Οι τελικές διατάξεις για την εξαγορά των καταπατημένων-Υπό διαβούλευση το ν/σ

Τη δυνατότητα εξαγοράς των κατεχομένων-καταπατημένων εκτάσεων ιδιοκτησίας του Δημοσίου, δίνει το υπουργείο Οικονομικών με σχέδιο νόμου που έθεσε σε δημόσια διαβούλευση.  

Όπως τονίζεται στο σχέδιο νόμου "Ρυθμίσεις για τα κατεχόμενα ακίνητα του Δημοσίου και άλλες διατάξει η εξαγορά εξυπηρετεί σκοπούς δημοσίου συμφέροντος που συνίστανται στην οριστική διευθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου, στην αποκατάσταση των προσώπων που διατηρούν στα ακίνητα αυτά την κατοικία τους ή τον τόπο άσκησης της οικονομικής τους δραστηριότητας.

Η εξαγορά των ακινήτων θα γίνει, εφόσον εγκριθεί το σχετικό αίτημα από την αρμόδια επιτροπή στην αντικειμενική τους αξία ωστόσο προβλέπονται σημαντικές εκπτώσεις που δυνητικά μπορούν να φθάσουν στο 80% της αξίας του ακινήτου.

Όπως προκύπτει από το σχέδιο νόμου δικαιούνται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς όποιος :

-   Ασκεί κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπάροχων (κληρονόμων) του για τουλάχιστον  30 έτη επί του Δημοσίου Ακινήτων. Στην περίπτωση που εντός του ακινήτου υπάρχει κτίσμα αυτό πρέπει να είναι κατασκευασμένο μέχρι τις 31/1/2/91.

-  Ασκεί κατοχή αδιαλείπτως για τουλάχιστον 40 έτη επί του ακινήτου στο οποίο:

Α) βρίσκεται η κύρια και μοναδική κατοικία του η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειας του

Β) ασκεί τουριστική, βιοτεχνική βιομηχανική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές ή

Γ) ασκεί αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων

Όπως αναφέρθηκε ανωτέρω υπάρχουν όροι και προϋποθέσεις για την εξαγορά των κατερχόμενων ακινήτων οι οποίοι θα εξεταστούν από αρμόδια επιτροπή.

Συγκεκριμένα:

-Επί δημοσίων ακινήτων εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, έκταση ίση κατ’ ανώτατο όριο με το ελάχιστο εμβαδόν αρτίου και οικοδομήσιμου οικοπέδου, Κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται η εξαγορά μεγαλύτερη έκτασης, εφόσον σε αυτή υφίστανται εν όλω ή εν μέρει κτίσματα ή βοηθητικές εγκαταστάσεις αυτών, που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο. Σε όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις εάν το εναπομείναν τμήμα μετά την εξαγορά του ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα

-Επί δημοσίων ακινήτων εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ενιαία έκταση 10 στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο. Κατ’ εξαίρεση μπορούν να εξαγορασθούν περισσότερα του ενός δημόσια ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού από τον ίδιο αιτούντα, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των υπό εξαγορά ακινήτων δεν υπερβαίνει τα 20 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο και κάθε ένα εξ αυτών δεν υπερβαίνει τα 10 στρέμματα. Είναι δυνατή η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης και μέχρι 30 στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο συνολικά εφόσον αυτή καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής κ.λ.π.

-Εάν εντός του ακινήτου βρίσκεται δασική έκταση και εφόσον αυτή καταλαμβάνει κατ’ ανώτατο όριο 20% του ακινήτου, εξαγοράζεται ενιαία με διατήρηση των όρων προστασίας που απορρέουν από τη νομοθεσία

Το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό 100% της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή του γηπέδου. Όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού, το τίμημα εξαγοράς, καθορίζεται βάσει συγκριτικών στοιχείων από την αρμόδια υπηρεσία της φορολογικής διοίκησης. Εάν στην περιοχή δεν υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία, το τίμημα προσδιορίζεται βάσει της μεγαλύτερης αξίας ομοειδούς οικοπέδου ή γηπέδου της πλησιέστερης περιοχής. Αν επί του οικοπέδου ή του γηπέδου υφίστανται κτίσματα ανεγερθέντα από τον αιτούντα, το ποσό του τιμήματος το ποσό προσαυξάνεται κατά 25%. Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο, το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί στο 100% της αντικειμενικής αξίας.

Το τίμημα εξαγοράς απομειώνεται κατά ποσοστό 1% ανά έτος κατοχής μετά την πάροδο 30 ετών (για όσους το όριο είναι τριάντα έτη) και 40 ετών (για όσους το όριο είναι 40 έτη) με ανώτατο όριο έκπτωσης 50% επί του ποσού που προκύπτει. Δηλαδή μπορεί το τίμημα να περιορισθεί και στο μισό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το ποσό όμως μπορεί να περιορισθεί και εφόσον ο δικαιούχος εμπίπτει σε μία από τις ακόλουθες περιπτώσεις:

-30% για ανάπηρους (80% αναπηρία και άνω) με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 60.000 ευρώ

-20% για ανάπηρους με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή έως 24.000 ευρώ οικογενειακό.

-20% εάν είναι πολύτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 80.000 ευρώ

-15% εάν είναι τρίτεκνος με ετήσιο ατομικό έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 40.000 ευρώ

-15% εάν είναι μακροχρόνια άνεργος

- 20% εάν είναι δικαιούχος του ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος

-15% εάν εντός του Δημοσίου Ακινήτου υφίσταται κτίσμα και το οποίο αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος.

Οι ανωτέρω εκπτώσεις δεν εφαρμόζονται σωρευτικά και σε κάθε περίπτωση το ποσό που προκύπτει δεν μπορεί να υπολείπεται του 20% του τιμήματος εξαγοράς.

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου δεν ισχύουν εκπτώσεις για εκτάσεις άνω των 10 στρεμμάτων, ενώ στην περίπτωση που το ακίνητο πωληθεί πριν την παρέλευση 10 ετών επιστρέφονται οι εκπτώσεις.

Μετά την υποβολή της αίτηση και στην περίπτωση που εγκριθεί από την αρμόδια επιτροπή εντός 5 ημερών εκδίδεται πιστοποιητικό αποδοχής το οποίο κοινοποιείται στον αιτούντα. Στο πιστοποιητικό αποδοχής περιλαμβάνονται η περιγραφή του εξαγοραζόμενου ακινήτου (εμβαδόν και όρια) τα στοιχεία του αιτούντος, το τίμημα εξαγοράς καθώς και το ποσό της εφάπαξ και τμηματικής καταβολής.

Το τίμημα εξαγοράς εξοφλείται είτε εφάπαξ είτε τμηματικά σε 60 ισόποσες άτοκες μηνιαίες δόσεις. Το ποσό της κάθε δόσης δεν μπορεί να μικρότερο των 100 ευρώ. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής παρέχεται έκπτωση 10% επί του τιμήματος εξαγοράς. Στην περίπτωση που το τίμημα καταβληθεί εφάπαξ το υπουργείο Οικονομικών εκδίδει την απόφαση εξαγοράς και καταχωρείται στο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Σε περίπτωση τμηματικής καταβολής η διαδικασία εγγραφής του ακινήτου και η απόφαση εξαγοράς γίνεται με την καταβολή της τελευταίας δόσης.  

Στην περίπτωση που υπάρχει αυθαίρετο κτίσμα εντός του οικοπέδου μετά την κοινοποίηση του πιστοποιητικού αποδοχής θα πρέπει ο υπόχρεος να υποβάλλει αίτηση για την υπαγωγή του στο νόμο 4495/2017 (έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος) η απόφαση εξαγοράς δεν εκδίδεται εάν δεν καταβληθεί το τίμημα καθώς και το πρόστιμο υπαγωγής.

Υποβολή δικαιολογητικών

Από το υπουργείο Ψηφιακής διακυβέρνησης θα δημιουργηθεί ειδικό πληροφοριακό σύστημα "Αιτήσεων Εξαγοράς Δημοσίων Ακινήτων". Για την υποβολή αίτησης εξαγοράς καταβάλλεται παράβολο 3000 ευρώ το οποίο συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς ή επιστρέφεται εφόσον η αίτηση απορριφθεί καθώς εντάσσεται στα εξαιρούμενα ακίνητα. Η αίτηση εξαγοράς συνοδεύεται από τα ακόλουθα δικαιολογητικά:

-τοπογραφικό διάγραμμα

-αεροφωτογραφίες είτε του έτους 1992 ή προγενέστερες ή του 1982 ανάλογα με την περίπτωση.

-Φύλλο προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας οικοπέδου η γηπέδου

-βεβαίωση όρων δόμησης

-οικοδομική άδεια εφόσον αυτή υπάρχει

-απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος

-πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ των τελευταίων 5 ετών

Ποια ακίνητα εξαιρούνται

Δεν είναι δυνατή η εξαγορά ακινήτων του δημοσίου παρά το γεγονός ότι οι υπόχρεοι πληρούν τις προϋποθέσεις, εφόσον συντρέχουν επιτακτικοί λόγοι δημοσίου συμφέροντος όπως :

Εθνικής άμυνας

-Δημόσιας ασφάλειας

Δημόσιας υγείας

Χωροταξικού ή πολεοδομικού σχεδιασμού ή

-άλλης αιτιολογημένες κρατικής ανάγκης.

Εντός έξι μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου τα αρμόδια υπουργεία θα πρέπει να προσδιορίσουν αιτιολογημένα τις περιοχές ή τα ακίνητα ενδιαφέροντος τους προκειμένου αυτά να εξαιρεθούν από τη σχετική διαδικασία εξαγοράς.

Επίσης εξαιρούνται της εξαγοράς ακίνητα ή τμήματα αυτών τα οποία:

-Κατά την έναρξη ισχύος του νόμου εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής αποφάσεων που κηρύσσουν αναγκαστική απαλλοτρίωση ή επιβάλλουν ρυμοτομική απολλοτρίωση.

-εμπίπτουν στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας

-εμπίπτουν εντός οριοθετημένου υδατορέματος ή εντός ζώνης 50 μέτρων από όχθες αυτού εάν δεν έχει γίνει οριοθέτηση.

-βρίσκεται εντός καθορισμένης ζώνης αιγιαλού και παραλίας

-βρίσκονται σε χώρο που έχει κηρυχθεί αρχαιολογικός.

-είναι εκτός συναλλαγής σύμφωνα με τον αστικό κώδικα

-έχουν περιέλθει στην αρμοδιότητας της ΕΤΑΔ, εφόσον για αυτά έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταγραφής η καταχώρισης στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία.