Περισσότερες ρυθμίσεις, λιγότεροι πλειστηριασμοί

Δεύτερη ευκαιρία ακόμη και για όσους δανειολήπτες αντιμετωπίζουν τον πλειστηριασμό της ακίνητης περιουσίας τους επιδιώκει να δώσει η κυβέρνηση με τους νέους κανόνες που ψήφισε στη Βουλή για τις διμερείς ρυθμίσεις με τους servicers.

Οι νέοι κανόνες προβλέπουν επανεκκίνηση της διαδικασίας διαπραγμάτευσης με τον οφειλέτη μέσα σε συγκεκριμένες προθεσμίες, σε μια προσπάθεια να ξεκολλήσουν οι ρυθμίσεις και να αποτραπούν μαζικά οι πλειστηριασμοί που με βάση τα στοιχεία της πλατφόρμας e auction ξεπερνούν τους 10.000 έως το καλοκαίρι του 2027. Εξαίρεση αποτελούν όσοι πλειστηριασμοί βρίσκονται στο τελευταίο στάδιο, δηλαδή είναι τρεις μήνες πριν από τη διενέργειά τους, και υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει περάσει το 7μηνο που προβλέπεται από την ανακοίνωση του πλειστηριασμού έως τη διενέργειά του.

Η κυβερνητική παρέμβαση κρίθηκε αναγκαία καθώς, περίπου δέκα χρόνια μετά την κορύφωση της κρίσης και του προβλήματος των κόκκινων δανείων, ο ρυθμός μείωσης του μη εξυπηρετούμενου χρέους έχει βαλτώσει. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, τα κόκκινα δάνεια βρίσκονται σταθερά πάνω από τα 72 δισ. ευρώ τα δύο τελευταία χρόνια, ενώ με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ οι ρυθμίσεις που έχουν πραγματοποιηθεί μέχρι τον Ιούνιο του 2026 αφορούν μόλις το 22,1% του συνολικού χαρτοφυλακίου που διαχειρίζονται οι servicers για λογαριασμό των funds.

Το α΄ εξάμηνο του 2026 οι αποπληρωμές, ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων και διαγραφές ανοιγμάτων που διαχειρίζονται οι διαχειριστές πιστώσεων για λογαριασμό των αγοραστών πιστώσεων διαμορφώθηκαν σε 1,8 δισ. ευρώ, αλλά η συνολική αξία των κόκκινων δανείων μειώθηκε μόλις κατά 161 εκατ. ευρώ σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2025.

Το «ξανακοκκίνισμα»

Ετσι, η αποκλιμάκωση των τελευταίων ετών αποδεικνύεται αργή και βασανιστική, και ένα βασικό πρόβλημα είναι οι υψηλές αθετήσεις, δηλαδή το ξανακοκκίνισμα του χρέους λίγους μήνες μετά τη ρύθμιση. Αυτό τουλάχιστον προκύπτει από τα στοιχεία αθέτησης των ρυθμίσεων, είτε αυτές γίνονται μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, είτε μέσω απευθείας διαπραγματεύσεων με τους servicers –οι λεγόμενες διμερείς ρυθμίσεις–, βάσει των οποίων ποσοστό άνω του 30% εγκαταλείπεται λίγους μήνες μετά τη συμφωνία. Σύμφωνα με τους servicers, οι βασικές αιτίες είναι οι εξής:

1. Στην περίπτωση του εξωδικαστικού μηχανισμού η πλειονότητα των οφειλετών συναινεί προκειμένου να πετύχει τη ρύθμιση των χρεών προς το Δημόσιο με το ευνοϊκό καθεστώς των 240 δόσεων. Στη συνέχεια, και αφού διαπιστώνει ότι δεν μπορεί να την τηρήσει, εγκαταλείπει τη ρύθμιση –τα ποσοστά αθέτησης για κάποιους servicers φτάνουν ακόμα και στο 50%– και το χρέος αναβιώνει.

2. Στην περίπτωση των διμερών ρυθμίσεων, το βασικό πρόβλημα είναι η έλλειψη ρευστότητας από την πλευρά των οφειλετών, σε συνδυασμό με την άνοδο των τιμών των ακινήτων.

Το βασικό πρόβλημα χιλιάδων οφειλετών είναι ότι δέκα χρόνια μετά την κορύφωση του προβλήματος των κόκκινων δανείων, η αξία της ακίνητης περιουσίας τους έχει σχεδόν διπλασιαστεί και στον βαθμό που η οφειλή έχει επίσης αυξηθεί από τόκους και υπερημερίες, η απαίτηση που έχει ο servicer όταν διαπραγματεύεται τη ρύθμιση μιας οφειλής γίνεται στη βάση της αξίας της ακίνητης περιουσίας. Ο κανόνας αυτός υπαγορεύεται από την πρόβλεψη που ισχύει με βάση το δίκαιο ότι η θέση του πιστωτή δεν μπορεί να επιδεινωθεί σε σχέση με το ποσό που θα εισέπραττε εάν ρευστοποιούσε την περιουσία του οφειλέτη. Προϋπόθεση είναι πάντα η οφειλή να υπερβαίνει την αξία της ακίνητης περιουσίας, κάτι που ισχύει στην πλειονότητα των περιπτώσεων των οφειλετών που έχουν βρεθεί με κόκκινα δάνεια.

Για χιλιάδες οφειλέτες με δάνεια που δημιουργήθηκαν μέσα στην κρίση το πρόβλημα επιτείνεται, καθώς ένας σημαντικός αριθμός εξ αυτών είναι σήμερα συνταξιούχοι χαμηλού κατά κύριο λόγο εισοδήματος, που αδυνατούν να καλύψουν την οφειλή και σε αρκετές περιπτώσεις ούτε τη μηνιαία δόση που προκύπτει από τη ρύθμιση. Επιπλέον, η ηλικία τους δεν επιτρέπει την επιμήκυνση της αποπληρωμής για όσο διάστημα θα απαιτείτο ώστε να προκύψει μια βιώσιμη δόση, αφού η μέση ηλικία βάσει της οποίας μπορεί να επεκταθεί μια ρύθμιση είναι το 72ο έτος του οφειλέτη. Πρόκειται για οφειλέτες που είναι εύποροι «στα χαρτιά» βάσει της αξίας της ακίνητης περιουσίας τους και άρα δεν δικαιούνται μεγάλο «κούρεμα», αλλά όχι αρκετά εύποροι στην πράξη ώστε να ρυθμίσουν τις οφειλές του και να διασώσουν την περιουσία τους.

Εστω ότι κάποιος είναι σήμερα 62 ετών και βαρύνεται με μια οφειλή π.χ. 200.000 ευρώ και η αξία της περιουσίας του με την άνοδο των τιμών έχει φτάσει στις 250.000 ευρώ. Στην περίπτωσή του γίνεται σαφές ότι δεν θα πάρει «κούρεμα» οφειλής. Επιπλέον θα πρέπει να πληρώνει μηνιαία δόση 1.940 ευρώ περίπου, προκειμένου να αποπληρώσει την οφειλή του σε 10 χρόνια, προοπτική μάλλον αδύνατη.

Μια λύση θα μπορούσε να αποτελέσει η μεταφορά του χρέους στους φυσικούς κληρονόμους των οφειλετών, βάζοντας εγγυητές του δανείου τα παιδιά τους. Σε μια τέτοια περίπτωση οι servicers θα μπορούσαν να επιμηκύνουν τη διάρκεια αποπληρωμής, δίνοντας παραπάνω χρόνο για την οριστική ρύθμιση της οφειλής. Πρόκειται για λύση που εμπλέκει και την επόμενη γενιά στο χρέος και η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις δεν προκρίνεται από τους ίδιους τους οφειλέτες.

Ο εξωδικαστικός

Σε μια προσπάθεια να δώσει λύση για τις οφειλές που συνδέονται με πρώτη κατοικία, η κυβέρνηση έδωσε τη δυνατότητα αυτή να διασωθεί μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, επιτρέποντας στον οφειλέτη να ρυθμίσει μόνο αυτό το τμήμα της οφειλής. Η επιλογή αυτή που ενεργοποιήθηκε στα τέλη Σεπτεμβρίου μένει να κριθεί κατά πόσον θα προτιμηθεί από όσους έχουν οφειλές με υποθήκη την πρώτη τους κατοικία, καθώς συνοδεύεται με την υποχρέωση ρευστοποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας τους.

Με το νέο πλαίσιο ρυθμίσεων για τους servicers, η κυβέρνηση επιχειρεί να παρέμβει στο δεύτερο επίπεδο αυτών των διμερών ρυθμίσεων, καθιερώνοντας έναν νέο αυτοματοποιημένο τρόπο, αυστηρές προθεσμίες, «πάγωμα» του εκτοκισμού των οφειλών σε περίπτωση που ο servicer δεν τηρήσει τη διαδικασία και υψηλά πρόστιμα σε περιπτώσεις παραβιάσεων όσων ορίζει ο νέος νόμος. Η επιτυχία των νέων ρυθμίσεων θα φανεί μετά το καλοκαίρι και σίγουρα μετά τις εκλογές, αφού τόσος είναι συνολικά ο χρόνος που απαιτείται έως ότου δημιουργηθεί η νέα πλατφόρμα για την υποδοχή των αιτήσεων και αρχίσει να μετράει αντίστροφα ο χρόνος. Εφόσον το νέο πλαίσιο οδηγήσει σε αυξημένες ρυθμίσεις θα μπορούμε να πούμε ότι λειτούργησε αποτελεσματικά. Σε διαφορετική περίπτωση θα έχουμε κλωτήσει το τενεκεδάκι πιο πέρα.