Νέο τοπίο στη φορολογία ακινήτων από το επόμενο έτος

Νέο τοπίο στην αγορά ακινήτων από την 1η.1.2022. Μπορεί το ενδιαφέρον να έχει επικεντρωθεί αυτή τη στιγμή στο αν θα υπάρξει ολιγοήμερη παράταση στην ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών ώστε να καλυφθεί η αυξημένη ζήτηση για μεταβιβάσεις, ωστόσο η «μεγάλη εικόνα» αφορά στο τοπίο που θα δημιουργηθεί στην αγορά ακινήτων μέσα στο 2022.

Τη μεγάλη αυτή εικόνα συνθέτουν η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου στα ακίνητα που ανοίγει τον δρόμο για συσσώρευση ακινήτων, η παρουσίαση της νέας κλίμακας του ΕΝΦΙΑ που θα προσδιορίσει την επιβάρυνση των ιδιοκτητών αλλά και την επενδυτική απόδοση των ακινήτων, η θέσπιση μόνιμου μηχανισμού «επικαιροποίησης» των αντικειμενικών αξιών ώστε αυτές να βρίσκονται διαρκώς «κοντά στις εμπορικές» και να πάψει ο «αιφνιδιασμός» της αγοράς ανά τρία ή τέσσερα χρόνια, η διασφάλιση της εξαίρεσης των μεταβιβάσεων ακινήτων από την επιβολή του ΦΠΑ και μετά το τέλος του 2022, το «πάγωμα» του φόρου υπεραξίας ακινήτων (ακόμη και μόνιμα) αλλά και η απλοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτων που κατατάσσει μόνιμα τα τελευταία χρόνια την Ελλάδα σε μία από τις τελευταίες θέσεις διεθνώς στην έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας.

Στην ατζέντα και η παρουσίαση οικονομικών κινήτρων για την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων, κάτι που αποκτά διαδικασία «κατεπείγοντος» λόγω της ενεργειακής κρίσης και της κλιματικής αλλαγής. Και μπορεί για την μεν ενεργειακή κρίση οι προβλέψεις να κάνουν λόγο για εκτόνωση από την άνοιξη και μετά, η κλιματική κρίση όμως θα είναι εδώ.   

Ο νέος ΕΝΦΙΑ

Το τοπίο θα αρχίσει να ξεκαθαρίζει από τον Ιανουάριο με την κατάθεση του νομοσχεδίου για τον νέο ΕΝΦΙΑ. Η ενσωμάτωση του συμπληρωματικού φόρου στον κύριο ανοίγει τον δρόμο για την αύξηση της συνολικής αξίας της ακίνητης περιουσίας χωρίς τον φόβο της πρόσθετης οικονομικής επιβάρυνσης. Ουσιαστικά, ο υποψήφιος επενδυτής στα ακίνητα θα μπορεί να υπολογίζει την απόδοση ξεχωριστά για κάθε ακίνητο, χωρίς να επηρεάζεται η απόδοση των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων, όπως ισχύει σήμερα. Βέβαια, το οικονομικό επιτελείο θα πρέπει να ανοίξει τα χαρτιά του όσον αφορά στο τι θα γίνει με τον συμπληρωματικό φόρο των επιχειρήσεων και το αν θα υπάρξει κάποιου είδους «φόρος πολυτελείας» για τα μεγάλης αξίας ακίνητα, ώστε να μην ερμηνευθεί η αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ ως «χαριστική» για τους έχοντες τις μεγάλες περιουσίες.

Με την ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών –είτε από την 1η.1.2022 είτε λίγες εβδομάδες αργότερα, καθώς έχει ήδη ανακοινωθεί από τον υπουργό Οικονομικών ότι θα υπάρξει πρόσθετο χρονικό περιθώριο για να διευκολυνθούν όσοι θέλουν να κάνουν μεταβιβάσεις ακινήτων– δεν τελειώνουν οι εκκρεμότητες όσον αφορά στον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων.

Συντελεστές εμπορικότητας

Πρόθεση του υπουργείου Οικονομικών είναι να καθιερωθεί μόνιμος μηχανισμός επικαιροποίησης των αντικειμενικών αξιών ανά έτος, ενώ για μέσα στο 2022 προγραμματίζεται και η αναπροσαρμογή τόσο των συντελεστών εμπορικότητας όσο και των συντελεστών παλαιότητας. Και οι δύο αυτές ομάδες συντελεστών έχουν παραμείνει στα ίδια επίπεδα εδώ και πολλά χρόνια. Οι εμπορικές πιάτσες έχουν αλλάξει, τα ακίνητα έχουν παλαιώσει κατά 20-30 χρόνια και οι συντελεστές παραμένουν αμετάβλητοι, με αποτέλεσμα να καταγράφονται πλέον ακραίες αδικίες καθώς ένα ακίνητο 26ετίας εμφανίζεται να έχει την ίδια φορολογητέα αξία με ένα ακίνητο 50 ετών. Η αναπροσαρμογή αυτών των συντελεστών θα δημιουργήσει φυσικά και πάλι νέα δεδομένα όσον αφορά στους φόρους επί των ακινήτων. Για το 2022 προγραμματίζεται η ένταξη και των τελευταίων περιοχών που έχουν απομείνει εκτός αντικειμενικού συστήματος, ώστε πλέον να καλύπτεται το 100% της επικράτειας έναντι περίπου 86% που είναι σήμερα το σχετικό ποσοστό.

Μηδενικός ΦΠΑ

Η συμφωνία για τη νέα οδηγία του ΦΠΑ, αν και ενεργοποιείται ουσιαστικά από το 2025, ανοίγει τον δρόμο για παράταση της απαλλαγής των νεόδμητων ακινήτων από τον ΦΠΑ 24%. Η απαλλαγή ψηφίστηκε το 2019 ως προσωρινό μέτρο με ημερομηνία λήξεως το 2022. Ηταν δε ένας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους έχει καταγραφεί κατακόρυφη αύξηση στις εκδόσεις νέων οικοδομικών αδειών, καθώς ο κατασκευαστικός κλάδος δημιουργεί απόθεμα ακινήτων, τα οποία θα πωλούνται χωρίς φόρο 24%. Ο κατασκευαστικός κλάδος έχει ήδη διατυπώσει σχετικό αίτημα με το εύλογο επιχείρημα ότι η πανδημία έχει «ροκανίσει» σε μεγάλο βαθμό και το 2020 και το 2021. Από τη στιγμή που ο νέος κώδικας του ΦΠΑ θα επιτρέπει τη διατήρηση ειδικού καθεστώτος ή και μηδενικού συντελεστή για τον φόρο στα ακίνητα, εκτιμάται ότι η κυβέρνηση θα μπορέσει να ανακοινώσει μέσα στο επόμενο έτος την παράταση της απαλλαγής ώστε να συνεχιστεί το… ράλι στην οικοδομική δραστηριότητα. Αντίστοιχα αναμένεται να προχωρήσει και το πάγωμα του φόρου υπεραξίας, ενός φόρου ο οποίος εκτιμάται ότι θα έχει αρνητικό αποτύπωμα καθώς μπορεί να «φρενάρει» τις επενδύσεις στην κτηματαγορά, χωρίς μάλιστα να αποδίδει πολλά έσοδα.

Οι μεταβιβάσεις

Η απλοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης των ακινήτων θα είναι, τέλος, το μεγάλο στοίχημα της επόμενης χρονιάς. Μετά την ενεργοποίηση από αυτή τη Δευτέρα της ηλεκτρονικής εφαρμογής για την υποβολή των δηλώσεων γονικών παροχών, το επόμενο μεγάλο στοίχημα είναι να περιοριστούν τα γραφειοκρατικά βήματα που «καταδικάζουν» την Ελλάδα σε μία από τις τελευταίες θέσεις στον κατάλογο της Παγκόσμιας Τράπεζας. Το ενδιαφέρον τώρα στρέφεται στο να αντιμετωπιστεί το μείζον πρόβλημα που δημιουργείται με την άντληση των απαιτούμενων εγγράφων, ειδικά από τα υποθηκοφυλακεία, τα κτηματολογικά γραφεία και τους δήμους.

Το αν η ενεργειακή αναβάθμιση θα γίνει υπό την πίεση της απαγόρευσης μεταβίβασης για ακίνητα που κατατάσσονται σε συγκεκριμένες ενεργειακές βαθμίδες ή όχι θα φανεί από το τελικό περιεχόμενο της οδηγίας. (INTIME)
 
Μεταβιβάσεις με ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου

To 2022 θα είναι και το έτος οριστικοποίησης των νέων υποχρεώσεων που θα επωμιστούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Η μεταβίβαση ακινήτου –είτε με δωρεά, είτε με γονική παροχή, είτε με πώληση– δεν θα γίνεται χωρίς την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, κάτι που θα προσθέσει αρκετές εκατοντάδες ευρώ στο συνολικό κόστος μεταβίβασης. 

Μέσα στη χρονιά αναμένεται να ψηφιστεί ο πρώτος κλιματικός νόμος, οπότε θα αρχίσει και επισήμως η αντίστροφη μέτρηση για την εγκατάλειψη των καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης. Το σχέδιο θα οριστικοποιηθεί σε τρία στάδια: αρχικά θα απαγορευτεί η τοποθέτηση καυστήρων πετρελαίου στις νεόδμητες πολυκατοικίες σε περιοχές όπου είναι διαθέσιμο δίκτυο φυσικού αερίου. Σε δεύτερη φάση θα απαγορευτεί για όλες τις νεόδμητες πολυκατοικίες και κτίσματα, ενώ σε 3η φάση –έως το 2030– θα πρέπει να σβήσουν υποχρεωτικά όλοι οι ενεργοί καυστήρες πετρελαίου θέρμανσης, όχι μόνο σε υφιστάμενες αλλά και σε νεόδμητες πολυκατοικίες. 

Μέσα στην επόμενη εβδομάδα αναμένεται να ξεκαθαρίσει και το περιεχόμενο της κοινοτικής οδηγίας για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Το πλαίσιο έχει ήδη οριστεί. Με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, η «γραμμή» είναι να υποχρεωθούν τα επόμενα χρόνια οι ιδιοκτήτες παλαιών και ενεργειακά αθωράκιστων ακινήτων να τα αναβαθμίσουν ενεργειακά, ώστε να μειωθούν οι εκπομπές αερίων. Το αν η ενεργειακή αναβάθμιση θα γίνει υπό την πίεση της απαγόρευσης μεταβίβασης για ακίνητα που κατατάσσονται σε συγκεκριμένες ενεργειακές βαθμίδες ή όχι, θα φανεί από το τελικό περιεχόμενο της οδηγίας. 

Καθοριστικό θα είναι επίσης το αν θα δοθεί η δυνατότητα στις χώρες-μέλη της Ε.Ε. να καθορίσουν οι ίδιες τα χρονοδιαγράμματα και τις συνέπειες για τα χαμηλής ενεργειακής κλάσης ακίνητα. Σε κάθε περίπτωση, από το επόμενο έτος οι ιδιοκτήτες θα γνωρίζουν ότι αρχίζει και για το θέμα της ενεργειακής αναβάθμισης μια αντίστροφη μέτρηση. Μπορεί τα χρονικά περιθώρια να είναι μεγάλα –και να εκτείνονται σε βάθος αρκετών ετών–, όμως μεγάλες είναι και οι επενδύσεις που θα απαιτούνται προκειμένου να επιτευχθούν οι στόχοι.

Για να ανταποκριθούν οι ιδιοκτήτες σε αυτές τις υποχρεώσεις θα πρέπει να επενδύσουν χρήματα. Τόσο η μεταβίβαση όσο και η διατήρηση του ακινήτου θα γίνει «ακριβότερη», κάτι που σημαίνει ότι τα νοικοκυριά θα πρέπει να αναζητήσουν τρόπους χρηματοδότησης των παρεμβάσεων που θα πρέπει να γίνουν. Οι μεταβιβάσεις θα επιβαρυνθούν με το κόστος έκδοσης της ηλεκτρονικής ταυτότητας και φυσικά με τα αυξημένα –λόγω ενεργοποίησης των νέων αντικειμενικών αξιών– έξοδα μεταβίβασης, ενώ οι ενεργειακές αναβαθμίσεις απαιτούν επενδύσεις χιλιάδων ευρώ τόσο για τη θωράκιση του κτίσματος όσο και για την αλλαγή της πηγής θέρμανσης.