Real Estate: 'Επεσαν την τελευταία 2ετία οι ρυθμοί στην αγορά γραφείων

Σημάδια ανακοπής του ρυθμού ανάπτυξης που καταγράφηκαν την τελευταία διετία στην αγορά γραφειακών χώρων διαπιστώνουν στελέχη του real estate. 

Οι πληθωριστικές τάσεις, η μείωση της κατανάλωσης, η αύξηση του ενεργειακού κόστους έχουν αρχίσει να αποτυπώνονται και στην αγορά γραφείων η οποία την τελευταία διετία σημείωσε σημαντική ζήτηση, ενώ για το 2021, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 1,8% και των μισθωμάτων γραφείων σε 3,7%. 

Εκτός από τη ζήτηση φρένο, έχει μπει και στις νέες αναπτύξεις λόγω αύξησης του οικοδομικού κόστους πλανω από 40%.

Όπως αναφέρει στέλεχος μεγάλης εταιρείας του real estate, πριν από μερικούς μήνες το κόστος για έναν γραφειακό χώρο με πιστοποίηση Leed ήταν της τάξεως των 1.150 ευρώ ανά τ.μ., τώρα έχει εκτιναχθεί στα 1.500 με 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. 

"Εκτιμούσαμε ότι μέχρι το καλοκαίρι το πρόβλημα των τιμών θα εξομαλυνθεί. Όμως κάτι τέτοιο δεν φαίνεται να συμβαίνει".

Ο ίδιος επικαλείται τις πρόσφατες ανησυχητικές εκτιμήσεις της ΕΤΕπ για τις επιπτώσεις του πολέμου στην Ουκρανία. 

Σύμφωνα με τα μοντέλα της ΕΤΕπ, ο πόλεμος στην Ουκρανία θα μπορούσε να οδηγήσει σε αύξηση κατά 2,5 μονάδες του τμήματος του ελληνικού πληθυσμού που κινδυνεύει να βρεθεί κάτω από το όριο της φτώχειας, σε σχέση με το 2020 όταν το ποσοστό αυτό διαμορφώθηκε στο 26,87%.

Επίσης προβλέπεται αύξηση κατά 27,6 ποσοστιαίες μονάδες στο ποσοστό των επιχειρήσεων που αναμένεται να αναφέρουν ζημίες.

Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη της GEOAXIS "οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν τόσο το 2022 όσο και το 2023, με περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, με σταθεροποίηση για τα παλαιότερα γραφεία προβολής και με ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης".

Με βάση την ίδια μελέτη σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.

-Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ /τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%.

-Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ /τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%-7,5%.

-Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8%.

"Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2022 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών". 

Αυξήθηκαν τα μισθώματα το 2021 

Το 2021, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 1,8% και των μισθωμάτων γραφείων σε 3,7%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Το β΄ εξάμηνο του 2021, ο ρυθμός μεταβολής των τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 1,2% και των μισθωμάτων γραφείων σε 0,4%, σε σχέση με το α΄ εξάμηνο του 2021.

Με βάση τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία, το 2021 οι ονομαστικές τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 1,8% σε σχέση με το 2020 για το σύνολο της Ελλάδος, έναντι αντίστοιχης αύξησης 1,2% το 2020. Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, το 2021 οι ονομαστικές τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών κατέγραψαν μέση ετήσια αύξηση 4,5% στην Αθήνα, 0,4% Θεσσαλονίκη, ενώ μειώθηκαν κατά 1,2% στην υπόλοιπη Ελλάδα. 

Κατά το β΄ εξάμηνο του 2021, οι ονομαστικές τιμές των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας παρουσίασαν αύξηση 1,2% σε σχέση με το α΄ εξάμηνο του 2021 (προσωρινά στοιχεία). Tο β΄ εξάμηνο του 2020, οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών κατέγραψαν οριακή μείωση 0,1% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ κατά το α΄ εξάμηνο του 2021 κατέγραψαν αύξηση 1,2% (αναθεωρημένα στοιχεία). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, το β΄ εξάμηνο του 2021 οι ονομαστικές τιμές γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,3% στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2021, κατά 0,4% στη Θεσσαλονίκη, ενώ μειώθηκαν οριακά κατά 0,1% στην υπόλοιπη Ελλάδα. 

Για το σύνολο του 2021, τα μισθώματα γραφείων σε ονομαστικούς όρους για το σύνολο της Ελλάδος αυξήθηκαν κατά 3,7% (προσωρινά στοιχεία). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων για την Αθήνα ανήλθε σε 2,3%, στη Θεσσαλονίκη σε 5,5% και στην υπόλοιπη Ελλάδα σε 5,0%. 

Τα μισθώματα των γραφείων, κατά το β΄ εξάμηνο του 2021, για το σύνολο της χώρας, κατέγραψαν αύξηση 0,4% σε σχέση με το α΄ εξάμηνο του 2021 (προσωρινά στοιχεία). Οι αντίστοιχοι ρυθμοί μεταβολής των μισθωμάτων ήταν 1,4% κατά το β΄ εξάμηνο του 2020 και 2,7% κατά το α΄ εξάμηνο του 2021 (αναθεωρημένα στοιχεία).