Βραχυχρόνια μίσθωση: Εταιρείες ελέγχουν το Airbnb στο κέντρο

Σε υπόθεση για επαγγελματίες εξελίσσεται με γοργό ρυθμό η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα πιο τουριστικά σημεία του κέντρου της Αθήνας. Οι περιοχές όπου από την 1η Ιανουαρίου δεν θα επιτρέπεται η έκδοση νέου ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου), είναι ακριβώς εκείνες όπου η διαχείριση των καταλυμάτων έχει αποκτήσει επαγγελματικό χαρακτήρα, δηλαδή ελέγχονται από εταιρείες και ιδιοκτήτες που έχουν τουλάχιστον δύο ακίνητα στην περιοχή.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, σύμφωνα με τα στοιχεία της AIRDNA, οι 10 δημοφιλέστερες συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, με βάση τον αριθμό των καταλυμάτων που συγκεντρώνουν, καταγράφουν και τα υψηλότερα ποσοστά επαγγελματικής διαχείρισης, καθώς, όπως φαίνεται, το 70%-80% των ακινήτων που λειτουργούν μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι καταχωρισμένα από επαγγελματίες, ή επενδυτές, που διαχειρίζονται πάνω από ένα ακίνητο.

Το υψηλότερο ποσοστό, 86%, καταγράφεται στο εμπορικό τρίγωνο που περικλείει περιοχές όπως το Σύνταγμα, η Πλάκα, το Μοναστηράκι και το Γκάζι, ενώ ακολουθεί με 82% η περιοχή της Αγίου Κωνσταντίνου, κοντά στην Ομόνοια. Στα Εξάρχεια, στην πλατεία Αττικής και στο Κολωνάκι, τα αντίστοιχα ποσοστά είναι 78%-79%, ενώ στο Κουκάκι λίγο χαμηλότερο σε 76%, αλλά και πάλι ιδιαίτερα υψηλό.

Τα σχετικά ποσοστά καταγράφουν σημαντική άνοδο τα τελευταία χρόνια, καθώς έχει γίνει αντιληπτό ότι η ανάγκη για επαγγελματικές υπηρεσίες κάνουν τη διαφορά ανάμεσα σε ένα επιτυχημένο κι ένα αποτυχημένο κατάλυμα. Ο υψηλός ανταγωνισμός, ιδίως μετά την πανδημία, η πληθώρα επιλογών για τους τουρίστες και ο σημαντικός προσωπικός χρόνος που είναι πλέον απαραίτητος για να υπάρξουν και τα αντίστοιχα οικονομικά αποτελέσματα, έχουν ωθήσει όλο και περισσότερους ιδιοκτήτες, ή επενδυτές ακινήτων, να αναθέσουν τη διαχείριση των ακινήτων σε ειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης.

Αυτό συνήθως γίνεται με δύο τρόπους. Οταν πρόκειται για εταιρεία που ελέγχει τα ακίνητα, συνάπτεται μια συμφωνία παροχής υπηρεσιών με την εταιρεία που θα κάνει τη διαχείριση των καταλυμάτων. Κατά κανόνα, σε αυτή την περίπτωση, η αμοιβή-προμήθεια για τη διαχείριση διαμορφώνεται πέριξ του 20%-25% και υπολογίζεται επί των εσόδων του ακινήτου. Ο δεύτερος τρόπος, που επιλέγεται κυρίως όταν αφορά μεμονωμένους ιδιοκτήτες, είναι να υπογραφεί ένα μισθωτήριο συμβόλαιο με συμβολικό ενοίκιο (π.χ. 10 ευρώ/μήνα). Αυτό καθιστά εφικτή την έκδοση ΑΜΑ από τον διαχειριστή του ακινήτου, αλλά και την υποβολή των συμφωνιών που συνάπτει με τους επιμέρους επισκέπτες του καταλύματος στις φορολογικές αρχές. Στη συνέχεια, ο διαχειριστής παρακρατά ένα ποσοστό 20%-25% από τα έσοδα του ακινήτου κι αφού αφαιρεθούν και τα υπόλοιπα έξοδα, αποδίδεται το καθαρό κέρδος στον ιδιοκτήτη.

Αξίζει να σημειωθεί ότι όσο απομακρύνεται κανείς από τα πολύ δημοφιλή σημεία του κέντρου, διαπιστώνεται και σταδιακή μείωση του ποσοστού των ακινήτων που αποτελούν αντικείμενο επαγγελματικής διαχείρισης. Για παράδειγμα, στους Αμπελοκήπους, το σχετικό ποσοστό μειώνεται σε 71%, παραμένοντας φυσικά πολύ υψηλό. Ασφαλώς, κάποιο ρόλο στα υψηλά ποσοστά έχει διαδραματίσει και η υποχρέωση που έχουν από τις αρχές του έτους όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων τα οποία αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, να προχωρήσουν στη σύσταση εταιρείας, εφόσον διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα. Σε αυτήν την περίπτωση, το αντίστοιχο εισόδημα από την εκμετάλλευση λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Πριν από την πανδημία, το 58% των ακινήτων που λειτουργούσαν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ήταν αντικείμενο επαγγελματικής διαχείρισης. Πανελλαδικά, το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 54%. Ωστόσο, μετά την πανδημία και την αποχώρηση κάποιων ιδιοκτητών, που στράφηκαν στη μακροχρόνια εκμετάλλευση των ακινήτων τους, φαίνεται πως ενισχύθηκε η τάση προς την επαγγελματική διαχείριση.