Κρήτη: Μεγάλα κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση των ακινήτων - Στη μάχη κατά του Airbnb (Βίντεο)

Από την 1η Ιανουαρίου 2025 θα ισχύσουν τα νέα περιοριστικά μέτρα για τα ακίνητα Airbnb (πάγωμα νέων αδειών στο 1ο, 2ο και 3ο διαμέρισμα της Αθήνας), ενώ η τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα ισχύει από σήμερα και μέχρι το τέλος του επόμενου χρόνου.

Οπως έχει γίνει γνωστό μεγάλες ανατροπές είναι προ των θυρών στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, μετά τις αποφάσεις της κυβέρνησης να προχωρήσει σε περαιτέρω ρύθμιση, με στόχο αφενός να ευθυγραμμιστούν στο βαθμό του εφικτού οι υποχρεώσεις όσων προσφέρουν ακίνητα μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με εκείνους που διαθέτουν ξενοδοχειακές μονάδες ή ενοικιαζόμενα δωμάτια και αφετέρου να φρενάρει η υπερπροσφορά προκειμένου να τονωθεί η αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Οι εν λόγω αλλαγές έρχονται σε μία περίοδο που παρατηρείται οξεία στεγαστική κρίση, με τα ακίνητα προς ενοικίαση να μειώνονται και τις τιμές να εκτοξεύονται, απόρροια και της ταχείας και πολλές φορές χωρίς θεμιτούς κανόνες εξάπλωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι νέες ρυθμίσεις, όπως εκτιμούν στην κυβέρνηση και τα συναρμόδια υπουργεία, φιλοδοξούν να αποκαταστήσουν την ισορροπία στην αγορά ακινήτων, δίνοντας έμφαση στη στήριξη της μακροχρόνιας μίσθωσης και ενισχύοντας τα μέτρα ασφάλειας και ποιότητας για τα βραχυχρόνια καταλύματα. Αξίζει να σημειωθεί ότι έχουν προηγηθεί μέτρα ισότιμης φορολογικής μεταχείρισης διαχειριστών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης με άλλες μορφές ενοικίασης καταλυμάτων.

Στο πλαίσιο αυτό, εισάγονται αυστηρότεροι κανόνες για την αδειοδότηση και τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και σημαντικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν να στραφούν στη μακροχρόνια μίσθωση. Αυτές οι πρωτοβουλίες, αν και αναμένονται με ενδιαφέρον, θα πρέπει να αντιμετωπίσουν το ζήτημα της αυξανόμενης πίεσης στη στεγαστική αγορά, με την ελπίδα ότι θα προσφέρουν μια βιώσιμη λύση στην κρίση που έχει πλήξει μεγάλο αριθμό νοικοκυριών.

Οι εκτιμήσεις της αγοράς
Παρά τις ευρείες προσδοκίες, παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι οι νέες ρυθμίσεις θα έχουν περιορισμένο αντίκτυπο στη συνολική στεγαστική κρίση. Αν και τα κίνητρα που δίνει η κυβέρνηση στους ιδιοκτήτες για να μετατρέψουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση είναι ενισχυμένα, υπολογίζεται ότι μόνο το 10% των ακινήτων θα μεταβούν στη μακροχρόνια αγορά, όπως τουλάχιστον υποστηρίζουν οι εκπρόσωποι του κλάδου.

Με δεδομένο ότι τα Airbnb στην Ελλάδα προσεγγίζουν τις 120.000, αυτό μεταφράζεται σε περίπου 12.000 έως 15.000 ακίνητα που θα επιστρέψουν στην παραδοσιακή αγορά ενοικίασης.

Οι ενέργειες αυτές περιλαμβάνουν:
Περιορισμός των νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων: Από την 1η Ιανουαρίου 2025, θα υπάρξει προσωρινό πάγωμα της έκδοσης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας.
Κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση: Ιδιοκτήτες που θα μετατρέψουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση θα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Το μέτρο αφορά αποκλειστικά ακίνητα φυσικών προσώπων και όχι επιχειρήσεων. Η εκτιμώμενη απώλεια εσόδων για το κράτος θα είναι περίπου 3 εκατ. ευρώ το 2025 και 13 εκατ. ευρώ ετησίως για τα έτη 2026-2028.
Αυστηρές προδιαγραφές για βραχυχρόνια μίσθωση: Τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υπόκεινται σε αυστηρές ελάχιστες απαιτήσεις για τη λειτουργία τους, περιλαμβάνοντας τον καθορισμό κατώτατου ορίου εμβαδού, απαγόρευση της χρήσης υπόγειων χώρων, υποχρεωτική πυρασφάλεια και πιστοποιήσεις ασφαλείας από ειδικούς μηχανικούς. Οι προδιαγραφές περιλαμβάνουν επίσης την υποχρέωση για πιστοποίηση αστικής ευθύνης, εγκατάσταση συστημάτων ασφαλείας, πυροσβεστικών συστημάτων, ανιχνευτών καπνού και τακτική απολύμανση των καταλυμάτων πριν από κάθε νέα μίσθωση.
Αυστηρότερες απαιτήσεις για πολυκατοικίες: Στις πολυκατοικίες θα απαιτείται η πιστοποίηση του ανελκυστήρα για επαγγελματική χρήση, ενώ θα τεθούν και περιορισμοί στον αριθμό των διαθέσιμων καταλυμάτων που μπορούν να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση.

Ο κ. Γιώργος Αράπογλου Υπεύθυνος Ενημέρωσης της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου (ΕΝ.ΙΔ.Α.Ν.Η.), μιλώντας στο newshub.gr επισημαίνει πως «θα δινονται φορολογικα κίνητρα, τα οποία έχουν εξειδικευτεί από την κυβέρνηση

Οι νέες ρυθμίσεις αναμένεται να τεθούν σε εφαρμογή πριν την έναρξη της θερινής περιόδου του 2025, καθορίζοντας νέα δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα και δημιουργώντας μια πιο ισορροπημένη και ασφαλή αγορά. Ενώ οι αλλαγές αυτές στοχεύουν στη βελτίωση της ποιότητας των καταλυμάτων και στην ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, η τελική τους επίδραση στην στεγαστική κρίση θα εξαρτηθεί από την αποτελεσματικότητα της εφαρμογής τους και την ικανότητα της αγοράς να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες.


Τα κλειστά ακίνητα

Ωστόσο, υπάρχουν κάποιοι περιορισμοί για τους ιδιοκτήτες που θέλουν να ανοίξουν τα ακίνητα και να τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση.

Τα ακίνητα θα πρέπει: πρώτον, να έχουν δηλωθεί ως κλειστά τα τελευταία τρία χρόνια. Δεύτερον, να μην έχουν καταγράψει κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και τρίτον η επιφάνειά τους να μην ξεπερνάει τα 120 τετραγωνικά μέτρα.
Εάν πληρούνται αθροιστικά αυτές οι προϋποθέσεις, τότε οι ιδιοκτήτες μπορούν, ακόμη και από σήμερα, να δηλώσουν ότι ανοίγουν το ακίνητο ή το αποσύρουν από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και το διαθέτουν για κλασική ενοικίαση. Θα μπορούν να το κάνουν μέχρι και το τέλος του 2025, όπως διευκρινίστηκε χθες από την ηγεσία του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Προφανώς, η τριετής φοροαπαλλαγή θα ξεκινήσει με την έναρξη της μίσθωσης, αν και αυτό θα διευκρινιστεί με τη σχετική νομοθετική διάταξη.

Συγκεκριμένα, όποιος ιδιοκτήτης φυσικό πρόσωπο (τα νομικά αποκλείονται) μετατρέψει από τις 8/9/2024 έως 31/12/2025 κενό (όπως προκύπτει από το Ε2 για τουλάχιστον 3 έτη) ακίνητο – κατοικία- όχι επαγγελματικό, ή ακίνητο που βρίσκεται σε βραχυχρόνια μίσθωση (για τουλάχιστον 3 έτη) σε μακροχρόνια μίσθωση (τουλάχιστον 3ετή, όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό μισθωτήριο), θα έχει απαλλαγή φόρου εισοδήματος για το συγκεκριμένο ενοίκιο για 3 έτη. Το μέτρο αφορά ακίνητα έως 120 τ.μ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2023 ο αριθμός των κενών ακινήτων έφτασε τις 600.000 σε ολόκληρη την επικράτεια. Το προηγούμενο έτος μισθώθηκαν περίπου 7.000 ακίνητα, ποσοστό που αντιστοιχεί στο 1,2%. Στόχος του οικονομικού επιτελείου είναι αυτό το ποσοστό να αυξηθεί στον επόμενο 1,5 χρόνο.

Όσον αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα ισχύσει μια μεταβατική περίοδος μέχρι το τέλος του 2024, κατά την οποία θα είναι δυνατή η έκδοση νέου Αριθμού Μητρώου Ακινήτων για τα 3 διαμερίσματα των Δήμων Αθηναίων, όπου θα εφαρμοστούν τα περιοριστικά μέτρα από την 1η Ιανουαρίου 2025.

Παράλληλα, από Απρίλιο έως Οκτώβριο αυξάνεται το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (μένει να διευκρινιστεί το ακριβές ποσό). Το τέλος επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά διαμέρισμα. Για τους μήνες Νοέμβριο έως και Φεβρουάριο το τέλος ορίζεται στα 0,50 ευρώ/ημέρα. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., το τέλος ορίζεται στα 4 ευρώ. Για τους μήνες Μάρτιο έως και Οκτώβριο, το τέλος ανθεκτικότητας αυξάνεται στα 1,50 και 10 ευρώ αντίστοιχα.