Μαγνήτης για ξένες επενδύσεις τα ακίνητα

Στη βασικότερη πηγή προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων στην ελληνική οικονομία έχει εξελιχθεί η αγορά ακινήτων την τελευταία διετία, καθώς υπολογίζεται ότι περίπου το 50% των εισροών από το εξωτερικό κατευθύνεται στην απόκτηση ακινήτων, ιδίως κατοικιών. Πρόκειται για μια εκ διαμέτρου διαφορετική εικόνα σε σχέση με το παρελθόν, είτε πριν είτε κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης.  Για παράδειγμα, σε πρόσφατη ανάλυση του ΚΕΠΕ (Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών) επισημαίνεται η κατακόρυφη αύξηση του μεριδίου των ακινήτων στις συνολικές καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ) τη δεκαετία 2013-2023. Συγκεκριμένα, από το 7,4% το 2013, τα ακίνητα έφτασαν το 33,5% το 2018 και διατηρήθηκαν σταθερά πάνω από το 30% την περίοδο 2019-2020.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, το 2021 και το 2022 υπήρξε μια υποχώρηση του μεριδίου των ακινήτων στο 22% και 24,6% αντίστοιχα, κυρίως λόγω της μεγάλης αύξησης των συνολικών ΑΞΕ, που έφτασαν τα 7,5 δισ. ευρώ το 2022. Ωστόσο το 2023 καταγράφηκε σημαντική πτώση τους σε 4,48 δισ. ευρώ, που σε συνδυασμό με την αντίστοιχη αύξηση των επενδύσεων σε ακίνητα στα 2,1 δισ. ευρώ, αύξησε τη συνεισφορά τους στο 47% του συνόλου.

Ανάλογη φαίνεται πως θα είναι και η εικόνα του 2024, παρά τη μεγάλη άνοδο των ΑΞΕ κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, οι ΑΞΕ του 2024 ανήλθαν σε 5,98 δισ. ευρώ, όταν μέχρι και το εννιάμηνο δεν ξεπερνούσαν τα 3,1 δισ. ευρώ. Κύριος λόγος για την εκτόξευση των τελευταίων μηνών του έτους ήταν η ολοκλήρωση της εξαγοράς της ΤΕΡΝΑ Ενεργειακής από τη Masdar, που εκτιμάται ότι προσέγγισε τα 2,5 δισ. ευρώ. Παράλληλα όμως, στο τέλος Οκτωβρίου ολοκληρώθηκε και η εξαγορά του Grand Hyatt από τον όμιλο Blackstone αντί 235 εκατ. ευρώ. Ηδη, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων είχαν ανέλθει σε 1,9 δισ. ευρώ κατά το εννιάμηνο κι εκτιμάται ότι κινήθηκαν μεταξύ 2,5 και 3 δισ. ευρώ συνολικά στο έτος, κάτι που μεταφράζεται σε μερίδιο 42%-50% επί του συνόλου των ΑΞΕ το 2024.

Οπως συνέβη το 2023, έτσι και το 2024, ο κύριος λόγος για τη μεγάλη άνοδο των επενδύσεων από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων ήταν οι αλλαγές στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα», που είχαν ως αποτέλεσμα να σημειωθεί ακόμα ένα ιστορικό υψηλό. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία του υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου, το 2024 υποβλήθηκαν συνολικά 9.411 αιτήσεις αρχικού επενδυτή για την έκδοση άδειας διαμονής (χωρίς δηλαδή να υπολογίζονται και τα μέλη της οικογένειας), καταγράφοντας αύξηση κατά 11% έναντι του 2023 (8.477 αιτήσεις), όταν και πάλι είχε σημειωθεί ιστορικό υψηλό, με ετήσια αύξηση κατά 94,8% σε σχέση με τις αιτήσεις του 2022, που δεν είχαν ξεπεράσει τις 4.354. Για να μπορέσει ένας επενδυτής να αιτηθεί άδεια διαμονής θα πρέπει να έχει ολοκληρώσει την αγορά του ακινήτου, κάτι που σημαίνει ότι την τελευταία διετία, μόνο μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» εκτιμάται ότι εισέρρευσαν συνολικά κεφάλαια άνω των 4,47 δισ. ευρώ.

Αιτία της εξέλιξης αυτής ήταν οι αλλαγές στις οποίες προχώρησε η κυβέρνηση, αυξάνοντας διαδοχικά το ελάχιστο όριο επένδυσης (δίνοντας όμως και το απαιτούμενο διάστημα προσαρμογής στους επενδυτές), από τις 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ σε επιλεγμένες περιοχές υψηλής ζήτησης από ξένους (μεταξύ άλλων στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και τα νότια προάστια) και από τον Σεπτέμβριο του 2024 και μετά, στις 800.000 ευρώ στο σύνολο της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και των μεγάλων νησιών (με ελάχιστο μόνιμο πληθυσμό 3.100 κατοίκων). Ετσι, οι ξένοι επενδυτές θέλησαν να προλάβουν τις αλλαγές και έσπευσαν να κατοχυρώσουν άδειες αγοράζοντας σωρηδόν ακίνητα.

Η στρέβλωση αυτή δεν πρόκειται να ισχύσει φέτος, καθώς στην αγορά αναμένουν την εξομάλυνση της κατάστασης και της επιστροφής της επενδυτικής δραστηριότητας σε πιο χαμηλό επίπεδο, τροφοδοτούμενο κυρίως από το αγοραστικό ενδιαφέρον και όχι από την αναζήτηση επενδυτικού «καταφυγίου» μέσω της αγοράς ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, οι ξένοι συνεχίζουν να τοποθετούνται στην ελληνική αγορά, είτε πρόκειται για εξοχικά είτε για αγορές στην Αθηναϊκή Ριβιέρα (π.χ. έχουν αυξηθεί οι πωλήσεις κατοικιών σε ξένους στο ακίνητο του Ελληνικού), ή ακόμα και στον τομέα των εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments), που εξελίσσονται σε τομέα υψηλής ζήτησης, λόγω των αποδόσεων που προσφέρουν, αλλά και επειδή δεν εμπίπτουν στις περιοριστικές διατάξεις που έχουν τεθεί σε ισχύ για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας.