Ποιες είναι οι νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων

Σήµερα µόλις το 1% των κτιρίων στην Ευρώπη ανακαινίζεται µε σκοπό τη µείωση της ενεργειακής κατανάλωσης, ενώ στη χώρα µας τόσο θεσµικοί επενδυτές-funds όσο και εταιρείες επενδύσεων σε ακινητα στοχεύουν πλέον σε ακίνητα µε χαµηλό περιβαλλοντικό αποτύπωµα

Ανθεκτικότητα, βιωσιµότητα, πρακτικότητα. Αυτό είναι το τρίπτυχο της νέας εποχής των ακινήτων µετά την πανδηµία και τη µετάβαση σε παγκόσµιο επίπεδο σε ένα µέλλον µε µηδενικό ισοζύγιο άνθρακα.

Στη στρατηγική της Ε.Ε. για τη βιοποικιλότητα µε ορίζοντα το 2030 αναφέρεται ότι ο κτιριακός τοµέας είναι ένας από τους µεγαλύτερους καταναλωτές ενέργειας στην Ευρώπη και ευθύνεται για περισσότερο από το ένα τρίτο των εκποµπών αερίων του θερµοκηπίου της Ε.Ε. Η στρατηγική της Ε.Ε. σχετικά µε ένα κύµα ανακαινίσεων αποσκοπεί στην εντατικοποίηση των προσπαθειών ανακαίνισης σε ολόκληρη την Ε.Ε. για την υλοποίηση της αναγκαίας συµβολής του κατασκευαστικού τοµέα στον στόχο της κλιµατικής ουδετερότητας της Ε.Ε. έως το 2050 και την επίτευξη µιας δίκαιης πράσινης µετάβασης.

Κάθε χρόνο µόλις το 1% των κτιρίων στην Ευρώπη ανακαινίζεται µε σκοπό τη µείωση της ενεργειακής κατανάλωσης. Ως εκ τούτου, η πράσινη κατεύθυνση αποτελεί πλέον µονόδροµο για τον τοµέα των ακινήτων στη χώρα µας. Ήδη τόσο θεσµικοί επενδυτές-funds όσο και εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα στοχεύουν πλέον σε ακίνητα µε χαµηλό περιβαλλοντικό αποτύπωµα. Σύµφωνα µε έρευνες, τα ακίνητα αυτά αποκτούν σηµαντικό προβάδισµα τόσο ως προς την αξία όσο και ως προς τα παραγόµενα έσοδα, ενώ είναι και περισσότερο εµπορεύσιµα. Σε ό,τι αφορά την αξία των ακινήτων αυτών, οι αναλυτές της αγοράς εκτιµούν ότι, για κάθε ευρώ που εξοικονοµείται από τη µειωµένη ενεργειακή κατανάλωση, αυξάνεται αντίστοιχα και η εύλογη αξία του κτιρίου.

Ποιες είναι, όµως, οι τάσεις που θα επικρατήσουν µέχρι το 2025 στην αγορά κατοικίας; Το Αµερικανικό Ινστιτούτο Αρχιτεκτόνων (ΑΙΑ) ρώτησε τους αρχιτέκτονες ποιες περιµένουν να είναι οι σηµαντικότερες αλλαγές στον σχεδιασµό των σπιτιών µέχρι το 2025.

Οι τάσεις που εντοπίστηκαν ότι θα κυριαρχήσουν µέσα στα επόµενα χρόνια περιλαµβάνουν τη χρησιµοποίηση υλικών φιλικών προς το περιβάλλον, τη θωράκιση του σπιτιού από τα ακραία καιρικά φαινόµενα και τα χαρακτηριστικά εκείνα που θα βοηθούν τους ανθρώπους να ζουν στο σπίτι τους και σε µεγάλη ηλικία.

Ειδικότερα, ολοένα και περισσότερο γίνεται αισθητή και απαραίτητη η χρήση αυτοµατοποιηµένων συσκευών για τον έλεγχο της θερµοκρασίας, της ασφάλειας και του φωτισµού.

Επίσης αυξάνεται η ευαισθητοποίηση των καταναλωτών σχετικά µε θέµατα περιβαλλοντικής υγείας, οδηγώντας σε πιο εκτεταµένη χρήση "πράσινων" χρωµάτων και βιοµηχανικών ειδών, ενώ αυξάνεται η χρήση ενεργειακά αποδοτικών και αειφόρου σχεδιασµού προϊόντων, όπως τα ηλιακά πάνελ.

Προφανώς και άλλοι παράγοντες, όπως τα υλικά και οι νέες τεχνολογικές καινοτοµίες, θα έχουν σηµαντική επίδραση στον σχεδιασµό των σπιτιών κατά την επόµενη δεκαετία.

Σηµαντικές, όµως, είναι οι αλλαγές που προκύπτουν και για τους γραφειακούς χώρους.

Πριν από το ξέσπασµα της πανδηµίας οι παραδοσιακοί χώροι γραφείων είχαν σχεδιαστεί µε στόχο να εξασφαλίζουν πως οι εργαζόµενοι είχαν το κατάλληλο περιβάλλον για να ενισχύεται η απόδοση και η παραγωγικότητά τους.

Το 2020, και µε αφορµή την πανδηµία, παρατηρήθηκε κατακόρυφη αύξηση της τηλεργασίας και άλλαξε ολοκληρωτικά η νοοτροπία σχετικά µε τη φυσική παρουσία των εργαζοµένων στο γραφείο. Το αναγκαστικό "work from home" οδήγησε τους προϊσταµένους οµάδων και τα ηγετικά στελέχη των οργανισµών στη διαπίστωση πως η παραγωγικότητα και οι επιδόσεις όχι µόνο δεν επηρεάστηκαν αρνητικά από την αποµακρυσµένη εργασία, αλλά σε πολλές περιπτώσεις βελτιώθηκαν.

Καθώς έχουµε µπει πλέον στην κανονικότητα, σύµφωνα µε έρευνα του Οµίλου Adecco, πολλοί εργαζόµενοι ελπίζουν να βρεθεί η χρυσή ισορροπία εργασίας στο σπίτι και στο γραφείο, ενώ υπάρχουν και οι περιπτώσεις εργαζοµένων που προκρίνουν ως επιλογή την αποµακρυσµένη κατά βάση εργασία, µε την εργασία στο γραφείο να περιορίζεται ίσως σε µία ηµέρα την εβδοµάδα ή και λιγότερο.

Σύµφωνα µε τον Όµιλο Adecco, οι επιχειρήσεις θα πρέπει να επανεξετάσουν το µέλλον των γραφειακών εγκαταστάσεών τους, τοποθετώντας την ευελιξία στο επίκεντρο, έτσι ώστε να διατηρήσουν ένα παραγωγικό και αφοσιωµένο εργατικό δυναµικό, εξυπηρετώντας έτσι όλους τους τύπους εργαζοµένων. Για την ακρίβεια, η εκτίµηση είναι ότι ο παραδοσιακός, λειτουργικός χώρος γραφείου θα µετατραπεί σε έναν χώρο εργασίας που θα σχεδιαστεί γύρω από την κοινωνική αλληλεπίδραση, τη συνεργασία και τη δηµιουργία σχέσεων, ενώ θα δοθεί µεγαλύτερη έµφαση στην αξιοποίηση της τεχνολογίας και στους χώρους που ενθαρρύνουν την κοινωνικότητα.

Έτσι, πλέον οι εταιρείες καλούνται να βρουν τον τρόπο για να χτίσουν ένα καλύτερο, πιο ευέλικτο µέλλον εργασίας, το οποίο θα είναι προσαρµοσµένο µε βάση τις ανάγκες των εργαζοµένων τους.

Η ανάπτυξη της ψηφιακής τεχνολογίας έχει επίσης καταστήσει το εργασιακό περιβάλλον αρκετά ευέλικτο, ώστε να επιτρέπεται η χρήση διαφορετικών χώρων και µεθόδων συνεργασίας για διαφορετικούς σκοπούς, ανάλογα µε τις ανάγκες των εργαζοµένων και των επιχειρήσεων.

Mόλις 52 τα πράσινα κτίρια στην Ελλάδα

Μπορεί η διεθνής τάση να είναι η στροφή στα "πράσινα" κτίρια, στην Ελλάδα όµως η αγορά των βιοκλιµατικών κτιρίων κινείται µε αργούς ρυθµούς. Μόλις 52 είναι σήµερα τα πράσινα πιστοποιηµένα (LEED) στην Ελλάδα, ενώ ίδιος περίπου αριθµός κτιρίων (50 µε 60) είναι σήµερα υπό κατασκευή.

"Το LEED αποτελεί ένα από το πιο διαδεδοµένα συστήµατα αξιολόγησης και αποτίµησης της αειφόρου δόµησης και κατασκευής στον κόσµο και η πιστοποίηση ενός κτιρίου στο ανώτατο επίπεδο της κλίµακάς του, την Platinum, αποτελεί σηµαντική διάκριση, η οποία µπορεί να επιτευχθεί έπειτα από µια ιδιαίτερα απαιτητική διαδικασία", αναφέρει σε έκθεσή της η εταιρεία συµβούλων Arbitrage RE.

Σήµερα το κτιριακό δυναµικό στην Ελλάδα ανέρχεται σε 6.371.901 κτίρια, σύµφωνα µε την απογραφή του 2011 (ΕΛΣΤΑΤ), µε τις κατοικίες να ανέρχονται σε 4.122.088. Με βάση την περίοδο κατασκευής των κτιρίων, προκύπτει ότι το µεγαλύτερο πλήθος των κτιρίων της χώρας (κατοικίες, σχολεία, γραφεία κ.λπ.) κατασκευάστηκε πριν από το 1980, δηλαδή πρόκειται για κτίρια χωρίς θερµοµόνωση.

Με βάση τα στατιστικά στοιχεία από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για το έτος 2019 και τη χρονική περίοδο 2011-2019, σύµφωνα µε τις ενεργειακές επιθεωρήσεις κτιρίων, προκύπτει ότι: το 2019 εκδόθηκαν 315.804 Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων, εκ των οποίων το 57,37% αφορούσε λόγους ενοικίασης, το 13,84% πώλησης και το 11,38% το χρηµατοδοτικό πρόγραµµα "Εξοικονόµηση κατ’ οίκον". Παράλληλα, το 86% επί του συνολικού αριθµού των ΠΕΑ του έτους 2019 αφορούσε κτίρια κατοικιών.

Σχετικά µε την ενεργειακή κατηγορία των κτιρίων κατοικιών, παρατηρείται ότι το µεγαλύτερο ποσοστό (66,83%) αυτών κατατάσσεται στην Ε-Η, το 26,81% στη Γ-Δ και µόλις το 6,36% στην Α-Β.

Αξίζει να αναφέρουµε ότι τα πιο ενεργοβόρα κτίρια κατοικιών για το έτος 2019 ήταν οι µονοκατοικίες (µέση ετήσια κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας ίση µε 486,66 KWh/τ.µ.), ενώ για τα διαµερίσµατα και τα κτίρια των πολυκατοικιών υπολογίστηκε µέση ετήσια κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας 297,28 KWh/τ.µ και 304,63 KWh/τ.µ. αντίστοιχα. Στα κτίρια κατοικιών, το µεγαλύτερο ποσοστό ενέργειας καταναλώνεται για την κάλυψη αναγκών θέρµανσης (µέση ετήσια κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας σε θέρµανση ίση µε 239,60 KWh/τ.µ.).

Στα πράσινα επενδύουν οι ΑΕΕΑΠ

Το ενδιαφέρον τους στις πράσινες επενδύσεις έχουν στρέψει οι Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ). Leader της αγοράς είναι η Dimand, η οποία πρόσφατα εξασφάλισε δύο νέες πράσινες πιστοποιήσεις για σηµαντικά κτίριά της που αποτελούν τοπόσηµα για την Αθήνα.

Η πρώτη πιστοποίηση αφορά το 200+1 δωµατίων Moxy Athens City, που το καθιστά το πρώτο πράσινο ξενοδοχείο στην Ελλάδα πιστοποιηµένο κατά το διεθνές πρότυπο LEED, στη βαθµίδα Gold. Πρόκειται για το πρώτο ξενοδοχείο της αλυσίδας Moxy Hotels του οµίλου Marriott στην Αθήνα και βρίσκεται στην οδό Σταδίου 65. Πίσω από το σύγχρονο αυτό έργο των 10.210 τ.µ., που ολοκληρώθηκε πριν από λίγους µήνες, βρίσκονται η Dimand, η Prodea Investments, η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD) και η SWOT Hospitality.

Το δεύτερο κτίριο που διακρίθηκε µε το διεθνές σύστηµα αειφόρου ανάπτυξης LEED –και αυτό σε επίπεδο Gold– είναι το κτίριο που φιλοξενούσε την εφηµερίδα "Ελευθεροτυπία". Πρόκειται για ένα εµβληµατικό κτίριο 15.170 τ.µ. στον Νέο Κόσµο, επί των οδών Ηλία Ηλιού, Δεινοστράτους, Μίνωος και Πυθέου, το οποίο µεταµορφώθηκε σε έναν υπερσύγχρονο, βιοκλιµατικό και υψηλών προδιαγραφών χώρο γραφείων. Το VALUE S.A. Office Building είναι ένα εξαώροφο κτίσµα µε δύο υπόγεια και δώµα, εντός του αστικού ιστού, το οποίο διαµορφώνεται σε σχήµα "Γάµα".

Από το 2005 η Dimand έχει ένα σταθερό ιστορικό βιώσιµων έργων που καλύπτουν ένα ευρύ φάσµα χρήσεων (ανάπλαση πόλης, γραφεία, εµπόριο, ξενοδοχεία κ.ά.). Μεταξύ αυτών είναι το Opap Arena, το Moxy Athens City, το Campus της Kaizen και το υπό ανέγερση κτίριο της PwC, η ανάπλαση του Αγίου Διονυσίου στον Πειραιά και η µεγάλη ανάπτυξη στο πρώην ακίνητο της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας στον Ελαιώνα. 

Από τα πιο εµβληµατικά της έργα είναι και η ανακατασκευή του Πύργου του Πειραιά, τοπόσηµο της ευρύτερης αθηναϊκής επικράτειας. Στον πρώτο "πράσινο ουρανοξύστη" της χώρας η Dimand ενσωµατώνει τις αρχές του βιοφιλικού σχεδιασµού και υιοθετεί µια ολιστική και βιώσιµη προσέγγιση που υπερβαίνει τον σχεδιασµό και την κατασκευή, µε στόχο τη λήψη πιστοποιήσεων LEED Platinum και WELL – και σε αυτό το κτίριο. Οι βασικές ενέργειες περιλαµβάνουν, µεταξύ άλλων, τη χρήση ανανεώσιµων πηγών ενέργειας που παράγονται µέσω σύγχρονου φωτοβολταϊκού συστήµατος µε πάνελ στην προεξοχή του Πύργου, τη δηµιουργία πρόσοψης πολλαπλών παραµέτρων για την καλύτερη εκµετάλλευση του φυσικού φωτός και της ανεµπόδιστης θέας και τη δηµιουργία ενός πραγµατικά πράσινου περιβάλλοντος µε αυξηµένη έκταση βλάστησης (1.000 τ.µ.) που θα αρδεύεται µε έξυπνο ψηφιακό σύστηµα µε την αποκλειστική χρήση βρόχινου νερού.

Στην υλοποίηση επενδυτικού σχεδίου της τάξεως των 600 εκατ. ευρώ έως το 2025 προχωρά η Prodea για την απόκτηση ή ανάπτυξη πάνω από 417.000 τ.µ. νέων κτιρίων. Η πλειονότητα εξ αυτών (περίπου 90%) θα αφορά ακίνητα που θα έχουν πράσινες πιστοποιήσεις για την υψηλή ενεργειακή τους απόδοση.

Η Premia Properties ΑΕΕΑΠ σχεδιάζει τη µετατροπή του εµπορικού κέντρου Athens Heart σε κτίριο γραφείων πράσινου χαρακτήρα. Στόχος της είναι η δηµιουργία ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων 500 εκατ. ευρώ έως το 2025.

Σε σηµαντικές επενδυτικές κινήσεις προχωρά και η Noval Property. Το συνολικό επενδυτικό της πρόγραµµα για τα επόµενα χρόνια αγγίζει τα 350 εκατοµµύρια ευρώ. Η εταιρεία του οµίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ δροµολογεί συνολικές επενδύσεις που εκτιµάται ότι θα προσεγγίσουν τα 80 εκατοµµύρια ευρώ για την ανάπτυξη και ανακατασκευή κτιρίων γραφείων συνολικής επιφάνειας 76.600 τετραγωνικών µέτρων.

Η μεγαλύτερη επένδυση της Νοval αφορά την κατασκευή ενός συγκροτήματος "πράσινων" κτιρίων γραφείων, στο ακίνητο της πρώην Kodak στο Μαρούσι, μια επένδυση σε κοινοπραξία με την Brook Lane Capital.

Η πιο πρόσφατη κίνηση αφορά την απόκτηση υφιστάµενου κτιρίου γραφείων επιφάνειας 6.636 τ.µ. στη Λεωφόρο Κηφισίας 199, το οποίο ανήκε στην HELLENiQ Energy Holdings, µέσω διαγωνιστικής διαδικασίας. Το ακίνητο πρόκειται να ανακατασκευαστεί και να µετατραπεί σε ένα βιοκλιµατικό κτίριο γραφείων, µε πιστοποίηση κατά LEED. Το τίµηµα για την αγορά του ακινήτου ανήλθε σε 11 εκατ. ευρώ. Ήδη σήµερα το 25% του χαρτοφυλακίου των ακινήτων της εταιρείας αφορά πράσινα και βιώσιµα κτίρια, όπως για παράδειγµα το κτίριο γραφείων The Orbit στους Αµπελοκήπους. Το ποσοστό αυτό αναµένεται να αυξηθεί αρκετά τα επόµενα χρόνια.

Η µεγαλύτερη επένδυση της εταιρείας αφορά την κατασκευή ενός συγκροτήµατος "πράσινων" κτιρίων γραφείων, επιφάνειας 50.000 τ.µ., στο ακίνητο της πρώην Kodak στο Μαρούσι. Πρόκειται για µια επένδυση της τάξεως των 80 εκατ. ευρώ, η οποία υλοποιείται σε κοινοπραξία (50%-50%) µε το επενδυτικό fund Brook Lane Capital.

Επίσης η Noval σχεδιάζει την κατασκευή ενός ακόµα βιοκλιµατικού κτιρίου γραφείων, επιφάνειας 20.175 τ.µ., στην οδό Χειµάρρας 16, σε έτερη ιδιόκτητη έκταση. Πρόκειται για επένδυση ύψους 22 εκατ. ευρώ, που αναµένεται να ξεκινήσει να υλοποιείται εντός του έτους και προβλέπεται να ολοκληρωθεί το 2025.

Έµφαση στην ανάπτυξη εµπορικών πάρκων και ακινήτων logistics δίνει η Trade Estates του Οµίλου Φουρλή. Στόχος της διοίκησης της εταιρείας είναι η αύξηση της αξίας του χαρτοφυλακίου της από 286 εκατ. ευρώ σε 476 εκατ. ευρώ έως το 2026 και σε 700 εκατ. ευρώ µέχρι το 2028.

Η µεγαλύτερη προωθούµενη επένδυση της Trade Estates θα αφοράτην κατασκευή εµπορικού πάρκου 30.000 τ.µ. στην εµπορική ζώνη του ακινήτου του Ελληνικού. Το συνολικό ύψος της επένδυσης θα ανέλθει σε 70 εκατ. ευρώ.

Τέλος, όσον αφορά την Trastor ΑΕΕΑΠ, εστιάζει σχεδόν αποκλειστικά στην αγορά γραφείων και στα logistics µε πράσινο χαρακτήρα, ενώ επιδιώκει την αναδιάταξη του χαρτοφυλακίου της, µειώνοντας τα ακίνητα µικρής και µεσαίας επιφανείας υπέρ των κτιρίων µεγαλύτερης.

Forbes