Φορέας Ακινήτων: Τι προβλέπεται για δανειολήπτες-επενδυτές

Κρίσιμες λεπτομέρειες γύρω από το πλαίσιο, μέσα στο οποίο θα κληθούν – πιθανότατα από τη νέα χρονιά - να… συμβιώσουν οι ευάλωτοι δανειολήπτες και οι επενδυτές, οι οποίοι θα αναλάβουν τη διαχείριση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, αποσαφηνίζει το υπουργείο Οικονομικών. 

Ειδικότερα, με διαδοχικές υπουργικές αποφάσεις δίνονται απαντήσεις, σε μία σειρά από ζητήματα που απασχολούν τις δύο πλευρές, δεδομένου ότι οι μεν, δανειολήπτες θα πρέπει πριν συναινέσουν στην αγορά του ακινήτου τους, διαμένοντας σε αυτό ως μισθωτές να γνωρίζουν πως θα υπολογίζεται το μίσθωμα, ποιες υποχρεώσεις πηγάζουν από τη σύμβαση μίσθωσης, τι θα ισχύσει με το στεγαστικό επίδομα και τι με το δικαίωμα επαναγοράς και οι δε, επενδυτές να διαθέτουν όλα τα δεδομένα που θα τους βοηθήσουν να "ζυγίσουν" τα οφέλη μιας τέτοιας επένδυσης, μιας και αυτή θα πρέπει να χρηματοδοτηθεί αποκλειστικά με ιδιωτικά κεφάλαια. 

Μίσθωμα: Για το πρώτο έτος της σύμβασης αυτό θα υπολογίζεται βάσει των εξής παραμέτρων: 

α) το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) του τελευταίου διαθέσιμου μήνα, για τον οποίο υφίσταται μέτρηση. Ενδεικτικά τον περασμένο Ιούλιο διαμορφώθηκε στο 4,42% έναντι 4,70% τον αμέσως προηγούμενο μήνα και 4,96% τον Μάρτιο του 2024. Όσο δε, η Ευρωπαική Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) θα συνεχίζει τη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής της, τόσο το επίμαχο επιτόκιο θα μειώνεται, 

β) Το επιπλέον περιθώριο, δηλαδή, το spread, το οποίο θα συμπεριληφθεί στη δεσμευτική προσφορά του προτιμητέου επενδυτή, στο πλαίσιο του δημόσιου διεθνούς διαγωνισμού. Σημειώνεται πως το "παρών" στη διαδικασία, η οποία θα εκκινήσει άμεσα, θα δώσουν τέσσερις επενδυτές (Fortress, Bain, Christofferson και Kaican Hellas, σε σύμπραξη με τη Beaumont), 

γ) την αξία του ακινήτου που αποκτήθηκε από τον Φορέα, όπως προκύπτει από την αποτίμηση. 

Το μίσθωμα αναθεωρείται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της σύμβασης μίσθωσης. 

Σύμβαση μίσθωσης: Τα έξοδα συνήθους και βαριάς συντήρησης του μισθίου, καθώς και τα ποσά κοινοχρήστων δαπανών που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, θα επιβαρύνουν τον ευάλωτο οφειλέτη, ο οποίος συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με τον Φορέα. Επίσης, η αυτοδίκαιη επέλευση καταγγελίας της μίσθωσης σε συνέχεια όχλησης δεν παραβλάπτει το δικαίωμα του Φορέα να επιδώσει έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή. 

Δικαίωμα επαναγοράς: Το τίμημα επαναγοράς από πλευράς του δανειολήπτη υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη τα εξής:

α) Το τίμημα μεταβίβασης ισούται με ποσοστό 70% της εμπορικής αξίας του ακινήτου.

β) Την εμπορική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς, όπως αυτή θα αποτιμάται σύμφωνα με τις προβλέψεις της σύμβασης παραχώρησης.

γ) Το ποσοστό συμμετοχής του ευάλωτου οφειλέτη στην αύξηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου συγκριτικά με το τίμημα μεταβίβασης, όπως αυτό θα συμπεριληφθεί στη δεσμευτική προσφορά του προτιμητέου επενδυτή.

δ) Το ποσοστό συμμετοχής του Φορέα στη μείωση της εμπορικής αξίας συγκριτικά με το τίμημα μεταβίβασης, όπως αυτό θα συμπεριληφθεί στη δεσμευτική προσφορά του προτιμητέου επενδυτή.

ε) Τα έξοδα τακτοποίησης για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, όπως αυτά έχουν αναγνωριστεί και συμπεριληφθεί στην έκθεση αυτοψίας του μηχανικού κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς.  

Στεγαστικό επίδομα    

Αλλαγές, όσον αφορά στο στεγαστικό επίδομα που θα λαμβάνουν οι ευάλωτοι δανειολήπτες, οι οποίοι θα αναζητήσουν "καταφύγιο" στο Φορέα, αποφάσισε η κυβέρνηση. 

Με σχετική απόφαση του υπουργείου Οικονομικών ορίζονται τα εξής:

"Το στεγαστικό επίδομα καταβάλλεται καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης, καθώς και για όσο χρόνο μετά την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης ο μισθωτής δεν αποδίδει το μίσθιο, υπό τον όρο ότι κατά το διάστημα αυτό ο ευάλωτος οφειλέτης εξακολουθεί να πληροί τις προϋποθέσεις των οικείων διατάξεων που τον καθιστούν δικαιούχο του εν λόγω επιδόματος. Σε κάθε περίπτωση, η διάρκεια χορήγησης του επιδόματος δεν μπορεί να υπερβαίνει την αρχική δωδεκαετή διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης". 

Επίσης, η έγκριση οποιασδήποτε αίτησης παροχής στεγαστικού επιδόματος από ευάλωτο οφειλέτη μετά την κατάρτιση μίσθωσης με τον Φορέα θα ισχύει αυτοδικαίως για όλη την εναπομείνασα διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Ο ευάλωτος οφειλέτης υποχρεούται να υποβάλει εκ νέου αίτηση και σχετικά δικαιολογητικά μόνο σε περίπτωση μεταβολής των στοιχείων τα οποία ίσχυαν κατά τον χρόνο της τελευταίας εγκεκριμένης αίτησης και επηρεάζουν την επιλεξιμότητά του για το στεγαστικό επίδομα ή το ύψος του τελευταίου. Μη συμμόρφωση του ευάλωτου οφειλέτη με την προαναφερθείσα υποχρέωσή του συνεπάγεται κυρώσεις, με βασικότερο την απόδοση κάθε σχετικού ωφελήματος σε αυτόν, από τον οποίο το απέκτησε.    

Η ένταξη στο Φορέα, θα πραγματοποιείται με ηλεκτρονική αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα που θα "τρέξει" γι’ αυτό το σκοπό, καταθέτοντας τα απαραίτητα δικαιολογητικά εντός ενός μηνός από τη λειτουργία του. Παράλληλα, οι ίδιοι θα πρέπει να συναινέσουν και στη διενέργεια αυτοψίας από πλευράς του επενδυτή, προκειμένου να μπορέσει μα προσδιορίσει την ακριβή αποτίμηση του ακινήτου. Σε περίπτωση μη συναίνεσης ή εντοπισμού σημαντικών παραβάσεων που καθιστούν αδύνατη τη μεταβίβαση της κατοικίας, τότε ο Φορέας έχει το δικαίωμα να απορρίψει την αίτηση.

Πηγή Capital.gr