Χάος στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς ακινήτων

Εικονικές μισθώσεις ακινήτων λίγο πριν από τον πλειστηριασμό ή ανακοπές μετά την ολοκλήρωση ενός πλειστηριασμού είναι μερικά από τα τερτίπια που χρησιμοποιούν επιτήδειοι οφειλέτες.

Αν στις πρακτικές αυτές προστεθούν οι αρρυθμίες της δημόσιας διοίκησης, οι καθυστερήσεις στα υποθηκοφυλακεία και στα πρωτοδικεία με εκδικάσεις ανακοπών από το 2028 και μετά, η εικόνα για τους πλειστηριασμούς των ακινήτων, παρά τον ηλεκτρονικό τρόπο διενέργειάς τους, συνιστά ένα χάος, με διαδικασίες εκτέλεσης που υπερβαίνουν τα δύο χρόνια και κυρίως με σοβαρά προβλήματα στα έσοδα των τιτλοποιήσεων για τις οποίες έχει εγγυηθεί το ελληνικό Δημόσιο.

Σύμφωνα με πηγές της αγοράς, χαρακτηριστική περίπτωση προσπάθειας καθυστέρησης στην απόδοση του ακινήτου αποτελεί η πρακτική πολλών ιδιοκτητών – οφειλετών να προχωρούν μετά την κατάσχεση ενός ακινήτου σε εικονική μίσθωσή του. Σε αρκετές περιπτώσεις, η μίσθωση γίνεται για πολλά χρόνια, με πολύ μικρό μίσθωμα και με προκαταβολή αυτών των μισθωμάτων με προφανή στόχο να υπονομεύσουν την εκτέλεση του πλειστηριασμού και να καθυστερήσουν την απόδοση του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη. Οπως εξηγούν πηγές κοντά στη διαδικασία, με δεδομένο ότι ο χρόνος που απαιτείται ώστε ο ιδιοκτήτης να λάβει το πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου φθάνει έως και τον ένα χρόνο λόγω των καθυστερήσεων στα υποθηκοφυλακεία, το αποτέλεσμα είναι οι μισθώσεις αυτές να αναπτύσσουν δεσμευτικότητα έναντι του νέου ιδιοκτήτη, αφού ακυρώνεται στην πράξη η πρόβλεψη του νόμου ότι ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει την εκμίσθωσή του εντός δύο μηνών από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Στόχος της πρακτικής που χρησιμοποιούν οι οφειλέτες των οποίων το ακίνητο πλειστηριάζεται, είναι να καταχραστούν τις προθεσμίες που προβλέπει ο νόμος, αφού μοναδικό όπλο από τον υπερθεματιστή είναι η απόδειξη της εικονικότητας της μισθωτικής σύμβασης, διαδικασία που απαιτεί πρόσθετο χρόνο.

Σημαντικό πρόβλημα αποτελεί επίσης η καθυστέρηση στην εκδίκαση των ανακοπών κατά της εκτέλεσης του πλειστηριασμού που κατατίθενται μετά την κατακύρωση του ακινήτου. Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, με δεδομένο ότι η πλειονότητα των ανακοπών προσδιορίζεται από τα αρμόδια πρωτοδικεία από το 2028 και έπειτα, συνέπεια αυτής της καθυστέρησης είναι να δημιουργείται σοβαρή αβεβαιότητα στον υπερθεματιστή για το αν τελικώς ανατραπεί η διαδικασία του πλειστηριασμού, αποτρέποντας με αυτό τον τρόπο τυχόν ενδιαφερομένους από την απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού. Να σημειωθεί ότι η εύρεση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού θα μπορούσε να δώσει διέξοδο σε αρκετά νοικοκυριά που είναι σε αναζήτηση στέγης, αλλά η αδυναμία ελέγχου του ακινήτου που βγαίνει στο eauction, η χρονοβόρα διαδικασία και, κυρίως, προβλήματα όπως τα παραπάνω καθιστούν αυτόν τον τρόπο εξαιρετικά επισφαλή για ένα μέσο νοικοκυριό. Επιπλέον, δημιουργεί σοβαρά προβλήματα στις εισπράξεις εσόδων από τις ρευστοποιήσεις ακινήτων που έχουν προβλεφθεί στο πλαίσιο των τιτλοποιήσεων του «Ηρακλή».

Eνα ακόμη πρόβλημα συνιστούν οι καθυστερήσεις στα υποθηκοφυλακεία της χώρας για θέματα όπως η καταχώριση και οριστικοποίηση μεταγραφής περιλήψεων κατακυρωτικών εκθέσεων, αιτήσεων άρσης βαρών, αναρτήσεων στα κτηματολογικά φύλλα, έκδοσης πιστοποιητικών, διαδικασίες για τις οποίες οι μέσοι χρόνοι κυμαίνονται από 6 έως 12 μήνες, αλλά και οι καθυστερήσεις από τους συμβολαιογράφους. Στην περίπτωση των συμβολαιογράφων, παρά το γεγονός ότι ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες ημερομηνίες όπως π.χ. για τη σύνταξη των πινάκων, οι προθεσμίες αυτές δεν τηρούνται ειδικά σε περιοχές όπου οι πιστοποιημένοι για τη διενέργεια πλειστηριασμών επαγγελματίες είναι λίγοι, με αποτέλεσμα την αδυναμία ολοκλήρωσης της διαδικασίας σε μεγάλο αριθμό πλειστηριασμών.