Χωροταξικό τουρισμού: Οριο κλινών, φέρουσα ικανότητα και «Airbnb» διχάζουν τον τουριστικό κλάδο

Με διαφορετικές ταχύτητες κινείται ο τουριστικός κλάδος σε σχέση με το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού όπου άπαντες μεν συμφωνούν για την αναγκαιότητα του πλαισίου, ωστόσο εκφράζονται αντικρουόμενες απόψεις – ανάλογα με το μέγεθος και τη φύση της επιχείρησης- αναφορικά με κρίσιμα ζητήματα όπως αυτά της φέρουσας ικανότητας ή των ορίου των κλινών που αναφέρουν οι προτεινόμενες ρυθμίσεις.

Ξενοδόχοι, μικρά ενοικιαζόμενα και βραχυχρόνια μίσθωση υπέβαλαν τις προτάσεις τους στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης με το δρόμο για το ζητούμενο, να βρεθεί δηλαδή κοινός τόπος, να αποδεικνύεται στην πράξη παραπάνω από δύσβατος και επίπονος.

Οι ξενοδόχοι

Φέρουσα ικανότητα, οριζόντιες ρυθμίσεις, όριο των 100 κλινών, ασφάλεια δικαίου για τους επενδυτές είναι μεταξύ των κρίσιμων ζητημάτων που θέτουν από την πλευρά τους οι ξενοδόχοι. Το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος με τη συνδρομή εξειδικευμένων ειδικών επικαιροποίησε τις προτάσεις του εστιάζοντας σε επτά βασικούς άξονες, ξεκινώντας καταρχάς από την πλήρη δημοσιοποίηση και επιστημονικό έλεγχο της μεθοδολογίας με την οποία κατηγοριοποιούνται οι περιοχές στο νέο χωροταξικό πλαίσιο και υποχρεωτική εκπόνηση Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας. Όπως επισημαίνεται η φέρουσα ικανότητα θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως δυναμικό μέγεθος, το οποίο επηρεάζεται από τις δημόσιες επενδύσεις και την επάρκεια των δημοσίων υποδομών- ιδίως σε ύδρευση, αποχέτευση, ενέργεια, οδικά δίκτυα και διαχείριση αποβλήτων.

Δεύτερος άξονας είναι η διαφοροποιημένη και τεκμηριωμένη προσέγγιση ανά περιοχή και προορισμό, με βάση τη νομοθεσία για την περιβαλλοντική κατάταξη των ξενοδοχείων, αντί για οριζόντιες ρυθμίσεις που εφαρμόζονται ενιαία ανεξαρτήτως τοπικών χαρακτηριστικών. Σύμφωνα μάλιστα με τον πρόεδρο του ΞΕΕ κ. Αλέξανδρο Βασιλικό «στο πεδίο της βιωσιμότητας, η χώρα μας διαθέτει ήδη ένα πρωτοποριακό σύστημα περιβαλλοντικής κατάταξης των ξενοδοχείων, που νομοθετήθηκε από το Υπουργείο Τουρισμού, ύστερα από ενδελεχή δουλειά του ΞΕΕ και του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, το οποίο και δεν μπορεί παρά να χρησιμοποιηθεί αντί των οριζόντιων περιορισμών».

Επιπλέον, οι ξενοδόχοι ζητούν την επανεξέταση ρυθμίσεων όπως το γενικό όριο των 100 κλινών, οι αυξημένες αρτιότητες και η πρόβλεψη νέου περιβαλλοντικού μη ανταποδοτικού τέλους, καθώς και τον συνυπολογισμό των κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης, τόσο στη φέρουσα ικανότητα όσο και στους δείκτες κατηγοριοποίησης των περιοχών. Ο πέμπτος άξονας αφορά την πρόβλεψη ολοκληρωμένων μηχανισμών ανάπλασης και διαχείρισης για κορεσμένους τουριστικούς προορισμούς.

Ενα ακόμη σημείο στο οποίο εστιάζει ο κλάδος ιδιαίτερα όσον αφορά τις νέες επενδύσεις είναι η διασφάλιση της ασφάλειας δικαίου και της σταθερότητας του πλαισίου για πολίτες, επενδυτές και επιχειρήσεις του τουριστικού τομέα, με τον να δηλώνει χαρακτηριστικά ότι δε θα πρέπει να δαιμονοποιείται η υγιής επιχειρηματικότητα, «πολύ περισσότερο όταν μιλάμε για έναν κλάδο που αποτελεί αποδεδειγμένα σταθερό πυλώνα της εθνικής οικονομίας και οφείλει να συνεχίσει να προσφέρει τα πολλαπλασιαστικά οφέλη του στους πολίτες και τις τοπικές κοινωνίες». Ο έβδομος άξονας που προτάσσεται από το ΞΕΕ και συνολικά ο κλάδος είναι η εντατικοποίηση της συνεργασίας με τους θεσμικούς φορείς του τουρισμού κατά την τελική διαμόρφωση και εφαρμογή του νέου πλαισίου.

H ΠΟΞ

Επιστολή προς τα αρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού απέστειλε κι η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων επισημαίνοντας ότι «το νέο πλαίσιο οφείλει να αποτελεί πρωτίστως ένα στρατηγικό πλαίσιο κατευθύνσεων και όχι ένα εργαλείο επιβολής άκαμπτων και οριζόντιων ρυθμίσεων». Η επιβολή οριζόντιων περιορισμών στις τουριστικές κλίνες δεν έχει θέση σε ένα εθνικό στρατηγικό χωροταξικό πλαίσιο, καθώς αγνοεί τις ιδιαιτερότητες των τοπικών κοινωνιών και οικονομιών και οδηγεί αναπόφευκτα σε στρεβλώσεις, επενδυτική αβεβαιότητα και αναπτυξιακά αδιέξοδα.

«Ειδικότερα, οι προβλέψεις για ανώτατα όρια δυναμικότητας τουριστικών καταλυμάτων (όπως οι περιορισμοί των 100 ή 350 κλινών) κρίνονται αυθαίρετες και ανεπαρκώς τεκμηριωμένες, καθώς δεν βασίζονται σε ουσιαστική αξιολόγηση παραμέτρων όπως το μέγεθος και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε νησιού ή προορισμού, οι διαθέσιμες υποδομές, η φέρουσα ικανότητα και οι περιβαλλοντικές και κοινωνικές συνθήκες κάθε περιοχής. Η εφαρμογή τέτοιων οριζόντιων μέτρων εκτιμάται ότι μπορεί να οδηγήσει σε ανεπιθύμητες συνέπειες, όπως κατάτμηση της γης, αύξηση της δομημένης επιφάνειας, επιβάρυνση του τοπίου, περιορισμό οικονομιών κλίμακας και υπονόμευση της βιωσιμότητας των τουριστικών μονάδων».

Η ΠΟΞ επισημαίνει και αυτή ότι η φέρουσα ικανότητα δεν αποτελεί ένα στατικό και απόλυτο μέγεθος και η αξιοποίηση της ως μηχανισμού επιβολής γενικευμένων περιορισμών και απαγορεύσεων ενέχει σοβαρούς κινδύνους στρεβλώσεων, περιορισμού της αναπτυξιακής προοπτικής και δημιουργίας συνθηκών ασφυξίας για τον ελληνικό τουρισμό.

Οι ξενοδόχοι θέτουν και το θέμα της κατάταξης των ξενοδοχείων: «Η Ελλάδα δεν διαμόρφωσε το τουριστικό της brand στηριζόμενη μόνο σε ξενοδοχεία κατηγορίας πέντε (5) αστέρων. Ούτε η ποιότητα ενός τουριστικού καταλύματος σχετίζεται μόνο με την κατηγορία αστέρων στην οποία αυτό εντάσσεται, κατηγορία η οποία συνδέεται και με συγκεκριμένες τεχνικές προδιαγραφές, τις οποίες για διαφόρους λόγους ενδέχεται ένα ξενοδοχείο να μην μπορεί να καλύψει. Ο τουρισμός μας έχει ανάγκη από ποιοτικά ξενοδοχεία όλων των κατηγοριών. Για το λόγο αυτό η κατηγορία αστέρων στην οποία ανήκει ένα ξενοδοχείο δεν μπορεί να αποτελεί λόγο αποκλεισμού από την παροχή κινήτρων εκσυγχρονισμού. Αντιθέτως ο εκσυγχρονισμός των χαμηλότερης κατηγορίας τουριστικών καταλυμάτων θα έπρεπε να αποτελεί βασική προτεραιότητα».

Οι ξενοδόχοι επαναλαμβάνουν το ζήτημα της ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων ζητώντας την κατεπείγουσα θέσπιση ενός στρατηγικού πλαισίου κατευθύνσεων και κανόνων για την βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ θίγουν και το ζήτημα της επιβάρυνσης: «Με βάση τις ήδη υφιστάμενες επιβαρύνσεις, δεν μπορεί να υπάρξει συζήτηση για επιβολή νέου τέλους στο ξενοδοχειακό προϊόν, όπως το διαλαμβανόμενο στο ΕΧΠΤ ειδικό τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου.

Η διαρκής αύξηση του φορολογικού και λειτουργικού κόστους υπονομεύει την ανταγωνιστικότητα του ελληνικού τουρισμού και περιορίζει τη δυνατότητα των επιχειρήσεων να επενδύουν σε ποιότητα, βιωσιμότητα και αναβάθμιση των υπηρεσιών τους».

Οι μικρές επιχειρήσεις

Από την πλευρά της η Συνομοσπονδία Επιχειρηματιών Τουριστικών Καταλυμάτων Ελλάδος (ΣΕΤΚΕ), εκπροσωπώντας χιλιάδες μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις μη κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων σε ολόκληρη τη χώρα και ιδίως στις νησιωτικές και απομακρυσμένες περιοχές, κρίνει θετική την πρόβλεψη για ανώτατο όριο 100 κλινών στις περιοχές κατηγορίας Α (ελεγχόμενης ανάπτυξης) και 300 κλινών στις περιοχές κατηγορίας Β (αναπτυγμένες περιοχές), «ως μέτρο συγκράτησης της υπερσυγκέντρωσης μεγάλων τουριστικών μονάδων και προστασίας της φέρουσας ικανότητας των προορισμών».

Προτείνει μάλιστα να τεθούν και αυστηρότερα όρια στα ξενοδοχεία στα μικρά νησιά, προτείνοντας ανώτατο όριο 50 κλινών για νέες μονάδες. Περαιτέρω, για τις περιοχές που χαρακτηρίζονται ως υπερκορεσμένες, θεωρει «απολύτως αναγκαία την άμεση αναστολή κάθε νέας τουριστικής δραστηριότητας έως ότου αναβαθμιστούν οι βασικές δημόσιες υποδομές (ύδρευση, αποχέτευση, διαχείριση απορριμμάτων, οδικά δίκτυα, ενεργειακές υποδομές, δομές υγείας κ.λπ.). Ο υπερτουρισμός δεν επιδρά αποσπασματικά σε επιμέρους περιοχές, αλλά επηρεάζει συνολικά τη λειτουργία, τη βιωσιμότητα και την κοινωνική συνοχή ολόκληρων νησιωτικών προορισμών, οι οποίοι οφείλουν να διατηρούν ενιαίο χαρακτήρα και ισορροπία μεταξύ τουριστικής ανάπτυξης και καθημερινής ζωής των μόνιμων κατοίκων.

Κατά συνέπεια, θεωρούμε ότι εξαίρεση από την ανωτέρω αναστολή θα πρέπει να προβλέπεται αποκλειστικά για κύρια και μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που έχουν ήδη εγκριθεί ή ενταχθεί σε υφιστάμενα επενδυτικά ή επιδοτούμενα προγράμματα. Παράλληλα, προτείνεται η αναστολή έκδοσης νέων επιδοτούμενων προγραμμάτων για την ανέγερση νέων τουριστικών καταλυμάτων σε κορεσμένες περιοχές, έως ότου ολοκληρωθεί από την τοπική αυτοδιοίκηση η αναβάθμιση των αναγκαίων υποδομών». Υπερασπιζόμενη τον κλάδο των ενοικιαζόμενων η ΣΕΤΚΕ κρίνει ως «ιδιαιτέρως προβληματικές» τις ρυθμίσεις του άρθρου του σχεδίου, οι οποίες αφορούν τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας.

Ειδικότερα, όπως επισημαίνει, η πρόβλεψη στο άρθρο 8 παρ. 3α ότι: «ο επιτρεπόμενος αριθμός κλινών στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας να μην υπερβαίνει τις επιτρεπόμενες κλίνες σε κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα» εισάγει ουσιαστικό περιορισμό στη δημιουργία νέων ενοικιαζόμενων δωματίων και διαμερισμάτων, χωρίς να παρέχεται επαρκής τεχνική ή επιστημονική τεκμηρίωση ως προς την αναγκαιότητα και την αναλογικότητα του μέτρου, όπως αναφέρει σχετικά.

«Η ρύθμιση αυτή ενδέχεται να δημιουργήσει σοβαρές και δυσανάλογες επιπτώσεις, ιδίως στα μικρά νησιά και στις απομακρυσμένες περιοχές της χώρας, όπου παραδοσιακά τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα αποτελούν τη βασική μορφή τουριστικής δραστηριότητας και όπου, σε πολλές περιπτώσεις, η δυναμικότητα των ενοικιαζόμενων δωματίων υπερβαίνει εκείνη των ξενοδοχείων.

Η επιβολή περιορισμών αποκλειστικά στα μη κύρια καταλύματα κινδυνεύει να οδηγήσει σε συρρίκνωση της μικρής οικογενειακής επιχειρηματικότητας και σε περαιτέρω συγκέντρωση της τουριστικής δραστηριότητας σε μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες. Σε πολλά μικρά νησιά, ιδίως του Νοτίου Αιγαίου, τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα αντιστοιχούν περίπου στο 90% της τουριστικής προσφοράς. Μέσω αυτών εξασφαλίζεται ένα συμπληρωματικό εισόδημα για τους μόνιμους κατοίκους, ενισχύοντας την παραμονή τους στον τόπο τους και αποτρέποντας την ερήμωση των νησιωτικών και απομακρυσμένων περιοχών.

Για τους λόγους αυτούς, κρίνεται σκόπιμο όχι μόνο να απαλειφθούν οι σχετικές ρυθμίσεις, αλλά και να τεθούν σαφή όρια στην ανάπτυξη μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων στα μικρά νησιά και τις απομακρυσμένες ηπειρωτικές περιοχές. Η ίδρυση ξενοδοχειακών μονάδων, για παράδειγμα 300 κλινών ή ακόμη και 100 κλινών, μπορεί να δημιουργήσει συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού και να θέσει σε κίνδυνο τη βιωσιμότητα των τοπικών κοινωνιών. Προτείνεται, συνεπώς, η θεσμοθέτηση ανώτατου ορίου δυναμικότητας έως 50 κλινών για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων σε μικρά νησιά. Το μέτρο αυτό θα συμβάλει στη διατήρηση της κοινωνικής συνοχής, στην ενίσχυση της τοπικής οικονομίας και στη διασφάλιση μιας βιώσιμης ισορροπίας μεταξύ τουριστικής ανάπτυξης και ποιότητας ζωής των μόνιμων κατοίκων».

H βραχυχρόνια μίσθωση

Πέραν των ξενοδοχείων και των ενοικιαζόμενων καταλυμάτων για το ζήτημα πήρε θέση και ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, μέσω του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων STAMA καταθέτοντας τις δικές του ενστάσεις για τον τρόπο με τον οποίο το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό επιχειρεί να ρυθμίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση, εστιάζοντας κυρίως στη νέα πρόβλεψη που εντάσσει τις διαθέσιμες κλίνες τύπου Airbnb στον υπολογισμό της τουριστικής φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής, μαζί με τις ξενοδοχειακές υποδομές. «Για τον STAMA, η συγκεκριμένη επιλογή δεν είναι μια τεχνική λεπτομέρεια, αλλά ένα μεθοδολογικά προβληματικό πλαίσιο αποτίμησης της τουριστικής πίεσης».

Όπως επισημαίνεται, η εξίσωση δύο εντελώς διαφορετικών μοντέλων φιλοξενίας –των ξενοδοχείων και της βραχυχρόνιας μίσθωσης– κινδυνεύει να δημιουργήσει μια εικόνα που δεν αντανακλά την πραγματικότητα σε πολλές περιοχές της χώρας. Ο πρόεδρος του Συνδέσμου, Βασίλης Αργυράκης, τονίζει ότι η λογική αυτή μπορεί να οδηγήσει σε λάθος συμπεράσματα για το «πόσο γεμάτος» είναι ένας προορισμός, ειδικά σε νησιά και περιοχές με έντονη εποχικότητα, όπου η πίεση στις υποδομές δεν συνδέεται αποκλειστικά με τον αριθμό των κλινών, αλλά με τη συνολική λειτουργία του τόπου.

«Η σύγκριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τις ξενοδοχειακές κλίνες είναι άδικη και θα κάνει την Ελλάδα πιο ακριβή. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι μπαίνουν στο ίδιο καλάθι δύο διαφορετικά πράγματα. Άλλος είναι ο τρόπος που λειτουργεί ένα ξενοδοχείο και άλλος ένα σπίτι που διατίθεται μέσω πλατφόρμας». Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτό γίνεται ακόμη πιο κρίσιμο σε περιοχές που ήδη δέχονται έντονη τουριστική πίεση, καθώς οι αποφάσεις που θα βασιστούν σε αυτή τη μεθοδολογία μπορεί να οδηγήσουν σε υπερβολικούς ή λανθασμένους περιορισμούς, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι πραγματικές αιτίες των προβλημάτων, όπως οι υποδομές και η διαχείριση του δημόσιου χώρου.

Παράλληλα, ο STAMA επανέρχεται στη συζήτηση για τον όρο «υπερτουρισμός», τονίζοντας ότι η γενικευμένη χρήση του δεν βοηθά στην κατανόηση της πραγματικής εικόνας. Όπως υπογραμμίζεται, η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει ένα ενιαίο φαινόμενο υπερτουρισμού, αλλά διαφορετικές συνθήκες ανά περιοχή και ανά περίοδο, οι οποίες δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται με οριζόντιες αναγνώσεις.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο ζήτημα των μελετών φέρουσας ικανότητας που προβλέπει το νέο πλαίσιο. Ο STAMA προειδοποιεί ότι το αποτέλεσμα αυτών των μελετών θα κριθεί αποκλειστικά από το ποια δεδομένα θα χρησιμοποιηθούν. Επισημαίνει δε τον καθοριστικό ρόλο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, ως του μοναδικού φορέα που διαθέτει σήμερα πλήρη, αναλυτικά και αξιόπιστα δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Όπως αναφέρεται, χωρίς κοινά αποδεκτή βάση δεδομένων, οποιαδήποτε αποτίμηση της τουριστικής πίεσης κινδυνεύει να είναι αποσπασματική και ανακριβής.

Τέλος, ο SΤΑΜΑ εκφράζει σαφή διαφωνία με το ενδεχόμενο οι μελέτες αυτές –και κατ’ επέκταση οι αποφάσεις για πιθανούς περιορισμούς– να αποτελέσουν αποκλειστική αρμοδιότητα των δήμων. Όπως επισημαίνεται, μια τέτοια προσέγγιση ενέχει τον κίνδυνο αποσπασματικών εκτιμήσεων και διαφορετικών ταχυτήτων από περιοχή σε περιοχή. Ο Σύνδεσμος προτείνει οι μελέτες φέρουσας ικανότητας να ανατίθενται σε ανεξάρτητους, αξιόπιστους φορείς, με ενιαία μεθοδολογία και σαφή κριτήρια, ώστε να διασφαλίζεται η αντικειμενικότητα και η συγκρισιμότητα των αποτελεσμάτων.

Το Περιφερειακό συμβούλιο

Για το θέμα έχει ήδη τοποθετηθεί από τα τέλη της περασμένης εβδομάδας το Περιφερειακό Συμβούλιο Νοτίου Αιγαίου, της Περιφέρειας που απορροφά και το μεγαλύτερο μερίδιο των επενδύσεων με κορυφαίους προορισμούς όπως η Ρόδος, η Μύκονος ή η Σαντορίνη. Κεντρική θέση του Περιφερειακού Συμβουλίου είναι ότι τα οριζόντια αριθμητικά όρια κλινών, και ειδικότερα τα όρια των 100 και 350 κλινών, δεν μπορούν να αποτελούν από μόνα τους απόλυτο κριτήριο αποδοχής ή αποκλεισμού μιας τουριστικής επένδυσης. «Εφόσον διατηρηθούν, θα πρέπει να έχουν κατευθυντήριο και μεταβατικό χαρακτήρα, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού Α΄ επιπέδου και την επιστημονικά τεκμηριωμένη αξιολόγηση κάθε νησιωτικής ή επιμέρους χωρικής ενότητας».

Το Περιφερειακό Συμβούλιο επισημαίνει ότι η βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη δεν μπορεί να αξιολογείται αποκλειστικά με βάση τον αριθμό των κλινών. Πρέπει να λαμβάνονται υπόψη το υδατικό ισοζύγιο, η διαχείριση στερεών αποβλήτων, η ενεργειακή επάρκεια, οι μεταφορές, η προσβασιμότητα, η κλιματική προσαρμογή, η κοινωνική συνοχή, η πληθυσμιακή εξέλιξη και οι ανάγκες των μόνιμων κατοίκων και εργαζομένων.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην έννοια της φέρουσας ικανότητας, η οποία, σύμφωνα με το Περιφερειακό Συμβούλιο, δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως στατικό διοικητικό εμπόδιο ή ως απλός αριθμητικός περιορισμός. Αντιθέτως, πρέπει να λειτουργεί ως δυναμικό και επανεκτιμώμενο εργαλείο χωρικής πολιτικής, που θα συνδέεται με πραγματικά δεδομένα, κρίσιμες υποδομές, περιβαλλοντικούς δείκτες και την ποιότητα των επενδύσεων.

Για τον λόγο αυτό, το Περιφερειακό Συμβούλιο ζητά τη θέσπιση μηχανισμού ετήσιας παρακολούθησης της φέρουσας ικανότητας και δυνατότητα επαναξιολόγησης της κατάταξης των περιοχών, ενώ ζητεί και τη ρητή σύνδεση της χωροθέτησης νέων τουριστικών μονάδων με την επάρκεια κρίσιμων υποδομών.