Πώς πρέπει να δηλώνονται τα ενοίκια στην Εφορία για να επιστραφεί ένα ολόκληρο τον Νοέμβριο

Τρέχουν από σήμερα οι ενοικιαστές ακινήτων για να δουν αν καλύπτουν τις προϋποθέσεις που θα απαιτεί ο νόμος για την επιστροφή ενός ενοικίου από το Νοέμβριο.

Το βασικό μέλημα είναι αν το μισθωτήριο που έχουν υπογράψει με τον ιδιοκτήτη πληροί τις προϋποθέσεις της ισχύουσας νομοθεσίας. Δηλαδή, εάν έχει δηλωθεί στο σύνολό του στην Εφορία, αν έχουν γίνει οι απαραίτητες ανανεώσεις, και κυρίως, αν υπάρχουν ανοικτές εκκρεμότητες που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο την επιστροφή. Μάλιστα, πολλοί σπεύδουν να σιγουρέψουν τόσο τους όρους του συμβολαίου όσο και το ποσό του μισθώματος, προκειμένου να μη βρεθούν σε αδιέξοδο ή – ακόμη χειρότερα – μπροστά σε νέα επαναδιαπραγμάτευση της εκμίσθωσης.

Η διάταξη του νόμου είναι πολύπλοκη και σε αρκετές περιπτώσεις, οι ενοικιαστές νιώθουν χαμένοι στη μετάφραση. Για τον λόγο αυτό, παραθέτουμε αναλυτικά όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα που απορρέουν από τη σχετική νομοθεσία και τις νεότερες οδηγίες της ΑΑΔΕ, με βάση τον επικαιροποιημένο οδηγό της ΠΟΜΙΔΑ.

Η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», είτε αρχική είτε τροποποιητική, πρέπει να υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή τροποποίηση της μίσθωσης. Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, η δήλωση είναι επίσης υποχρεωτική, και αν δεν γίνει, η σύμβαση θεωρείται ενεργή. Οι υποχρεώσεις αφορούν και σιωπηρές παρατάσεις, αλλαγές στο μίσθωμα ή στη διάρκεια, καθώς και σε κάθε άλλη τροποποίηση που επηρεάζει τα δεδομένα της σύμβασης.

Η δήλωση γίνεται αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους και δεν υποκαθιστά το ιδιωτικό συμφωνητικό. Η υποχρέωση υποβολής βαραίνει τους εκμισθωτές και τους υπεκμισθωτές, είτε το ενοίκιο καταβάλλεται σε χρήμα είτε σε είδος, ενώ εξαιρούνται μόνο όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία ως κύρια σε γονείς ή παιδιά. Υποχρέωση υποβολής υπάρχει για όλες τις κατηγορίες μισθώσεων – αστικές, επαγγελματικές, τουριστικές, αγροτικές και παραχωρήσεις. Τη δήλωση υποβάλλει ο ιδιοκτήτης, ακόμα και όταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες, με το αποδεικτικό υποβολής να ισχύει για όλους. Σε περίπτωση μη αποδοχής από κάποιον συνιδιοκτήτη, απαιτείται ρητή δήλωση μη αποδοχής.

Εάν ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής δεν έχει ΑΦΜ, πρέπει πρώτα να τον εκδώσει. Ισχύουν εξαιρέσεις μόνο για αλλοδαπούς τουρίστες ή φοιτητές του Erasmus, και νομικά πρόσωπα υπό σύσταση. Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά, με είσοδο στο TAXISnet, συμπλήρωση της φόρμας και οριστικοποίηση της δήλωσης, ενώ η απόδειξη υποβολής εκτυπώνεται και λειτουργεί ως επίσημο παραστατικό.

Ο μισθωτής ενημερώνεται αυτόματα μέσω TAXISnet και πρέπει να αποδεχθεί ή να αρνηθεί τη δήλωση. Η αποδοχή ή άρνηση είναι οριστική και μη αναστρέψιμη. Αν η μίσθωση ανανεώνεται, η τροποποιητική δήλωση επιτρέπεται μόνο για συγκεκριμένα πεδία (διάρκεια, μίσθωμα, ημερομηνία, ΠΕΑ). Για κάθε άλλη αλλαγή, απαιτείται νέα δήλωση από την αρχή.

Η λύση μιας μίσθωσης πρέπει να δηλώνεται εντός μηνός από την ημερομηνία λύσης, ενώ σε περίπτωση λάθους, υποβάλλεται νέα δήλωση με σημείωση του λάθους της προηγούμενης. Ειδικοί όροι, όπως η απαγόρευση υπεκμίσθωσης ή η δυνατότητα σύστασης εταιρείας από τον μισθωτή, μπορούν να καταγράφονται στο πεδίο «σημειώσεις» ώστε να αποτυπώνονται στην απόδειξη.

Η καταχώρηση του ΑΤΑΚ δεν είναι υποχρεωτική, αλλά βοηθά στον ακριβή εντοπισμό του ακινήτου. Ο αριθμός παροχής ΔΕΗ είναι υποχρεωτικός (9 πρώτα ψηφία), ενώ αν υπάρχουν πολλαπλές παροχές, επιλέγεται η κυριότερη. Το είδος μίσθωσης (αστική, επαγγελματική, αγροτική, τουριστική, παραχώρηση χρήσης) πρέπει να επιλεγεί σωστά. Στην περίπτωση υπεκμίσθωσης, δηλώνονται τα στοιχεία του υπεκμισθωτή και του αρχικού ιδιωτικού συμφωνητικού.

Όταν μισθωτής είναι φοιτητής, δηλώνεται ο ΑΦΜ του γονέα μόνο αν αυτός είναι ο συμβαλλόμενος. Σε φοιτητές που συγκατοικούν, μπορούν να γίνουν τρεις ξεχωριστές δηλώσεις ή μία κοινή με ισομερή κατανομή. Οι βοηθητικοί χώροι δηλώνονται ανάλογα με τη μορφή τους (ξεχωριστά ή ως παρακολουθήματα). Το συμφωνηθέν μίσθωμα δηλώνεται στο σύνολό του χωρίς επιμερισμό στους συνιδιοκτήτες – αυτό γίνεται μόνο στο Ε2.

Επαγγελματικές μισθώσεις δηλώνονται χωρίς το χαρτόσημο. Η παραχώρηση χρήσης ακινήτου δηλώνεται υποχρεωτικά, και προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα 3% επί της αντικειμενικής αξίας, εκτός από τις εξαιρούμενες περιπτώσεις κύριας κατοικίας για ανιόντες/κατιόντες.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η διάρκεια της πρώτης μίσθωσης για αστική χρήση είναι τουλάχιστον τρία έτη, ακόμη και αν το συμφωνητικό ορίζει μικρότερο χρόνο. Νέα επαναδιαπραγμάτευση ή αλλαγή του συμφωνητικού μπορεί να γίνει μόνο αν υπάρχει ρητή συμφωνία των δύο μερών ή αν λήξει η τριετία. Επίσης, η μεταβολή του ύψους του μισθώματος εντός του διαστήματος αυτού μπορεί να γίνει μόνο με τροποποιητική δήλωση και με τη συναίνεση εκμισθωτή και μισθωτή.

Όλα τα παραπάνω συνθέτουν ένα περίπλοκο αλλά απαραίτητο πλαίσιο, ώστε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να είναι πλήρως καλυμμένοι και να μην χάσουν σημαντικές παροχές, όπως η πολυαναμενόμενη επιστροφή ενός ενοικίου το φθινόπωρο. Σε περίπτωση αμφιβολίας, η σύσταση της ΠΟΜΙΔΑ είναι σαφής: επικοινωνήστε άμεσα με λογιστή ή νομικό σύμβουλο πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε ενέργεια.