Κατασχεμένα ακίνητα: Ξεμπλοκάρουν οι πωλήσεις χωρίς πλήρη εξόφληση των οφειλών, ποιες είναι οι προϋποθέσεις

Χιλιάδες ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα έβλεπαν την περιουσία τους να παραμένει «εγκλωβισμένη» λόγω κατασχέσεων αποκτούν πλέον μια σημαντική διέξοδο. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ενεργοποιεί ένα νέο πλαίσιο που ξεμπλοκάρει τις μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων, καθώς επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την άρση της κατάσχεσης χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση της οφειλής προς το Δημόσιο. Η αλλαγή δίνει λύση σε ένα πρόβλημα που κρατούσε «παγωμένες» πολλές μεταβιβάσεις, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες αδυνατούσαν να εξοφλήσουν το σύνολο των οφειλών τους πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

Από εδώ και στο εξής, η διαδικασία γίνεται πιο ευέλικτη, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις αρκεί η καταβολή μέρους της οφειλής από το τίμημα της πώλησης, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ. Ακολουθεί αναλυτικός οδηγός με όλα όσα προβλέπει η νέα διαδικασία, τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται και τα βήματα μέχρι την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Πώς γίνεται η αποδέσμευση

Η νέα διαδικασία ενεργοποιείται ύστερα από αίτηση του ενδιαφερόμενου, η οποία υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE → Τα Αιτήματά μου → Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία. Με τον τρόπο αυτό η διαδικασία πραγματοποιείται ψηφιακά, χωρίς να απαιτείται η φυσική παρουσία του φορολογούμενου στην αρμόδια υπηρεσία.

Ποιες προϋποθέσεις ισχύουν

Η άρση της κατάσχεσης δεν γίνεται αυτόματα. Για να εγκριθεί και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση

του ακινήτου θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ειδικότερα:

- ο οφειλέτης πρέπει, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, να δικαιούται αποδεικτικό

φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής,

- το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του

ακινήτου, όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την

αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη,

- από το τίμημα της μεταβίβασης θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και θα

αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος

υπολοίπου της κατάσχεσης,

- το τελικό ποσοστό παρακράτησης μπορεί να είναι μεγαλύτερο και καθορίζεται με βάση τη

φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.

Η σημαντικότερη αλλαγή σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς είναι ότι μέχρι σήμερα, για να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου, απαιτούνταν, κατά κανόνα, η πλήρης εξόφληση της οφειλής. Με το νέο πλαίσιο, η αποδέσμευση μπορεί να γίνει ακόμη και με μερική καταβολή του χρέους, γεγονός που δίνει πλέον τη δυνατότητα σε περισσότερους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στην πώληση ή άλλη αξιοποίηση της περιουσίας τους.

Πώς εφαρμόζεται η διαδικασία, δείτε παράδειγμα

Η ίδια η ΑΑΔΕ παραθέτει χαρακτηριστικό παράδειγμα εφαρμογής της νέας διαδικασίας. Φορολογούμενος επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ. Εφόσον, σύμφωνα με τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο ελάχιστο, δηλαδή στο 25%.

Στην περίπτωση αυτή, από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ, τα οποία θα αποδοθούν στην ΑΑΔΕ, εκτός αν από τις διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής προκύπτει ότι πρέπει να αποδοθεί μεγαλύτερο ποσό. Μετά την καταβολή του απαιτούμενου ποσού, η κατάσχεση μπορεί να αρθεί και η μεταβίβαση να ολοκληρωθεί. Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει και τις 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.

Πώς ολοκληρώνεται η διαδικασία

Παρά τη σημαντική διευκόλυνση που εισάγεται, η άρση της κατάσχεσης δεν χορηγείται αυτομάτως.

Η ΑΑΔΕ εξετάζει αν πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις και, εφόσον εγκρίνει το αίτημα, εκδίδει την απόφαση άρσης της κατάσχεσης και την αποστέλλει στον φορολογούμενο. Μαζί με την απόφαση κοινοποιείται ειδικό έγγραφο στο οποίο αποτυπώνεται ο τρόπος υπολογισμού των συντελεστών βαρύτητας που αφορούν τη φορολογική συνέπεια και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.

Εάν, πάντως, από το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή τη βεβαίωση οφειλής προκύπτει υποχρέωση παρακράτησης μεγαλύτερου ποσού από εκείνο που προβλέπει η διαδικασία άρσης της κατάσχεσης, τότε θα αποδοθεί στην ΑΑΔΕ το μεγαλύτερο ποσό πριν ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου.

protothema.gr