηση του Airbnb, απλούστατα επειδή επέστρεψαν στην αγορά πολλές κατοικίες. Μοιραία, οι ιδιοκτήτες των κατοικιών έπρεπε να προσελκύσουν τους επίδοξους ενοικιαστές, οι οποίοι είχαν πλέον περισσότερες επιλογές. Ετσι δεν μπορούσαν να τους αυξήσουν τα ενοίκια. Την ίδια στιγμή, βέβαια, παράγοντες της αγοράς εντοπίζουν πολυάριθμα αίτια πίσω από τη στεγαστική κρίση των σύγχρονων πόλεων: η διαρκώς αυξανόμενη ανισότητα των εισοδημάτων, η δημιουργία αποκλειστικών ζωνών επί δεκαετίες, η εκτεταμένη τηλεργασία, που αποτελεί πλέον καθεστώς κι ας έχει παρέλθει η πανδημία, αλλά ακόμη και οι αλλαγές στις προτιμήσεις των ενοικιαστών που παρουσιάστηκαν μετά την πανδημία. Στο σύνολό τους, όμως, οι περισσότεροι συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι παράγοντας ισχυρότερος και από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι η έλλειψη οικοδομικής δραστηριότητας, η έλλειψη νέων κατοικιών.

Σχολιάζοντας την απόφαση του ανωτάτου δικαστηρίου, που δίνει στις Αρχές του Βερολίνου τη δυνατότητα να επιβάλουν στους ιδιοκτήτες κατοικιών και διαμερισμάτων να τα θέσουν εκ νέου στη διάθεση υποψήφιων ενοικιαστών, η δήμαρχος του ιστορικού κέντρου Μίτε, Στέφανι Ρέμλινγκερ, υπογράμμισε πως «με την απόφαση αυτή το δικαστήριο μας δίνει το εργαλείο για να αντιμετωπίσει ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά μας προβλήματα, την έλλειψη στέγης».

Υπέρμαχος της απόφασης της Νέας Υόρκης να απαγορεύσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών, ο δήμαρχος της πόλης, Ερικ Ανταμς, τόνισε ότι «οι παράνομες βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων πλήττουν τον κλάδο των ξενοδοχείων, ενώ δυσχεραίνουν τις προσπάθειες των Νεοϋορκέζων να βρουν προσιτή στέγη, γι’ αυτό και πρέπει να διασφαλίσουμε πως θα είναι υπόλογοι όσοι έχουν αυτήν τη δραστηριότητα».

Σχολιάζοντας την απόφαση της Βαρκελώνης να απαγορεύσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων από τον Νοέμβριο του 2028, ο αριστερός δήμαρχος της πόλης, Χάουμε Κοϊγμπόνι, επισήμανε ότι «έτσι η πόλη αντιμετωπίζει αυτό που θεωρούμε ότι είναι το μεγαλύτερο πρόβλημά της, και αυτό σημαίνει πως από το 2029, αν δεν υπάρξουν υπαναχωρήσεις, τα τουριστικά διαμερίσματα θα εξαφανιστούν από την πόλη».