Νέα εργαλεία από την ΕΕ για τη στεγαστική κρίση - Τι αλλάζει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Μια νέα εργαλειοθήκη για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση παρουσίασε σήμερα η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανακοινώνοντας την Πράξη για την Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Act), με βασικό σκοπό να στηρίξει τα κράτη μέλη και τις πόλεις στην αντιμετώπιση του εν λόγω ζητήματος, που απασχολεί τους περισσότερους Ευρωπαίους.

Η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης έχει καταστεί μία από τις πλέον επείγουσες ανησυχίες για τους Ευρωπαίους πολίτες καθώς σύμφωνα με το τελευταίο Ευρωβαρόμετρο, πάνω από το 50% των κατοίκων των πόλεων στην ΕΕ θεωρούν τη στέγαση άμεσο και επείγον πρόβλημα.

Σύμφωνα με την Κομισιόν, σε ορισμένες πόλεις και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου η πίεση στη στέγαση είναι εντονότερη, η αυξανόμενη χρήση κατοικιών για σκοπούς διαφορετικούς από την κύρια κατοικία μπορεί να επιδεινώσει την τοπική διαθεσιμότητα και προσιτότητα των κατοικιών. Η Πράξη για την Προσιτή Στέγαση ανταποκρίνεται σε αυτές τις ιδιαίτερα τοπικά εντοπισμένες ανησυχίες. Παρέχει στις δημόσιες αρχές νομική ασφάλεια όταν επιλέγουν να αναλάβουν δράση, με βάση τις τοπικές ιδιαιτερότητες και εντός του πλαισίου του δικαίου της ΕΕ.

Ορισμένα κράτη μέλη έχουν ήδη λάβει μέτρα για να περιορίσουν αυτές τις πιέσεις, αλλά έχουν βρεθεί αντιμέτωπα με νομικές προσφυγές σχετικά με τη συμβατότητα των μέτρων αυτών με το δίκαιο της ΕΕ. Η Πράξη για την Προσιτή Στέγαση προσφέρει σαφήνεια και προβλεψιμότητα και ανταποκρίνεται στο αίτημα των κρατών μελών και των δήμων για μεγαλύτερη νομική ασφάλεια ως προς τον τρόπο με τον οποίο μπορούν να ενεργούν στο πλαίσιο της ενιαίας αγοράς της ΕΕ.

Σε αυτό το πλαίσιο το εκτελεστικό όργανο της ΕΕ θεσπίζει για πρώτη φορά μια κοινή ευρωπαϊκή «εργαλειοθήκη» για την αξιολόγηση μέτρων που σχετίζονται με τη στέγαση και επηρεάζουν την ενιαία αγορά. Ουσιαστικά η Κομισιόν τονίζει ότι η στεγαστική πολιτική παραμένει κυρίως αρμοδιότητα των κρατών, των περιφερειών και των δήμων. Η ΕΕ δεν θέλει να αποφασίζει ποιος θα μένει πού ή να επιβάλει ενιαία στεγαστική πολιτική.

Το βασικότερο πρόβλημα είναι η αναντιστοιχία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς κατοικιών, ιδιαίτερα σε πόλεις και περιοχές με μεγάλη τουριστική πίεση, ενώ η χρήση κατοικιών για μη κύρια κατοικία (βραχυχρόνιες μισθώσεις) δεν θεωρείται η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης, αλλά μπορεί να την επιδεινώνει σε ορισμένες περιοχές.

Η Πράξη έχει σχεδιαστεί ώστε να παρέχει νομική σαφήνεια στις αρχές όταν επιλέγουν να αναλάβουν δράση σε περιοχές που αντιμετωπίζουν στεγαστική πίεση, διασφαλίζοντας παράλληλα την ενιαία αγορά και με πλήρη σεβασμό στην αρχή της επικουρικότητας. Η Κομισιόν υπογραμμίζει ότι οι Ευρωπαίοι αντιμετωπίζουν μια κοινή πρόκληση: δεν υπάρχουν αρκετές κατοικίες εκεί όπου τις χρειάζονται περισσότερο οι άνθρωποι, σε τιμές που μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

Αυτό έχει σημαντικό αντίκτυπο στη δυνατότητα των ανθρώπων να ζουν εκεί όπου εργάζονται, στη δυνατότητα των νέων να εγκαταλείψουν το πατρικό τους σπίτι και να δημιουργήσουν τη δική τους ζωή, ενώ δημιουργεί και οικονομικές προκλήσεις, καθώς περιορίζεται η εργασιακή και εκπαιδευτική κινητικότητα.

Σημασία έχει επίσης ο τρόπος χρήσης των κατοικιών. Σε ορισμένες πόλεις, μητροπολιτικές περιοχές, νησιά και τουριστικούς προορισμούς, σημαντικό μέρος των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Αυτό δημιουργεί πιέσεις τόσο στο κόστος όσο και στη διαθεσιμότητα της στέγασης.

Σε ορισμένες περιοχές, σημαντικό μέρος της χρήσης κατοικιών για σκοπούς διαφορετικούς από την κύρια κατοικία αφορά βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες έχουν αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια. Μεταξύ 2018 και 2024, η δραστηριότητα σχεδόν διπλασιάστηκε, σημειώνοντας αύξηση 93% στις τέσσερις μεγαλύτερες πλατφόρμες. Η κατάσταση διαφέρει σημαντικά σε ολόκληρη την Ευρώπη, όμως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις φαίνεται να είναι πολύ περισσότερο συγκεντρωμένες στις περιοχές που αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες πιέσεις.

Για παράδειγμα, στο κέντρο της Μαδρίτης, αντιστοιχούν περίπου 40 βραχυχρόνιες μισθώσεις για κάθε 100 κατοικίες στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

Σε ολόκληρη την ΕΕ, οι δημόσιες αρχές λαμβάνουν ολοένα και περισσότερα μέτρα που επηρεάζουν τις υπηρεσίες, τις επενδύσεις και τη χρήση ακινήτων, με στόχο την προστασία της προσιτότητας της στέγασης. Τα μέτρα αυτά πρέπει ήδη να συμμορφώνονται με τις απαιτήσεις της ΕΕ, συμπεριλαμβανομένων των απαιτήσεων περί μη διάκρισης, αναγκαιότητας και αναλογικότητας.

Πώς επηρεάζονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και τί ισχύει για νησιά και τουριστικούς προορισμούς

Η πρόταση της Κομισιόν δεν λέει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να περιοριστούν παντού. Δίνει όμως στις τοπικές και εθνικές αρχές μεγαλύτερη νομική σαφήνεια ώστε να μπορούν να επιβάλουν περιορισμούς όπου αποδεικνύεται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβαρύνουν σημαντικά την τοπική αγορά κατοικίας. Οι περιορισμοί θα πρέπει να είναι τεκμηριωμένοι. Μια αρχή (τοπική, περιφερειακή, ή εθνική) που θέλει να περιορίσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει, μεταξύ άλλων, να αποδείξει ότι: υπάρχει πραγματική στεγαστική πίεση στην περιοχή, ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν σημαντική αρνητική επίδραση στη διαθεσιμότητα ή στις τιμές κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια, και ότι ηπιότερα μέτρα δεν θα είχαν καλύτερα αποτελέσματα.

Η πρόταση της Επιτροπής λέει ρητά ότι η Πράξη δεν απαιτεί, δεν επιβάλλει και δεν συνιστά περιορισμούς. Μια πιθανή γενική ή σχετική απαγόρευση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει να περάσει από ένα συγκεκριμένο έλεγχο. Δηλαδή, ένας Δήμος, μια Περιφέρεια ή μια εθνική Κυβέρνηση θα πρέπει να τεκμηριώσει με στοιχεία ότι υφίσταται στεγαστική κρίση, να αποδείξει ότι υπάρχει αιτιώδης σύνδεση με τη συγκεκριμένη δραστηριότητα (βραχυχρόνιες μισθώσεις) και ότι τα μέτρα που λαμβάνει είναι κατάλληλα στοχευμένα.

Παράλληλα αν μια αρχή δικαιολογήσει έναν περιορισμό στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το μέτρο δεν θα πρέπει να ισχύει επ’ αόριστον. Η πρόταση προβλέπει μέγιστη διάρκεια 5 ετών και τακτική επανεξέταση.

Ωστόσο η πρόταση αναφέρεται ρητά σε «δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς» όπου η πίεση στη στέγαση είναι μεγαλύτερη. Αυτό θα μπορούσε να αφορά, ανάλογα με τα πραγματικά δεδομένα κάθε περιοχής, νησιά, τουριστικές πόλεις και άλλες περιοχές όπου η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα μειώνει την προσφορά μακροχρόνιας κατοικίας. Η πρόταση της Κομισιόν δεν αντιμετωπίζει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως ίδιες.

Υπογραμμίζει ότι η έμφαση πρέπει να δίνεται σε δραστηριότητες που, λόγω κλίμακας, συχνότητας ή εμπορικού χαρακτήρα, είναι περισσότερο πιθανό να αφαιρούν κατοικίες από τη μακροχρόνια οικιστική χρήση.

Συνεπώς υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ ενός ιδιοκτήτη που διαθέτει περιστασιακά τη μία κατοικία του για βραχυχρόνια μίσθωση ή ενός ιδιοκτήτη που την εκμεταλλεύεται συστηματικά, και μιας επιχείρησης/επαγγελματία που έχει μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση. Η τρίτη περίπτωση είναι πολύ πιο εύκολο να θεωρηθεί ότι συμβάλλει στη μείωση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος.

Δεν επηρεάζονται τα υφιστάμενα μέτρα που εφαρμόζουν οι εθνικές ή τοπικές αρχές

Τα μέτρα που έχουν ήδη θεσπιστεί πριν τεθεί σε ισχύ η νέα Πράξη δεν υπάγονται αυτόματα στο νέο πλαίσιο. Συνεχίζουν να διέπονται από τους κανόνες που ισχύουν κατά τον χρόνο που θεσπίστηκαν. Άρα η νέα Πράξη δεν «μηδενίζει» αυτομάτως όλους τους υπάρχοντες περιορισμούς. Αντίθετα, οι αρχές μπορούν προαιρετικά να επανεξετάσουν ένα υφιστάμενο μέτρο χρησιμοποιώντας το νέο πλαίσιο.

Το μεγάλο «όπλο» των αρχών θα είναι τα δεδομένα

Από 20 Μαΐου 2026 εφαρμόζεται ήδη ο Κανονισμός της ΕΕ για τη διαφάνεια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Προβλέπει κοινό πλαίσιο συλλογής και ανταλλαγής δεδομένων από οικοδεσπότες και πλατφόρμες. Άρα οι αρχές θα μπορούν σταδιακά να έχουν πολύ καλύτερη εικόνα για: πόσα καταλύματα υπάρχουν, πού βρίσκονται, πόσο συχνά μισθώνονται, πόσες διανυκτερεύσεις πραγματοποιούνται, και πώς κατανέμεται η δραστηριότητα γεωγραφικά.

Αυτό σημαίνει ότι στο μέλλον οι περιορισμοί μπορούν να γίνουν πολύ πιο στοχευμένοι.

Σύμφωνα με Ευρωπαίο αξιωματούχο, «η Επιτροπή προτείνει ως αρχικό screening τον λόγο τιμής κατοικίας προς εισόδημα (price-to-income ratio). Το όριο είναι 8. Δηλαδή αν χρειάζονται 8 ή περισσότερα χρόνια διαθέσιμου εισοδήματος για να αγοραστεί μια κατοικία μέσου μεγέθους στην περιοχή, αυτό αποτελεί ένδειξη σοβαρής στεγαστικής πίεσης».

Όμως αυτό δεν σημαίνει αυτόματα ότι η περιοχή χαρακτηρίζεται «κόκκινη» και απαγορεύονται τα Airbnb. Ακολουθεί πιο λεπτομερής εξέταση των τοπικών δεδομένων: τιμές, εισοδήματα, προσφορά κατοικιών, πληθυσμός, ζήτηση.

Η πρόταση δεν αφορά μόνο στο Airbnb αλλά και στην αύξηση στην προσφορά κατοικιών

Εκτός από τα ζητήματα της ζήτησης και χρήσης κατοικιών, η Επιτροπή τονίζει ότι το ζήτημα της στεγαστικής κρίσης απαιτεί και άλλες παρεμβάσεις από τις τοπικές ή και εθνικές αρχές, όπως αύξηση της προσφοράς στις κατοικίες, ταχύτερες πολεοδομικές διαδικασίες, ταχύτερες άδειες, αξιοποίηση κενών/υποχρησιμοποιούμενων κτιρίων, μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες, περισσότερη κοινωνική και οικονομικά προσιτή κατοικία και επενδύσεις και νέες κατασκευές.

Η νομοθετική πρότασης της Κομισιόν περνά στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και στο Συμβούλιο της ΕΕ (τα δύο νομοθετικά όργανα της ΕΕ) στο πλαίσιο της συνήθους νομοθετικής διαδικασίας.

newmoney.gr