Παρατείνεται το «πάγωμα» των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια

Ειλημμένη απόφαση θεωρείται από τις τράπεζες η επέκταση του «παγώματος» των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια, που είχε αποφασιστεί τον περασμένο Μάιο και λήγει τον αντίστοιχο μήνα του 2024.

Τα «παγωμένα» επιτόκια στο επίπεδο του 2,70%-2,80% συν το περιθώριο της τράπεζας, διευκόλυναν στη συγκράτηση του κόστους εξυπηρέτησης των δόσεων για περίπου 450.000 στεγαστικά συνολικής αξίας 19,5 δισ. ευρώ και η παράταση του προγράμματος έως τα τέλη του 2024 θα διατηρήσει σε χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με τα ισχύοντα τις δόσεις των στεγαστικών δανείων, ανακουφίζοντας τα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν το αυξημένο κόστος διαβίωσης.

Το «πάγωμα» θα λειτουργήσει ανακουφιστικά ακόμη και αν η ΕΚΤ ξεκινήσει τη μείωση των επιτοκίων στο τέλος του α΄ τριμήνου του 2024, όπως προβλέπεται με βάση τις τελευταίες εκτιμήσεις, καθώς με δεδομένο ότι οι μειώσεις θα είναι σταδιακές και ελεγχόμενες, ο χρόνος για την κάλυψη της διαφοράς θα συνεχίσει να μετράει προς όφελος των δανειοληπτών.

Ετσι, εάν το επιτόκιο της ΕΚΤ ή αντίστοιχα το euribor με βάση το οποίο τιμολογούνται τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια οδηγηθεί στο 3,50% το όφελος για τους δανειολήπτες μεταφράζεται σε περίπου 70 μονάδες βάσης και θα συντηρηθεί έως ότου η ΕΚΤ προσαρμόσει τα επιτόκια στο επίπεδο των μειωμένων επιτοκίων που έχουν εφαρμόσει οι ελληνικές τράπεζες, δηλαδή κοντά στο 2,80%. Ηδη πάντως η αγορά προεξοφλεί την πτώση και το euribor 3μήνου διαμορφώνεται σήμερα κοντά στο 3,90%, κάτω δηλαδή από το 4% που είναι το επίσημο επιτόκιο αναχρηματοδότησης της ΕΚΤ και το οποίο ισχύει από τις 20 Σεπτεμβρίου.

Ο προβληματισμός των τραπεζών για το 2024 επικεντρώνεται πλέον στις νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων που κινούνται με ρυθμούς χελώνας, παρά το γεγονός ότι τα επιτόκια για τα νέα στεγαστικά δάνεια είναι επίσης σε χαμηλά επίπεδα, μετά τις μειώσεις με έμφαση στα σταθερά επιτόκια που έχουν προχωρήσει οι τράπεζες.

Με βάση τα στοιχεία η χρονιά θα κλείσει με οριακή άνοδο κάτω από το 2% και οι εκταμιεύσεις δεν θα ξεπεράσουν το 1,3 δισ. ευρώ, όταν οι εκτιμήσεις ανεβάζουν τις ανάγκες της αγοράς κοντά στα 4-5 δισ. ευρώ ετησίως. Αυτό τουλάχιστον επιβεβαιώνει η ζήτηση που εκδηλώθηκε για το πρόγραμμα «Σπίτι μου», για το οποίο παρά το γεγονός ότι ο προϋπολογισμός του αυξήθηκε στο 1 δισ. ευρώ, η ζήτηση που δεν καλύφθηκε εκτιμάται ότι φθάνει έως και τα 4 δισ. ευρώ, αποκαλύπτοντας το δυνητικό κενό που υπάρχει στην αγορά στεγαστικών δανείων.

Ο προβληματισμός των τραπεζών έχει να κάνει με το ότι η δυνητική αυτή ζήτηση δεν μεταφράζεται σε αιτήματα για χρηματοδότηση πέραν του προγράμματος «Σπίτι μου» και η ερμηνεία για αυτή την τάση, όπως εκτιμούν τραπεζικά στελέχη, έχει κυρίως επίκεντρο το έλλειμμα στο απόθεμα κατοικίας σε προσιτές τιμές και λιγότερο στο κόστος των στεγαστικών δανείων, που θεωρείται ελεγχόμενο.

Χαλάρωση κριτηρίων

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα σταθερά επιτόκια για διάρκεια 3 και 5 ετών που αποτελούν την κυρίαρχη τάση στην αγορά, διαμορφώνονται σήμερα στο 3% και 3,5% αντίστοιχα, κλειδώνοντας χαμηλή δόση για το κρίσιμο διάστημα, ενώ μεταξύ 4,60%-4,90% διαμορφώνεται το σταθερό επιτόκιο ακόμη και για μεγάλες διάρκειες, π.χ. 25 ή 30 ετών. Ενδεικτικό της χαλάρωσης των κριτηρίων που εφαρμόζουν οι τράπεζες σε μια προσπάθεια να κινητοποιήσουν το ενδιαφέρον για την αγορά των στεγαστικών δανείων είναι ότι, εκτός από τα ελκυστικά σταθερά επιτόκια, κατάργησαν και το πέναλτι σε περίπτωση πρόωρης αποπληρωμής, υιοθετώντας τις ευελιξίες του κυμαινόμενου επιτοκίου και στα σταθερής διάρκειας.

Τραπεζικές πηγές συνδέουν την περιορισμένη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια στην αύξηση των τιμών των κατοικιών, που δεν περιορίζεται πλέον σε συγκεκριμένες εμπορικές περιοχές, αλλά έχει συμπαρασύρει τα ακίνητα όλης της χώρας, αποθαρρύνοντας την αγορά των στεγαστικών δανείων. Απάντηση στο πρόβλημα θα μπορούσε, όπως σημειώνουν, να δώσει η επιτάχυνση των πλειστηριασμών ακινήτων που συνδέονται με παλαιότερα ακίνητα και παραμένουν αναξιοποίητα για μακρύ χρονικό διάστημα πέραν της 10ετίας, δίνοντας διέξοδο στις στεγαστικές ανάγκες ενός μέσου νοικοκυριού.

Ο σχεδιασμός των τραπεζών για το 2024 περιλαμβάνει προϊόντα για την αγορά κατοικίας μέσω πλειστηριασμού, καθώς αυτή η κατηγορία εκτιμάται ότι μπορεί να ανοίξει την αγορά και διευκολύνεται από τη δημιουργία ιστοσελίδων που έχουν φτιάξει οι τράπεζες για την προώθηση των συγκεκριμένων ακινήτων. Παράλληλα, προβλέπονται επιθετικότερες πρωτοβουλίες για την προσέλκυση του τμήματος του πληθυσμού που ενώ πέρασε το κατώφλι της τράπεζας για να ενταχθεί π.χ. στο πρόγραμμα «Σπίτι μου», δεν κατάφερε να πάρει δάνειο, προσφέροντας π.χ. μεγαλύτερο όριο δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Το μέσο όριο σήμερα ξεκινάει από 60% και φθάνει έως και 80% και εξετάζεται να αυξηθεί, βελτιώνοντας τους όρους δανεισμού για όσους το επίπεδο του ετήσιου εισοδήματός τους δικαιολογεί την εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου.