Project αξιοποίησης παλαιών κτιρίων για να πέσουν οι τιμές και να στεγαστούν όσοι αναζητούν σπίτι

Σχέδιο για κίνητρα προκειμένου να ανακαινιστούν εκατοντάδες χιλιάδες παλαιά σπίτια που μένουν αναξιοποίητα, ώστε να στεγάσουν φθηνότερα τις ανάγκες των ελληνικών οικογενειών, θέτει σε εφαρμογή η κυβέρνηση.

Παρότι αυξάνεται η προσφορά κατοικιών στη χώρα και ενώ χτίζονται χιλιάδες νέες κατοικίες σχεδόν σε κάθε οικόπεδο που είχε μείνει ελεύθερο, οι τιμές πώλησης ανεβαίνουν αντί να πέφτουν και ο μέσος Ελληνας εξακολουθεί να χρειάζεται τις οικονομίες τουλάχιστον 12 χρόνων δουλειάς για να αγοράσει σπίτι 100 τ.μ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ και της Κομισιόν, η Ελλάδα μαζί με την Ιρλανδία ξεπερνούν σε δυσκολία απόκτησης κατοικίας κάθε άλλη χώρα της Ευρωπαϊκής Ενωσης, καθώς στο μεγαλύτερο μέρος της Ε.Ε. απαιτείται «μισή προσπάθεια» (6-8 έτη) για την απόκτηση αξιοπρεπούς στέγης.

Και αυτό, μάλιστα, παρότι η Ελλάδα εμφανίζει και ένα από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης, της τάξης του 70%. Μεγαλύτερα ποσοστά -άνω και του 80%- εμφανίζουν κυρίως χώρες του πρώην ανατολικού μπλοκ (Πολωνία, Κροατία, Ρουμανία, Βουλγαρία, Σλοβακία, Ουγγαρία κ.λπ.).

Σχέδιο για να πέσουν οι τιμές

«Οι δηλώσεις ακινήτων Ε9 στην Ελλάδα ξεπερνούν και τις δηλώσεις φόρου εισοδήματος Ε1» (8,8 εκατομμύρια Ε9, έναντι 6,5 εκατομμυρίων Ε1), όπως λένε στο οικονομικό επιτελείο.

Παραδέχονται όμως ότι αυτό δεν σημαίνει πως τα νοικοκυριά καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες τους. Και για να πέσουν μέσα στα επόμενα 4-5 χρόνια οι τιμές στη χώρα μας, στην κυβέρνηση θεωρούν ότι πρέπει να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων. Για να συμβεί αυτό, θα αναληφθούν πρωτοβουλίες σε όλα τα επίπεδα, με αξιοποίηση κρατικών ακινήτων, με κίνητρα ανακαίνισης και προσφορά πολεοδομημένης γης στο μέλλον.

Η λύση όμως φαίνεται να κρύβεται στα πάνω από 700.000 παλαιά ή ακατάλληλα για τις σύγχρονες απαιτήσεις σπίτια, που υπολογίζεται ότι μένουν αναξιοποίητα σε όλη τη χώρα.

«Ζωή», όπως λένε, στα κλειστά αυτά ακίνητα μπορούν να δώσουν δράσεις από το Ταμείο Ανάκαμψης αλλά και το Εθνικό Σχέδιο για την Ενέργεια και το Κλίμα (ΕΣΕΚ) που προβλέπει την ανακαίνιση τουλάχιστον 600.000 κατοικιών έως το 2030.

Η επίτευξη του συγκεκριμένου στόχου μπορεί να συμβάλει σημαντικά στη ριζική αναβάθμιση του γηρασμένου κτιριακού αποθέματος της χώρας, δίνοντας ταυτόχρονα ώθηση στον κατασκευαστικό τομέα, ο οποίος παρουσίασε ύφεση την περασμένη δεκαετία.

Συγκεκριμένα, όπως εκτιμούν, στην Ελλάδα καταγράφονται τουλάχιστον πέντε πηγές αδιάθετων ακινήτων που δεν αξιοποιούνται και θα μπορούσαν να αυξήσουν πολύ σύντομα την προσφορά τους. Τομείς που στην κυβέρνηση θεωρούν ότι μπορούν να υποδεχθούν μεγάλες επενδύσεις σε πρώτη φάση, είναι οι εξής:

1. Εγκαταλειμμένα λόγω κρίσης ακίνητα, πολυκατοικίες και γειτονιές ολόκληρες, στα αστικά κέντρα και την περιφέρεια: μεγάλος αριθμός κτισμάτων λόγω της υπερδεκαετούς κρίσης δεν έχουν ανακαινιστεί ή μένουν κλειστά εκτός αγοράς.
«Αν πας π.χ. στην Κυψέλη και κοιτάξεις τις πολυκατοικίες το βράδυ, θα δεις τουλάχιστον το 20% των διαμερισμάτων να είναι κλειστά χωρίς φως», λένε χαρακτηριστικά. Αυτό αφορά έναν τεράστιο αριθμό κτισμάτων κατοικιών που δηλώνονται ως 2η ή 3η κατοικία, αλλά μπορούσαν να καλύψουν άμεσες στεγαστικές ανάγκες ενώ έχουν εγκαταλειφθεί.

Για το στοκ όλων αυτών των έτοιμων κατοικιών, υπάρχει πρόθεση να αξιοποιηθούν. Βραχυπρόθεσμα έτσι, π.χ. στα επόμενα 3-4 χρόνια, ως λύση σχεδιάζεται μια γενικότερη πολιτική που θα ενθαρρύνει τη μαζική ανακαίνιση κατοικιών. Εκτιμάται ότι με μια σχετικά μικρή δαπάνη (10%-20%) για ανακαίνιση, το 80%-90% του υφιστάμενου κτιριακού κεφαλαίου μπορεί να γίνει ξανά έως 100% διαθέσιμο.

2. Κλειστά εξοχικά που, όπως λένε αρμόδια στελέχη, «ανήκουν σε μια άλλη εποχή και σε ένα άλλο επίπεδο ζωής, αλλά μένουν παρατημένα και ρημάζουν αναξιοποίητα».

3. «Παγιδευμένα» σε χρέη, funds και κόκκινα δάνεια ακίνητα. Υπολογίζονται σε πάνω από 100.000 τα κενά ακίνητα που μένουν εκτός αγοράς και δεν έχουν βγει σε πλειστηριασμό. Χιλιάδες δεύτερες, τρίτες ή και τέταρτες κατοικίες (όχι κύριες) αποτελούν τον κύριο όγκο των κατασχεμένων ακινήτων που λιμνάζουν. Ολα αυτά «ούτε κοινόχρηστα δεν πληρώνουν» και έτσι πολυκατοικίες και γειτονιές ερημώνουν.

4. Χιλιάδες αναξιοποίητα ακίνητα του Δημοσίου, οργανισμών, ιδρυμάτων κ.λπ. ή και εκατοντάδων άλλων που σε πολλές περιπτώσεις οι φορείς αυτοί δεν έχουν καταγράψει καν την ιδιοκτησία ή την αποδοχή!

5. Νέες οικοδομές που μένουν στα μπετά επειδή ανεγείρονται αυθαίρετα, καθώς εδώ και τουλάχιστον δύο δεκαετίες απουσιάζουν ο νέος χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός, εντάξεις ή επεκτάσεις σχεδίων πόλης κ.λπ.

Σπίτια για νέους…

Όλα αυτά, μαζί και με σχέδια όπως το «Σπίτι μου» για ενίσχυση στα νέα ζευγάρια, θεωρείται από το οικονομικό επιτελείο ότι «αρκούν, ώστε με ένα προσεκτικό σχέδιο να μπορέσουν να μπουν στην αγορά, να αυξηθεί η προσφορά και με αυτό τον τρόπο να επέλθει διόρθωση στις τιμές».

Αλλά και το νέο «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για Νέους» εντάσσεται επίσης στα εμβληματικά έργα που επιδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, βελτιώνοντας την ενεργειακή κλάση υφιστάμενων κτιρίων, επιτυγχάνοντας εξοικονόμηση πρωτογενούς ενέργειας πάνω από 30% για κάθε δικαιούχο/κτίριο κατοικίας, μέσω της ενεργειακής αναβάθμισης κατά τουλάχιστον 3 ενεργειακές κατηγορίες.

Ειδικά στην πρωτεύουσα, εκτιμάται ότι τουλάχιστον 100.000 τ.μ. παλιών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας και σε άλλα σημεία του Λεκανοπεδίου θα αναβαθμιστούν ενεργειακά και λειτουργικά το επόμενο διάστημα, εξισορροπώντας σε έναν βαθμό τις τιμές των ακινήτων.
Με τον τρόπο αυτό, νοικοκυριά και επιχειρήσεις θα μπορέσουν να στεγάσουν τις ανάγκες τους σε «αναβαθμισμένα» υφιστάμενα κτίρια, τα οποία όμως καλύπτουν σύγχρονες απαιτήσεις αλλά και περιβαλλοντικούς-οικονομικούς όρους.

Μπορεί έτσι να αλλάξει η όψη και για εγκαταλειμμένες από δεκαετίες περιοχές, όπως στον Αγιο Παντελεήμονα, την Πλατεία Αττικής κ.λπ. Υπάρχουν μάλιστα ήδη projects και νέες τάσεις για ακίνητα πολύ μεγάλης επιφάνειας (π.χ. άνω και των 3.000 τ.μ) που θα μπορούν να έχουν μεικτή χρήση, περιλαμβάνοντας γραφεία αλλά και χρήση κατοικίας. Αυτό, για παράδειγμα, μπορεί να συμβεί και με την ανάπλαση και ενεργειακή αναβάθμιση του συγκροτήματος των κτιρίων του πρώην «Μινιόν» στην Ομόνοια, συνδυάζοντας χρήσεις καταστημάτων, γραφείων και κατοικίας.