Στεγαστικό: Φθηνά δάνεια, κοινωνικές κατοικίες και νέα Golden Visa

Φορολογικά κίνητρα σε τράπεζες ώστε να χορηγούν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερο επιτόκιο, μειωμένο ΦΠΑ και πιθανή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, αλλά και μια νέα κατηγορία Golden Visa που θα συνδέεται αποκλειστικά με τη μακροχρόνια μίσθωση περιλαμβάνει ο κυβερνητικός σχεδιασμός για το στεγαστικό έως το 2035.

Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμ. 1/2026 απόφαση της Κυβερνητικής Επιτροπής Στεγαστικής Πολιτικής, η οποία δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Β΄ 5200/17.08.2026.

Πρόκειται για ένα σχέδιο συνολικού προϋπολογισμού άνω των 6,5 δισ. ευρώ, το οποίο συγκεντρώνει 50 παρεμβάσεις. Από αυτές, οι 36 εφαρμόζονται ήδη ή έχουν δρομολογηθεί, ενώ οι υπόλοιπες 14 αποτελούν νέα προτεινόμενα μέτρα: δέκα άμεσης προτεραιότητας και τέσσερις πιο μακροπρόθεσμες παρεμβάσεις συμφωνα με το  MoneyReview.gr.

Η στρατηγική στηρίζεται σε τρεις πυλώνες: στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στη στεγαστική συνδρομή προς νοικοκυριά και ευάλωτες ομάδες και στη δημιουργία ενός σταθερού θεσμικού και χρηματοδοτικού πλαισίου για τη στεγαστική πολιτική.

Τα μέτρα δεν ενεργοποιούνται αυτομάτως
Η δημοσίευση της στρατηγικής στο ΦΕΚ εγκρίνει τον συνολικό οδικό χάρτη, δεν θέτει όμως αυτομάτως σε εφαρμογή τα νέα φορολογικά και χρηματοδοτικά μέτρα.

Οι φορολογικές ελαφρύνσεις προς τις τράπεζες, ο μειωμένος ΦΠΑ, η ενδεχόμενη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ και η νέα κατηγορία Golden Visa θα χρειαστούν ξεχωριστές νομοθετικές και κανονιστικές παρεμβάσεις, στις οποίες θα προσδιοριστούν οι δικαιούχοι, τα εισοδηματικά κριτήρια, οι φορολογικοί συντελεστές και οι όροι εφαρμογής.

Άλλωστε, στην απόφαση επισημαίνεται ότι από την έγκριση της στρατηγικής δεν προκαλείται πρόσθετη δημόσια δαπάνη πέραν των πιστώσεων και των χρηματοδοτικών εργαλείων που έχουν ήδη προβλεφθεί. Συνεπώς, τα 6,5 δισ. ευρώ αποτελούν το συνολικό ύψος του σχεδιασμού και όχι ένα νέο πακέτο ισόποσης χρηματοδότησης που ενεργοποιείται άμεσα.

Φορολογικά κίνητρα στις τράπεζες για χαμηλότερα επιτόκια
Μία από τις βασικές παρεμβάσεις αφορά την επέκταση του προγράμματος «Σπίτι Μου» με διαφορετικό μοντέλο χρηματοδότησης.

Αντί της απευθείας επιδότησης του επιτοκίου από εθνικούς ή κοινοτικούς πόρους, προβλέπεται η παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων προς τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, υπό την προϋπόθεση ότι θα χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δανειολήπτες.

Το μοντέλο παραπέμπει στο γαλλικό Prêt à Taux Zéro και αποσκοπεί στη δημιουργία ενός πιο μόνιμου μηχανισμού πρόσβασης στην πρώτη κατοικία για νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος.

Η επέκταση του προγράμματος θα μπορούσε να καλύπτει και την επιδότηση της αποπεράτωσης πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, χωρίς πάντως να έχουν ακόμη καθοριστεί τα όρια χρηματοδότησης και τα κριτήρια ένταξης.

Μειωμένος ΦΠΑ και κίνητρα για κοινωνικές κατοικίες
Το σχέδιο επιχειρεί παράλληλα να κινητοποιήσει κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτές για την ανάπτυξη κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.

Προβλέπεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την ανέγερση κατοικιών που θα διατίθενται υποχρεωτικά με μακροχρόνιες μισθώσεις και κοινωνικό ή προσιτό ενοίκιο. Η δυνατότητα στηρίζεται στην ευρωπαϊκή Οδηγία 2022/542, η οποία επιτρέπει μειωμένο ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής.

Ως ευρωπαϊκά παραδείγματα αναφέρονται η Πορτογαλία, όπου εφαρμόζεται συντελεστής 6%, και η Γαλλία με 10%, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι οι ίδιοι συντελεστές έχουν ήδη αποφασιστεί για την Ελλάδα.

Το μέτρο μπορεί να συνδυαστεί με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, μεταξύ των οποίων αναφέρεται ενδεικτικά η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Προϋπόθεση θα είναι οι νέες κατοικίες να μην περάσουν στην ελεύθερη αγορά ή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά να παραμείνουν διαθέσιμες με προκαθορισμένους όρους προσιτότητας.

Προβλέπονται ακόμη χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις και επιδοτήσεις επιτοκίου προς εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, με βασική πηγή χρηματοδότησης την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων. Μέρος των κατοικιών που θα κατασκευάζονται θα πρέπει να διατίθεται με κοινωνικό ή προσιτό μίσθωμα.

Δημόσια γη και κατοικίες για εργαζομένους στα νησιά
Ξεχωριστό σκέλος της στρατηγικής αφορά τις νησιωτικές περιοχές, όπου η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η υψηλή τουριστική ζήτηση έχουν περιορίσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμους κατοίκους και εργαζομένους.

Προβλέπεται η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας για την καταγραφή των στεγαστικών αναγκών δημοσίων υπαλλήλων και την αντιστοίχισή τους με διαθέσιμα ακίνητα. Η παρέμβαση αφορά, μεταξύ άλλων, εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς, αστυνομικούς και άλλους εργαζομένους σε κρίσιμες δημόσιες υπηρεσίες.

Παράλληλα, σχεδιάζεται πρόγραμμα παραχώρησης δημόσιας γης σε νησιά προς αναδόχους, οι οποίοι θα αναλαμβάνουν την κατασκευή κατοικιών με υποχρέωση διάθεσής τους σε προσιτές τιμές, κυρίως για την κάλυψη αναγκών εργαζομένων του Δημοσίου.

Στο τραπέζι βρίσκονται επίσης πολεοδομικά κίνητρα, όπως η αύξηση του συντελεστή δόμησης και η ταχύτερη επανάχρηση ανενεργών κτιρίων, με αντάλλαγμα τη διάθεση μέρους των νέων κατοικιών για κοινωνική στέγαση.

Κρατικές εγγυήσεις για τη φοιτητική στέγη
Για τη φοιτητική στέγη προβλέπεται ψηφιακή πλατφόρμα στην οποία οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση. Οι φοιτητές θα αναζητούν κατοικία και θα μπορούν να αντιστοιχίζονται με πιθανούς συγκατοίκους.

Η λειτουργία της πλατφόρμας σχεδιάζεται να συνοδευτεί από κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες, οι οποίες θα καλύπτουν μέρος του κινδύνου από τη μη καταβολή ενοικίων ή από πιθανές ζημιές στο ακίνητο.

Στόχος είναι να δοθούν κίνητρα σε περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν σπίτια σε φοιτητές, αλλά και να περιοριστεί το κόστος μέσω της συγκατοίκησης. Θα προβλέπονται τυποποιημένες διαδικασίες μίσθωσης και συγκεκριμένα κριτήρια καταλληλότητας των κατοικιών.

Η νέα Golden Visa
Στις προτεινόμενες παρεμβάσεις περιλαμβάνεται και η δημιουργία εξειδικευμένης κατηγορίας Golden Visa.

Το νέο σχήμα θα επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αποκτούν χαρτοφυλάκιο περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί να περιορίζονται σε ένα μεμονωμένο ακίνητο. Βασικός όρος θα είναι όλα τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου να διατίθενται αποκλειστικά με μακροχρόνιες μισθώσεις.

Η χρήση τους για βραχυχρόνια μίσθωση θα απαγορεύεται ρητά, ενώ προβλέπεται μηχανισμός παρακολούθησης ώστε να ελέγχεται εάν τηρούνται οι όροι της άδειας διαμονής.

Νέος φορέας και Ταμείο Στεγαστικής Πολιτικής
Στη στρατηγική προβλέπεται η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, ο οποίος θα αναλάβει τον κεντρικό συντονισμό των προγραμμάτων και θα καλύψει μέρος του θεσμικού κενού που άφησε η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.

Ο φορέας θα διασυνδεθεί με το Κτηματολόγιο και θα έχει κυρίως συντονιστικές, διαχειριστικές και υποστηρικτικές αρμοδιότητες. Για τη συγκρότησή του προβλέπεται χρηματοδότηση 3 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021-2027.

Προβλέπονται επίσης Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης στα Κέντρα Κοινότητας των δήμων, με εκτιμώμενη χρηματοδότηση 6,5 εκατ. ευρώ, καθώς και ένα Εξειδικευμένο Ταμείο-Θεματοφύλακας για τη δημιουργία και μακροχρόνια διαχείριση κοινωνικών κατοικιών. Τα έσοδα από τα μισθώματα θα επανεπενδύονται στη συντήρηση και επέκταση του στεγαστικού αποθέματος.

Εθνικός δείκτης τιμών χωρίς πλαφόν στα ενοίκια
Το σχέδιο συμπληρώνεται από τη θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών κατοικίας, ο οποίος θα παρακολουθεί τις τιμές πώλησης και ενοικίασης σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.

Για τη διαμόρφωσή του θα συνδυάζονται στοιχεία από μεταβιβάσεις, μισθωτήρια, τραπεζικές αποτιμήσεις και φορολογικές δηλώσεις, κατά το πρότυπο του γερμανικού Mietspiegel.

Η στρατηγική διευκρινίζει, πάντως, ότι ο δείκτης θα λειτουργεί ως εργαλείο διαφάνειας και παρακολούθησης της αγοράς. Στην παρούσα φάση δεν εξετάζεται η επιβολή πλαφόν ή οποιουδήποτε διοικητικού περιορισμού στις τιμές των ενοικίων.

Το κρίσιμο επόμενο βήμα θα είναι η μετατροπή των 14 προτεινόμενων παρεμβάσεων σε συγκεκριμένους νόμους, χρηματοδοτικά προγράμματα και εφαρμοστικές αποφάσεις. Μέχρι τότε, τα φορολογικά κίνητρα, τα νέα φθηνότερα στεγαστικά και οι κρατικές εγγυήσεις παραμένουν μέρος του κυβερνητικού σχεδιασμού και όχι διαθέσιμα μέτρα για πολίτες και επιχειρήσεις.