Φρένο στην άνοδο των ακινήτων φέρνει η αύξηση των επιτοκίων

Στο μικροσκόπιο της ΕΚΤ μπαίνουν τα κεφάλαια και οι προβλέψεις των ευρωπαϊκών τραπεζών, λόγω των αυξημένων κινδύνων από την απότομη άνοδο των επιτοκίων προκειμένου να ελεγχθεί ο πληθωρισμός που πυροδοτείται από την ενεργειακή κρίση.

Οι τράπεζες είναι εκτεθειμένες στους κινδύνους αυτούς, καθώς απειλούνται οι τιμές των κατοικιών, των εμπορικών ακινήτων, οι επενδύσεις στο real estate και η καταναλωτική πίστη.

Επίπτωση στις τιμές ακινήτων

Σύμφωνα με μελέτη της ΕΚΤ, η άνοδος των επιτοκίων κατά 1 μονάδα προκαλεί πτώση των τιμών ακινήτων κατά 9% ύστερα από περίπου δύο έτη. Αντίστοιχα, η άνοδος των επιτοκίων της ΕΚΤ κατά 1 μονάδα προκαλεί μείωση των επενδύσεων στο real estate κατά 15%. 

Μάλιστα η ΕΚΤ σημειώνει ότι οι αρνητικές επιπτώσεις στο real estate είναι μεγαλύτερες όταν η άνοδος των επιτοκίων πραγματοποιείται ύστερα από περίοδο χαμηλών επιτοκίων, όπως η σημερινή. Διαφορετικά, οι παραπάνω επιπτώσεις θα ήταν στο μισό.

Απότομες μεταβολές

Στη μελέτη αναφέρεται ότι η άνοδος των επιτοκίων από την ΕΚΤ κατά 125 μονάδες βάσεις είναι η μεγαλύτερη που έχει πραγματοποιηθεί μέχρι σήμερα σε διάστημα έξι μηνών. Την ίδια στιγμή, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πανευρωπαϊκά έχουν σημειώσει τη μεγαλύτερη άνοδο από το 1991. Στο πρώτο εξάμηνο, η άνοδος στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν 63 μονάδες βάσης. Στην Ελλάδα, η αντίστοιχη άνοδος ήταν 55 μονάδες βάσεις, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Από τα χαμηλά στα υψηλά

Επιπλέον, η έντονη αυτή μεταβολή έρχεται ύστερα από μακρά περίοδο πτώσης των τιμών ακινήτων και, στη συνέχεια, εκτίναξης μέσα σε μικρό χρονικό διάστημα, κυρίως μέσα στην πανδημία. Στην Ευρώπη, από το 2019 ξεκίνησε η άνοδος των ακινήτων με ετήσιο ρυθμό 4%, ο οποίος επιταχύνθηκε στο 10% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022. Οι επενδύσεις στα ακίνητα επανήλθαν δυναμικά μετά την πανδημία, σημειώνοντας άνοδο κατά 6%, φτάνοντας στα προ-covid επίπεδα.

Ελλάδα

Στην Ελλάδα, σημειώθηκε κατακόρυφη πτώση στις τιμές ακινήτων κατά 42% στη δεκαετία 2007-2017, ενώ ανέκαμψε από το 2018 μέχρι σήμερα κατά 33,1%. Όμως, από τα μέσα του 2021 παρατηρούνται ετήσιοι ρυθμοί άνω του 9%. Ακόμα, όπως, το γενικό επίπεδο τιμών ακινήτων βρίσκεται χαμηλότερα από το ανώτερο επίπεδο κατά 30%. Ταυτόχρονα, μόνο οι ξένες άμεσες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2020 και το 2021 τριπλασιάστηκαν σε σχέση με τα επίπεδα προ της πανδημίας, ενώ την τελευταία διετία (μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2022) έχουν εισρεύσει ξένα κεφάλαια 2,4 δισ. ευρώ, σύμφωνα με την ΤτΕ.

Προειδοποιήσεις SSM

Την ίδια στιγμή, ο επικεφαλής του Ευρωπαϊκού Μηχανισμού Εποπτείας (SSM), κ. Ανδρέα Ένρια, σε ομιλία του σε συνέδριο στις Βρυξέλλες ανέφερε ότι η ΕΚΤ ζητά από τις ευρωπαϊκές τράπεζες να επανεξετάσουν το ύψος των κεφαλαίων τους, βασιζόμενες στα δυσμενέστερα σενάρια, λόγω της ενεργειακής κρίσης. Όπως είπε, οι τράπεζες θα πρέπει να είναι προετοιμασμένες για έναν δύσκολο χειμώνα και για ύφεση στην Ευρώπη. Παράλληλα, η ΕΚΤ προχωρά στην πιο επιθετική αύξηση επιτοκίων -κατά 125 μονάδες βάσης σε ένα εξάμηνο- στην ιστορία της.

Κλάδοι με μεγαλύτερους κινδύνους

Το περιβάλλον αυτό, σε συνδυασμό με την αβεβαιότητα, προκαλεί σημαντικούς κινδύνους στη χρηματοδότηση των εμπορικών ακινήτων, των κατοικιών και στην καταναλωτική πίστη. Παράλληλα, οι τράπεζες είναι εκτεθειμένες σε κινδύνους που σχετίζονται με παράγωγα στην αγορά ενέργειας.

"Να μην αποκλείεται η ύφεση”

Η ΕΚΤ, όπως είπε, ήδη βρίσκεται σε επικοινωνία με τις τράπεζες για τον επανέλεγχο των κεφαλαίων και την έκθεση στους κινδύνους. Πάντως, σημείωσε ότι το ευρωπαϊκό τραπεζικό σύστημα είναι αρκετά ανθεκτικό για να ξεπεράσει ακόμα και ύφεση στην Ευρωζώνη -σενάριο το οποίο θα πρέπει να λάβουν υπόψη οι τράπεζες, είπε ο κ. Ένρια.

capital.gr