Προ των πυλών ρύθμιση στην εκτός σχεδίου δόμηση -Τα 3 βασικά σημεία

Τα κλειδιά για τη δόμηση στα εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Ρύθμιση που επιτρέπει την εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, υπό προϋποθέσεις, μελετά το επιτελείο του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Τα «κλειδιά» που θα ανοίξουν και πάλι την… πόρτα για την αξιοποίηση οικοπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές, η οποία είχε κλείσει έπειτα από σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) την τελευταία διετία, θα είναι τρία.

Το πρώτο αφορά στην αναγνώριση ως «κοινόχρηστου» του οδικού δικτύου το οποίο υπήρχε το 1977, βάσει των αεροφωτογραφιών εκείνης της χρονιάς (της 27ης Ιουλίου 1977). Έτσι, θα μπορούν να αξιοποιηθούν εκτός σχεδίου οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί (π.χ. μέσω κατατμήσεων) από τις 31.5.1985 έως και τις 31.12.2003 και ένα από τα όριά τους εφάπτεται σε οδό η οποία διακρίνεται σε αεροφωτογραφία του 1977. Να θυμίσουμε ότι από το 2003 κι έπειτα, ο νόμος 3212/2003 θέτει ως προϋπόθεση τα τέσσερα στρέμματα και «πρόσωπο» 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Το πλάτος του δρόμου

Το δεύτερο «κλειδί» που θα ανοίξει την …πόρτα της αξιοποίησης των συγκεκριμένων οικοπέδων θα είναι ο δρόμος που θα αναγνωριστεί από τις αεροφωτογραφίες του 1977 να έχει κατασκευαστεί ή συντηρηθεί από κάποια Αρχή (π.χ. Δήμο, Περιφέρεια κλπ.) και όχι από ιδιώτη. Η ρύθμιση θα περιλαμβάνει και ορισμένα κριτήρια για την πολεοδομική αναγνώριση των οδών π.χ. θα πρέπει να έχουν συγκεκριμένο πλάτος (πιθανώς 3 με 4 μέτρα), να συνδέονται με διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές οδούς κ.ά.

Ωστόσο, σύμφωνα με πληροφορίες, πιθανώς θα περιληφθεί πρόβλεψη ώστε κάποια από τα κριτήρια αναγνώρισης των οδών ως κοινοχρήστων (όπως το απαιτούμενο πλάτος της οδού) να μην απαιτούνται για ορισμένα οικόπεδα π.χ. για όσα έχει γίνει κάποια δικαιοπραξία κατά την τελευταία 5ετία (μεταβίβαση, σύσταση εμπράγματου δικαιώματος κλπ.).

Ειδικό τέλος

Όσο για το τρίτο «κλειδί», αυτό θα είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, δηλαδή ένα είδος τέλους, το οποίο θα καθορισθεί μετά την ψήφιση της ρύθμισης με Κοινή Υπουργική Απόφαση και θα καταβάλλεται υπέρ του Πράσινου Ταμείου. Η νέα ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση θα ισχύσει μεταβατικά έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας, έργο το οποίο χρηματοδοτείται με 400 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και βρίσκεται σε εξέλιξη, με προοπτική να ολοκληρωθεί το 2026.

Οι αποφάσεις του ΣτΕ

Η ανάγκη νέας ρύθμισης, σύμφωνα με την real.gr, προέκυψε έπειτα από σειρά αποφάσεων του ΣτΕ, όπως η ακυρωτική απόφαση 176/2023, τον περασμένο Φεβρουάριο, για οικοδομική άδεια στην Πάτμο για δόμηση σε οικόπεδο που δεν τις πληρούσε τις προϋποθέσεις, αφού δεν είχε «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Μάλιστα, τότε οι ανώτατοι δικαστές στην απόφασή τους ανέφεραν ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας (ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά.) ισχύουν ήδη από το 1985 (βάσει του Προεδρικού Διατάγματος της 24-31.5.1985).

Λίγους μήνες αργότερα, τον περασμένο Ιούνιο, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με νέα του απόφαση (992/2023) ακύρωσε οικοδομική άδεια με κατά παρέκκλιση αρτιότητα για αγροτική αποθήκη στην Ανθηδώνα του Δήμου Χαλκιδέων. Επίσης, τον Αύγουστο, με την 1206/2023, εξετάζοντας την έκδοση άδειας δόμησης για οικόπεδο στον Δήμο Νικολάου Σκουφά του νομού Άρτας, το ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι «τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του ΠΔ της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».