Ζητείται λύση για 22 δισ. ευρώ κόκκινα στεγαστικά δάνεια

Μια ολιστική προσέγγιση για το ιδιωτικό χρέος φαίνεται πως αναζητούν στο σύνολό τους Πολιτεία και αρμόδιοι φορείς, μιας και αυτό κινείται περί τα 100 δισ ευρώ ως ωρολογιακή βόμβα στα κοινωνικά θεμέλια.

Το πιο δύσκολα αντιμετωπίσιμο τμήμα του χρέους αυτού είναι τα στεγαστικά δάνεια τα οποία στα χαρτοφυλάκια των Εταιριών Διαχείρισης Απαιτήσεων έχουν μια αποτίμηση της τάξης των 22 δισ. ευρώ με τα περισσότερα από αυτά να φέρουν καλύμματα επαρκή, ώστε να “εμποδίζουν” αυτό που κάποιοι θα αποκαλούσαν ευνοϊκές ρυθμίσεις προς τους δανειολήπτες. Αξίζει να σημειωθεί ότι μέχρι τέλος του έτους έχουν προγραμματιστεί 8500 πλειστηριασμοί ακινήτων εκ των οποίων 500 μόνον έχουν ανασταλεί.

Ο τρόπος με τον οποίον δουλεύουν οι servicers είναι η εξυπηρέτηση ενός στόχου που φέρει στο όνομα ανακτήσεις. Από αυτήν την άποψη τα NPEs των στεγαστικών είναι εκείνα που μπορούν να αποδώσουν περισσότερο στην εξυπηρέτηση του στόχου των servicers και κάπως έτσι ξεκινάει και το σχετικό πρόβλημα.

Οι Εταιρίες Διαχείρισης Απαιτήσεων δεν πραγματοποιούν κουρέματα όπου υπάρχει κάλυμμα όπως επίσης θέτουν όρους αρκετά αυστηρούς στην είσπραξη των απαιτήσεων στις περιπτώσεις εκείνες που δεν έχει επέλθει νωρίτερα συμφωνία με τους δανειολήπτες. Ο πιο δύσκολος όρος προς εξυπηρέτηση από την πλευρά των δανειοληπτών είναι, προκειμένου μια κατοικία να μην οδηγηθεί στον πλειστηριασμό, να δοθεί ένα σημαντικό ποσό μπροστά, έναντι εξοφλήσεως της οφειλής (περίπου 10% και αναλόγως του ύψους της οφειλής και της αξίας του καλύμματος) και κατόπιν να ακολουθήσει ο διακανονισμός σε δόσεις.

Τις περισσότερες φορές η συμφωνία χαλάει μιας και ο δανειολήπτης δεν έχει στη διάθεσή του το συγκεκριμένο ποσό το οποίο οι εταιρίες διαχείρισης το θεωρούν απαραίτητη προϋπόθεση για να προχωρήσει μια διμερής συμφωνία μιας και με αυτόν τον τρόπο “δένουν” το δανειολήπτη.

Εδώ λοιπόν δημιουργείται η ανάγκη ενός τρίτου που θα μπορούσε να δώσει λύση όπου μπορεί να υπάρξει τέτοια λύση.

Τρεις λύσεις για να αποφεύγεται ο πλειστηριασμός

Οι λύσεις που υπάρχουν στο εξωτερικό και ακόμη δεν υπάρχουν στη χώρα μας είναι:

-Eταιρίες που χρηματοδοτούν τους υπερήμερους δανειολήπτες επαναγοράζοντας το δάνειό τους. Σύντομα τέτοια σχήματα θα εμφανιστούν στην ελληνική αγορά αφού είναι υπό αδειοδότηση. Βεβαίως τα δάνεια αυτά φέρουν υψηλά επιτόκια, αποτελούν όμως μια κάποια λύση.

-Εταιρίες που συνεργάζονται με τους servicers οι οποίες μπορούν να λειτουργήσουν ως ιδιωτικοί φορείς αναλαμβάνοντας πράξη sale and lease back εξαγοράζοντας δηλαδή τα κόκκινα δάνεια και τα καλύμματά τους, παραχωρώντας τα ακίνητα στους παλιούς ιδιοκτήτες με leasing ώστε μετά από ένα εύρος χρόνου τα ακίνητα να μπορούν να επανέλθουν πλήρως σε αυτούς αφού εξοφληθεί το χρέος. Κάποιες εταιρίες leasing εξετάζουν τη δυνατότητα να μπουν στην αγορά μιας και ο θεσμός λειτούργησε αντιστοίχως σε άλλες αγορές, και να συνεργαστούν με τους servicers.

-Τέλος το πρόβλημα αυτό θα μπορούσε να λύσει αποτελεσματικά ο φορέας επαναμίσθωσης ακινήτων εφόσον λειτουργήσει.

Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων – Εμπόδια και προοπτικές για τη λειτουργία του

Η απουσία ενός φορέα share and leaseback προκειμένου να υπάρξει διάσωση της κύριας κατοικίας των κόκκινων δανειοληπτών αποτελεί ένα σημαντικό κενό σύμφωνα με τα όσα καθ’ ομολογούν οι servicers, οι οποίοι αναμένουν τις εξελίξεις σε σχέση με τον φορέα ακινήτων.

Οι περισσότεροι servicers εκτιμούν πως το μεγαλύτερο αγκάθι που υφίσταται για να υπάρξει πρόοδος σε ότι αφορά τον φορέα είναι να δοθούν κάποιου είδους κρατικές εγγυήσεις.

Ο νόμος που διέπει τη λειτουργία του τον φορέα (Ν 4738/20) σαφώς προβλέπει πως με μια σειρά υπουργικών αποφάσεων θα αποφασιστούν επί μέρους θέματα βοηθητικά στη λειτουργία του φορέα. Αναμένεται μετά την ολοκλήρωση και υπογραφή των υπουργικών αποφάσεων η προκήρυξη της φάσης των δεσμευτικών προσφορών.

Υπενθυμίζεται πως ο φορέας θα αποκτά το ακίνητο με έκπτωση 30% επί της εμπορικής του αξίας, έκπτωση από την οποία θα ωφελείται στο μέλλον και ο δανειολήπτης με αντίστοιχη μείωση της τιμής επαναγοράς του ακινήτου. Κύκλοι των εταιριών διαχείρισης μολονότι υποστηρίζουν σθεναρά τη λειτουργία του φορέα εκφράζουν την άποψη πως οι καθυστερήσεις υπάρχουν επειδή δεν έχει λυθεί επαρκώς το θέμα των εγγυήσεων του Δημοσίου. Το κράτος πολύ δύσκολα θα δώσει άμεσες εγγυήσεις ενώ η αναζήτηση μιας έμμεσης εγγύησης δεν αποτελεί ούτε αυτή εύκολη υπόθεση. Τέλος, λύσεις όπως φορολογικές διευκολύνσεις και άλλες επίσης θολώνουν το τοπίο.

Μένει λοιπόν να δούμε όταν εκδοθούν οι υπουργικές αποφάσεις το ενδιαφέρον που θα εκδηλώσουν οι προεπιλεγμένοι φορείς σε ό,τι αφορά τις δεσμευτικές προσφορές την οποία λογικά θα προκηρύξει το Υπουργείο μέχρι το Σεπτέμβριο.

Υπενθυμίζεται πως οι προεπιλεγμένοι φορείς είναι:-«Bain Capital Credit», -«Christofferson, Robb & co, LLC», -«Fortress Credit Corp.», -Ένωση Εταιρειών «KAICAN Hellas – Beaumont Summit Financial DAC»