Πόλεμος στην Ουκρανία και real estate

Συμπληρώθηκαν ήδη τρεις μήνες πολεμικών συγκρούσεων στην Ουκρανία. Οι καταστροφές είναι σημαντικές, σε αντίθεση με τους πενιχρούς ρωσικούς θριάμβους. Η αντίσταση του ουκρανικού λαού, η ταχεία αφύπνιση των δομών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και ο νέος σχεδιασμός της αμυντικής και ενεργειακής πολιτικής της φαίνεται να σηματοδοτούν ένα νέο ξεκίνημα της Δύσης.

Δίπλα στην αποδοκιμασία της επέμβασης και στις οικονομικές κυρώσεις που έχουν επιβληθεί στη Ρωσία από κράτη και οργανισμούς, ο ιδιωτικός τομέας παίρνει ίσως για πρώτη φορά τόσο ξεκάθαρα και μαζικά θέση σε μια πολεμική διαμάχη. Επενδύσεις σταματούν και κέρδη εκατομμυρίων θυσιάζονται στον βωμό της κοινής αντίδρασης και της ανάγκης για ασφάλεια και σταθερότητα σε μια Ευρώπη που αποστρέφεται τον ολοκληρωτισμό. Η εξέλιξη αυτή είναι σαφώς μια ένδειξη ωρίμανσης της λειτουργίας των εταιρειών, καθώς ποτέ στο παρελθόν ζητήματα δημοκρατίας και ουμανισμού δεν κέρδισαν, έστω και συγκυριακά, στην αναμέτρηση με τον καπιταλισμό.

Στο ίδιο κλίμα και το ίδιο ενεργητικά, ο κόσμος του real estate δίνει το δικό του «παρών» απέναντι στη ρωσική εισβολή. Ενδεικτικά, οι μεγαλύτερες πολυεθνικές (Colliers, CBRE, Savills, Knight Frank) έχουν κλείσει μόνιμα ή ανέστειλαν τα υποκαταστήματά τους στη Μόσχα, property funds εγκαταλείπουν επενδυτικά σχέδια, τράπεζες και δανειστές απέχουν επιδεικτικά από τη χρηματοδότηση, το πρόγραμμα χρυσής βίζας ευρωπαϊκών χωρών εξαιρεί τους Ρώσους, το Κτηματολόγιο στην Αγγλία παύει να είναι ανώνυμο και αναζητά στοιχεία σε βάθος 20ετίας, ενώ το μεγαλύτερο συνέδριο ακινήτων στις Κάννες (MIPIM) ακύρωσε όλες τις ήδη πληρωμένες συμμετοχές από ρωσικών συμφερόντων εταιρείες. Στο ίδιο συνέδριο, 22.000 επισκέπτες ενημερώθηκαν για την πρωτοβουλία της Πολωνίας να προσφέρει 3.000 σπίτια σε πρόσφυγες. Τα σπίτια αυτά θα ετοιμαστούν και θα συντηρηθούν αποκλειστικά από τις εκεί μεγαλύτερες εταιρείες του real estate.

Σαφέστατα, μαζί με την πλευρά της έμπρακτης συμπαράστασης υπάρχει και η πλευρά της πραγματικής οικονομίας. Παρακολουθώντας την πρόσφατη αρθρογραφία και σχετικές, πρώιμες είναι η αλήθεια, μελέτες που είδαν το φως της δημοσιότητας και στις δύο πλευρές του Ατλαντικού, διατυπώνεται ισχυρά η άποψη πως ο πόλεμος επιτείνει αρνητικές τάσεις που ήδη υπήρχαν στο real estate πριν από αυτόν. Βρισκόμαστε στην αρχή μιας νέας αβέβαιης περιόδου υψηλού ρίσκου που θα εκφραστεί βραχυπρόθεσμα στην άνοδο των αποδόσεων, άρα και του προεξοφλητικού επιτοκίου στις αποτιμήσεις των ακινήτων. Αιχμή της ανησυχίας είναι το δίπολο κόστος κατασκευής – κόστος δανεισμού.

Φαίνεται αναπόφευκτο το κόστος κατασκευής να επιβαρυνθεί σημαντικά όσο η παραγωγή θα περιορίζεται ή θα καταστρέφεται (η Ρωσία και η Ουκρανία είναι μεγάλοι προμηθευτές χαλκού και σίδερου για την οικοδομή), οι αλυσίδες τροφοδοσίας δεν θα ανταποκρίνονται στους χρόνους και ο ανταγωνισμός για την απεξάρτηση από το ρωσικό αέριο θα εντείνεται, με το κόστος ενέργειας να σπάει το ένα ρεκόρ μετά το άλλο. Ταυτόχρονα ο πληθωρισμός, που ήδη καταγράφει σημαντική άνοδο, αναμένεται να συνεχίσει την ίδια πορεία με άμεση και δυσμενή επίπτωση στα επιτόκια, άρα στο κόστος δανεισμού. Μια τέτοια προοπτική θα επιφέρει μοιραία επιβάρυνση της χρηματοδότησης και επανασχεδιασμό ή και ακύρωση τρεχόντων ή μελλοντικών επενδυτικών σχεδίων.

Είναι βέβαιο ότι αν ο ρυθμός των αυξήσεων στα κόστη κατασκευής και δανεισμού δεν ελεγχθεί, αφενός θα ανακοπεί άμεσα ο ρυθμός της οικοδομικής δραστηριότητας και αφετέρου θα επέλθει σημαντική μείωση της ζήτησης καταρχήν σε ακριβά διαμερίσματα και πολυτελή εξοχικά, καθώς σε αυτού του είδους τα ακίνητα οι πράξεις είναι ευκολότερο να κατεβάσουν ταχύτητα. Ταυτόχρονα, η αύξηση του ενεργειακού κόστους θα πλήξει κλάδους ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως εντάσεως ενέργειας, όπως τα ξενοδοχεία και τα εμπορικά κέντρα, καθώς (η αύξηση) δεν θα μπορέσει να περάσει ολόκληρη στην τιμή δωματίου ή στα κοινόχρηστα αντίστοιχα, και θα ροκανίσει την κάτω γραμμή των κερδών με σαφή επίπτωση στις αποτιμήσεις.

Δυστυχώς, η ρηχή αγορά real estate της χώρας μας δεν παρέχει τα εχέγγυα (όπως οι αγορές στην Αμερική, στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στη Γερμανία) ότι ο πόλεμος δεν θα τροφοδοτήσει και μια σειρά από αλυσιδωτά κερδοσκοπικά γεγονότα, σε ένα ήδη ευαίσθητο τραπεζικό περιβάλλον.

Τα καλά νέα για τον χώρο του real estate έρχονται ξανά από τη σύγκρισή του με άλλα επενδυτικά προϊόντα, τα οποία διαμέσου κρίσεων καταγράφουν μεγάλες μεταπτώσεις. H οικονομική ιστορία του τελευταίου αιώνα έχει πράγματι αποδείξει πως σε περιόδους οικονομικής αβεβαιότητας, ύφεσης ή στασιμοπληθωρισμού, η κατοχή ακίνητης περιουσίας είναι ιδιαίτερα επιθυμητή. Οι υποστηρικτές αυτής της θεωρίας επισημαίνουν ορθά πως η κατοχή ακινήτων μπορεί να προσδώσει οικονομική ασφάλεια, δυνατότητα ευκολότερης χρηματοδότησης, μικρή συσχέτιση με άλλα επενδυτικά προϊόντα και ένα πολύ καλό ανάχωμα σε αυξομειώσεις της πραγματικής οικονομίας, όπως εκφράζεται από τις καθημερινές αναταράξεις στις αγορές μετοχών, ομολόγων, χρυσού και εμπορευμάτων.

Ο Marshall Field είχε κάποτε δηλώσει: Buying real estate in not only the best way, the quickest way and the safest way, but the only way to become wealthy (αγοράζοντας ακίνητα δεν είναι ο καλύτερος, ο γρηγορότερος και ασφαλέστερος δρόμος, μα ο μόνος δρόμος να γίνεις πλούσιος). Με τον πόλεμο Ρωσίας – Ουκρανίας να μαίνεται στην αυλή της Ευρώπης, τα παραπάνω λόγια ηχούν τουλάχιστον επίκαιρα.

* O κ. Γιάννης Ξυλάς είναι διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis.

** Το άρθρο δημοσιεύτηκε αρχικά στην Καθημερινή.