Ακίνητα: Τι φέρνει το ΜΙΔΑ και πώς αλλάζουν οι πληρωμές ενοικίων

Μία παράταση αλλά και μια νέα αρχή διαμορφώνονται στο πεδίο των ακινήτων και των ενοικίων, καθώς μέσα στον Απρίλιο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), ενώ η υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος μετατίθεται για ακόμη έξι μήνες.

Σχετικά με τα ακίνητα και τα ενοίκια, το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών επισημαίνει ότι η παράταση κρίθηκε απαραίτητη, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι αναγκαίες τεχνικές προσαρμογές και να αποφευχθούν πιθανά προβλήματα στη λειτουργία του μέτρου. Έτσι, η υποχρέωση εξόφλησης των μισθωμάτων μέσω τραπεζών αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Οκτωβρίου, εκτός αν δοθεί νέα παράταση.

Όπως τονίζουν στελέχη του υπουργείου, το νέο πλαίσιο δεν θα μπορούσε να εφαρμοστεί από την 1η Απριλίου, καθώς βασικές προϋποθέσεις για την ομαλή εφαρμογή του δεν έχουν ακόμη διασφαλιστεί.

Ένα από τα εκκρεμή ζητήματα, αφορά στη διαδικασία πληρωμής, η οποία θα επιτρέπει την ασφαλή ταυτοποίηση κάθε μισθώματος. Χωρίς ένα τέτοιο εργαλείο υπάρχει ο κίνδυνος λανθασμένης καταχώρισης πληρωμών καθώς και προβλημάτων στη διασταύρωση στοιχείων, κάτι που θα μπορούσε να οδηγήσει σε ταλαιπωρία τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.

Παράλληλα, απαιτείται η ολοκλήρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), στο οποίο θα δηλώνονται οι τραπεζικοί λογαριασμοί μέσω των οποίων εισπράττονται τα ενοίκια. Η συγκεκριμένη χαρτογράφηση θεωρείται κρίσιμη για την ομαλή λειτουργία του συστήματος, ιδίως σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, όπου θα πρέπει να αποσαφηνιστεί ποιος λογαριασμός θα χρησιμοποιείται για την καταβολή του μισθώματος.

Το προηγούμενο διάστημα, στελέχη της αγοράς ακινήτων, είχαν θέσει θέμα εξάμηνης παράτασης, για να προετοιμασθούν επαρκώς οι εμπλεκόμενοι φορείς στην κατεύθυνση επίλυσης πρακτικών ζητημάτων, τα οποία σε διαφορετική περίπτωση, θα προκαλούσαν αναστάτωση στην αγορά. Η καθυστέρηση συνδέεται επίσης με την ανάγκη έκδοσης υπουργικών αποφάσεων που θα εξειδικεύουν το πλαίσιο εφαρμογής, θα καθορίζουν πιθανές εξαιρέσεις και θα διευκρινίζουν τον τρόπο διαχείρισης ειδικών περιπτώσεων, όπως η είσπραξη μισθωμάτων από πληρεξούσιους, εταιρείες διαχείρισης ή τρίτα πρόσωπα.

Επιπλέον, θα πρέπει να διασφαλιστεί η πλήρης λειτουργικότητα της ψηφιακής πλατφόρμας που θα επιτρέπει την καταγραφή των τραπεζικών λογαριασμών και την αντιστοίχιση κάθε πληρωμής με τη συγκεκριμένη μίσθωση. Η υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος αποσκοπεί στη διαμόρφωση ενός πιο διαφανούς και οργανωμένου πλαισίου στην αγορά μισθώσεων, ενισχύοντας την αξιοπιστία των συναλλαγών και περιορίζοντας τα περιθώρια φοροδιαφυγής στα εισοδήματα από ακίνητα.

Παρά τις δυσκολίες της μετάβασης, η εφαρμογή του μέτρου θεωρείται αναγκαία για τον δραστικό περιορισμό των «μαύρων» μισθωμάτων, τα οποία, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, οδηγούν σε μέσο δηλωθέν μηνιαίο ενοίκιο 250 ευρώ, ποσό που σε καμιά περίπτωση δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.

Κυρώσεις για πληρωμές ενοικίων με μετρητά

Αξίζει να σημειωθεί ότι η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζών συνοδεύεται με κυρώσεις για όσους αδιαφορήσουν και συνεχίσουν τις συναλλαγές με μετρητά. Συγκεκριμένα, οι φορολογούμενοι (ενοικιαστές και ιδιοκτήτες) θα χάνουν τις οικονομικές ενισχύσεις και τις εκπτώσεις που προβλέπονται. Η ηλεκτρονική πληρωμή θα αποτελεί προϋπόθεση για κάθε οικονομική ενίσχυση ή έκπτωση, τόσο για ενοικιαστές όσο και για ιδιοκτήτες. Οι ενοικιαστές που επιμένουν σε πληρωμή «στο χέρι» ή δεν καταθέτουν το μίσθωμα μέσω τράπεζας, παρότι πληρούν τα κριτήρια, αποκλείονται από το στεγαστικό επίδομα και από το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου έως 800 ευρώ (με προσαύξηση 50 ευρώ ανά προστατευόμενο τέκνο), το οποίο καταβάλλεται σε όσους δηλώνουν κανονικά τα ενοίκιά τους.

Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες που νοικιάζουν ακίνητα και λαμβάνουν μισθώματα σε μετρητά θα χάσουν την έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια, η οποία υπολογίζεται αυτόματα χωρίς την προσκόμιση δικαιολογητικών. Επίσης όσες επιχειρήσεις καταβάλλουν επαγγελματικό ενοίκιο, χωρίς τραπεζική πληρωμή, δεν θα μπορούν να το εμφανίζουν να εκπίπτει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδά τους.

Έρχεται το ΜΙΔΑ  

Σε αντίθεση με τις καθυστερήσεις στην ηλεκτρονική πληρωμή των ενοικίων, η κυβέρνηση προχωράει με το ΜΙΔΑ στην πλήρη «χαρτογράφηση» της ακίνητης περιουσίας 7 εκατ. Ελλήνων.

Πρόκειται για τη νέα ψηφιακή πλατφόρμα που φιλοδοξεί να βάλει τάξη στο κατακερματισμένο τοπίο των δηλώσεων και των κρατικών αρχείων, συγκεντρώνοντας σε ένα σημείο όλα τα κρίσιμα στοιχεία σχετικά με την ιδιοκτησία και τη χρήση κάθε ακινήτου, ανοίγοντας τον δρόμο για ταχύτερες αγοραπωλησίες, αλλά και για σαρωτικούς ελέγχους εστιάζοντας σε «μαύρα» ενοίκια, αδήλωτα τετραγωνικά, «γκρίζες» ιδιοκτησίες και κρυφές εκμεταλλεύσεις.

Για κάθε εγγραφή στο ΜΙΔΑ θα υπάρχουν όλες οι πληροφορίες για κάθε ακίνητο:  είδος (κατοικία, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, επαγγελματικό ακίνητο κλπ), επιφάνεια, θέση, όροφος, ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, εάν είναι κενό, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρημένο, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ο Κωδικός Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).

Ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) θα ταυτίζεται με τον Κωδικό Αριθμό του Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) ενώ σύμφωνα με το σχεδιασμό της ΑΑΔΕ, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να ελέγξουν την εικόνα της ακίνητης περιουσίας όπως θα έχει αποτυπωθεί στο ΜΙΔΑ. Όσοι διαπιστώνουν λάθη και παραλείψεις θα πρέπει να προχωρήσουν σε διορθώσεις.

Όμως, για πρώτη φορά οι φορολογούμενοι θα κληθούν να δηλώσουν τη χρήση των ακινήτων τους. Δηλαδή, εάν τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους είναι:

Ιδιοκατοικούμενα: Οι φορολογούμενοι θα δηλώσουν την κατοικία που χρησιμοποιούν ως κύρια κατοικία και εάν έχουν στην ιδιοκτησία τους άλλες κατοικίες που χρησιμοποιούν ως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία.

Ιδιοχρησιμοποιούμενα: Πρόκειται για ακίνητα που καλύπτουν κύριες επαγγελματικές ανάγκες του ιδιοκτήτη τους όπως γραφεία ή καταστήματα.

Δωρεάν παραχωρούμενα: Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες παραχωρούν τη χρήση των ακινήτων τους χωρίς αντάλλαγμα σε γονείς, παιδιά, αδέρφια ή ακόμη και σε φίλους. Αφορολόγητη είναι η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τ.μ. σε παιδιά ή γονείς ή το αντίστροφο ενώ η  επιπλέον των 200 τετραγωνικών μέτρων παραχωρούμενη κατοικία  φορολογείται. Ο φόρος υπολογίζεται στο τεκμαρτό εισόδημα το οποίο υπολογίζεται με ποσοστό 3% στην αντικειμενική αξία του παραχωρούμενου ακινήτου την τελευταία ημέρα του έτους φορολογίας. Με την ολοκλήρωση της απογραφής θα αποκαλυφθεί ο πραγματικός αριθμός των δωρεάν παραχωρούμενων ακινήτων αλλά και οι περιπτώσεις πίσω από τις οποίες υποκρύπτεται φοροδιαφυγή με αδήλωτα εισοδήματα.

«Κενά» ακίνητα: Για  πρώτη φορά, θα καταγραφούν όλες οι κενές κατοικίες ώστε το δημόσιο να έχει πλήρη και ακριβή εικόνα για τα σπίτια που θα μπορούσαν να «πέσουν» στην αγορά για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Μόλις ολοκληρωθεί το Μητρώο και η απογραφή θα «τρέξουν» οι διασταυρώσεις στα ακίνητα που δηλώνονται ως κενά στο έντυπο Ε2 της φορολογικής δήλωσης με τα δεδομένα της κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας.

Ακίνητα με υψηλή κατανάλωση ρεύματος ενώ δηλώνονται κενά θα αποτελέσουν αντικείμενο ελέγχου από την ΑΑΔΕ. Η χρήση ηλεκτρικής ενέργειας θεωρείται πλέον αξιόπιστος δείκτης για τον εντοπισμό ψευδών δηλώσεων. Αν το ακίνητο έχει δηλωθεί κενό και ταυτόχρονα εμφανίζεται σταθερά μηνιαία κατανάλωση ενέργειας που υποδεικνύει χρήση του ακινήτου, τα προβλήματα για τους ιδιοκτήτες δεν θα αργήσουν να εμφανιστούν. Οι διασταυρώσεις θα είναι αυτοματοποιημένες με χρήση ψηφιακών εργαλείων και εφαρμογών τεχνητής νοημοσύνης και τα αποτελέσματα θα οδηγούν είτε σε αποστολή ειδοποιήσεων για εξηγήσεις στους ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν αποκλείεται να βρεθούν αντιμέτωποι με φόρους και πρόστιμα.

Ακίνητα με συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing): Πρόκειται κυρίως για επαγγελματικά κτίρια (γραφεία, αποθήκες, βιομηχανικά, ξενοδοχεία) που αποκτούν επιχειρήσεις/επαγγελματίες μέσω μιας εταιρείας leasing.

Σε επόμενη φάση, θα εισέλθουν στην πλατφόρμα οι ενοικιαστές ώστε να ταυτιστούν τα εκμισθούμενα ακίνητα με τις δηλώσεις των ιδιοκτητών.