Οι αυξήσεις των τιμών «μίκρυναν» τα σπίτια

Μέχρι και 20% μικρότερης επιφανείας είναι τα σπίτια που μπορούν να αποκτήσουν οι ενδιαφερόμενοι μέσω του δεύτερου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου», ως αποτέλεσμα της σημαντικής αύξησης των τιμών πώλησης από την περίοδο που «έτρεξε» το πρώτο πρόγραμμα, δηλαδή από τον Απρίλιο του 2023 έως σήμερα. Πρόκειται για την άμεση επίδραση που είχε το πρόγραμμα στις τιμές πώλησης, λόγω της απότομης αύξησης της ζήτησης για παλιά και προσιτά ακίνητα, χωρίς να υπάρξει κάποια πρόνοια για την αντίστοιχη τόνωση της προσφοράς (π.χ. μέσω ακινήτων του Δημοσίου).

Σύμφωνα με ρεπορτάζ της «Καθημερινής», είναι χαρακτηριστικό ότι αν οι δικαιούχοι του τρέχοντος προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» κινηθούν στο ίδιο ανώτατο όριο με το πρώτο πρόγραμμα, δηλαδή τις 200.000 ευρώ, θα διαπιστώσουν ότι τα διαθέσιμα ακίνητα είναι μικρότερα κατά περίπου 15%-20% κατά μέσον όρο, ακριβώς λόγω της αύξησης των τιμών που έχει μεσολαβήσει, η οποία επίσης κινείται μεταξύ 15%-25%.

Με βάση τις τιμές από πραγματικές αγοραπωλησίες που έγιναν μέσω του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX (κι άρα όχι ζητούμενες, όπου συχνά παρατηρούνται υπερβολές), το 2023, όταν άρχισε να «τρέχει» το πρώτο πρόγραμμα, στην περιοχή του Ζωγράφου μπορούσε κανείς να αγοράσει 111 τ.μ. με ένα ποσό 200.000 ευρώ, έναντι μόλις 91 τ.μ. σήμερα με το ίδιο ποσό. Αυτό οφείλεται στο ότι η μέση τιμή πώλησης έχει αυξηθεί κατά 22,5% από τότε μέχρι και σήμερα.

Αντιστοίχως, στη Νέα Σμύρνη, 200.000 ευρώ αγοράζουν 80 τ.μ. σήμερα, έναντι 100 τ.μ., στους Αμπελοκήπους 95 τ.μ., αντί για 117 τ.μ., και στην Αγία Παρασκευή 83 τ.μ., από 95 τ.μ. Στα Εξάρχεια αποκτά κανείς σχεδόν 100 τ.μ., από 125 τ.μ. πριν από μόλις δύο χρόνια.

Υπενθυμίζεται ότι το τρέχον πρόγραμμα προσφέρει τη δυνατότητα άτοκου επιτοκίου για το 50% της αξίας του ακινήτου, για ακίνητα αξίας έως 250.000 ευρώ και ανώτατου ύψους δανείου 190.000 ευρώ.

Τα επιλέξιμα σπίτια θα πρέπει να είναι ηλικίας τουλάχιστον 20 ετών και επιφάνειας έως 150 τ.μ. Αντιθέτως, στον πρώτο κύκλο του προγράμματος, οι δικαιούχοι μπορούσαν να δανειοδοτηθούν (άτοκα μέχρι το 75% της αξίας) μέχρι του ποσού των 150.000 ευρώ και για κατοικίες μέγιστης αξίας 200.000 ευρώ.

Υψηλή ζήτηση

Η «δίψα», πάντως, των αγοραστών για να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι είναι πολύ μεγάλη, ακόμα κι αν αυτό σημαίνει ότι θα χρειαστεί να πληρώσουν για ένα ακριβότερο και μικρότερο σπίτι. Με βάση τα στοιχεία που παρουσίασε στο συνέδριο Prodexpo 2025 η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνα Μιχαηλίδου, σημείωσε ότι το «Σπίτι μου ΙΙ» έχει ήδη επιτύχει απορρόφηση 65%, «ενισχύοντας σημαντικά την αγορά στεγαστικών δανείων». Συγκεκριμένα, μέχρι και το τέλος Σεπτεμβρίου είχαν εγκριθεί σχεδόν 10.000 αιτήσεις (9.994), απορροφώντας το 62,2% του προϋπολογισμού.

Οι παρενέργειες των προγραμμάτων «Σπίτι μου»

Την άποψη ότι τα προγράμματα «Σπίτι μου» προκάλεσαν στρεβλώσεις στις τιμές, δημιουργώντας πολύ υψηλή ζήτηση για παλιές κατοικίες, εκφράζουν όλο και περισσότερα στελέχη της αγοράς. Οπως εξηγούν, πράγματι το μέτρο συμβάλλει στην αύξηση της ιδιοκατοίκησης, η οποία έχει υποχωρήσει στο ιστορικά χαμηλό επίπεδο του 69% το 2023, από 84,6% το 2005. Ωστόσο, επειδή ακριβώς εφαρμόζεται σε μια περίοδο σημαντικής έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων, καταλήγει να αυξάνει σημαντικά τις τιμές πώλησης, εξανεμίζοντας άμεσα το οικονομικό όφελος των αγοραστών από την επιδότηση του επιτοκίου δανεισμού.

Στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Prodexpo 2025, ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, αναρωτήθηκε «μήπως τελικά θα ήταν προτιμότερο οι άνθρωποι αυτοί να αγόραζαν με κανονικό επιτόκιο, αλλά και με πολύ χαμηλότερη τιμή».

Στο ίδιο συνέδριο ο κ. Κώστας Γεωργάκος, διευθύνων σύμβουλος και συνιδρυτής του μεσιτικού γραφείου Prelevits & Georgakos Real Estate, εκτίμησε ότι τα προγράμματα «Σπίτι μου» έχουν αυξήσει τις τιμές πώλησης 20% κατά μέσον όρο και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και 30%, δημιουργώντας πρόβλημα σε αρκετούς ενδιαφερομένους. Αντιστοίχως και ο κ. Ανδρέας Πρωτόπαπας, γενικός διευθυντής της FINTHESIS, εταιρείας διαμεσολάβησης για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, επίσης εξέφρασε την άποψη ότι οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν λόγω του προγράμματος.

Σύμφωνα με τον κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, επενδυτή και αναλυτή της αγοράς ακινήτων, «το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ” έκανε μεγάλη ζημιά στην αγορά, ώθησε τεχνητά πιο ψηλά τόσο τις τιμές πώλησης όσο και αυτές της ενοικίασης των κατοικιών. Θα ωφεληθούν έως 17.000 πολίτες, όμως εκατοντάδες χιλιάδες άλλοι θα πληρώσουν φουσκωμένες τιμές λόγω στρέβλωσης».

Η μεγάλη επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών, ειδικά στα σημεία όπου εντοπίζεται μεγαλύτερο απόθεμα επιλέξιμων κατοικιών μέσω του προγράμματος, είναι ακόμα πιο εμφανής αν συγκρίνει κανείς τις ζητούμενες τιμές πώλησης στις αγγελίες, που δείχνουν και τις «υψηλές προσδοκίες» των πωλητών.

Για παράδειγμα, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών SPI του Spitogatos.gr, κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο, η ετήσια αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης στα βόρεια και στα νότια προάστια διαμορφώθηκε στο 7%.

Αντιθέτως, στις περιοχές όπου υπάρχουν περισσότερα ακίνητα που μπορούν να αποκτηθούν μέσω του προγράμματος, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα δυτικά προάστια, οι τιμές αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 12% και 12,5% αντιστοίχως.

Μάλιστα, ειδικά όσον αφορά τα πρώτα τρία δημοτικά διαμερίσματα και δη τις περιοχές πέριξ των μεγάλων κεντρικών αρτηριών (π.χ. Σταδίου, Πανεπιστημίου, Πατησίων, Ακαδημίας κτλ.), η αύξηση έφτασε το 27,4%.

Αντιστοίχως και σε άλλες επιμέρους συνοικίες παρατηρούνται πολύ μεγάλες αυξήσεις, όπως π.χ. η Δραπετσώνα και το Πέραμα, όπου οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 26,3% και 26,1% αντιστοίχως, αλλά και το Περιστέρι, όπου η αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής ανήλθε σε 22% σε μόλις 12 μήνες.

Το γεγονός ότι αυτή η εξέλιξη παρατηρείται σε μια περίοδο κατά την οποία συνολικά η αγορά κατοικίας έχει αρχίσει να καταγράφει τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης του ρυθμού ανόδου των τιμών είναι ενδεικτικό της επίδρασης που έχει το πρόγραμμα «Σπίτι μου» στις αξίες, ειδικά στις περιοχές με υψηλότερο απόθεμα παλιών και μη ανακαινισμένων κατοικιών.