Ο Ηρακλειώτης αρχιτέκτονας-μηχανικός Ηρ. Πυργιανάκης απαντά σε 30 κρίσιμα ζητήματα για τα όρια μικρών οικισμών

Ο Ηρακλειώτης αρχιτέκτονας μηχανικός Ηρακλής Πυργιανάκης απαντά σε 30 κρίσιμα ερωτήματα-ζητήματα που αφορούν στη μείωση των ορίων των οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων με το Π.Δ. 194/15/04/2025

1) Τι σημαίνει μείωση ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων;

Ένα πολύ μεγάλο μέρος οικοπέδων που, σήμερα, βρίσκονται εντός οικισμού, θα βρεθεί εκτός σχεδίου. Δηλαδή, από οικόπεδα μετατρέπονται σε χωράφια.

2) Ποιες οι επιπτώσεις;

Άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα μετατρέπονται σε μη άρτια και μη οικοδομήσιμα 

3) Η Κυβέρνηση και το Συμβούλιο της Επικρατείας ισχυρίζονται ότι η οριοθέτηση των οικισμών που έγινε το 1985 είναι παράνομη διότι είχαν Υπογραφεί από τους Νομάρχες και δεν τηρήθηκαν στοιχειώδεις κανόνες σχεδιασμού. 

Οι δηλώσεις αυτές είναι εντελώς ψευδείς, αφού, πρώτον, το Π.Δ. 24.4/3/5/1985 πριν υπογραφεί και δημοσιευτεί από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας θεωρήθηκε νόμιμο με την υπ’ αριθμόν 342/1985 απόφαση του Συμβουλίου της επικρατείας και, δεύτερον, πριν υπογραφούν τα όρια από τους Νομάρχες προηγήθηκε μία μακροχρόνια και επίπονη διαδικασία χωροθέτησης, η οποία προβλεπόταν από το Π.Δ. Συγκεκριμένα, έγιναν μελέτες για κάθε οικισμό από εξειδικευμένα γραφεία που ασχολούνται με το  Πολεοδομικό Σχεδιασμό αφού έλαβαν υπ’ όψιν τις περιοχές ακαταλληλότητας, όπως αρχαιολογικοί χώροι , εδάφη με κλίση μεγαλύτερη του 30%, ρέματα, ζώνες υψηλής παραγωγικότητας., κεντρικούς οδικούς άξονες .Τους ίδιους περιορισμούς θέτει και το νέο Π.Δ. 194/2025. Επιπλέον, γνωμοδότησαν τότε τα κοινοτικά συμβούλια, το συμβούλιο οικισμών χωροταξίας και περιβάλλοντος. Έγιναν για κάθε οικισμό δελτία Αρχιτεκτονικής Φυσιογνωμίας, λήφθηκαν υπ’ όψιν τα πληθυσμιακά κριτήρια της τελευταίας απογραφής, έγινε κατηγοριοποίηση των οικισμών σε: μικρούς, μεσαίους και μεγάλους- παραλιακούς, περιαστικούς, δυναμικούς κλπ. Αντίστοιχοι χαρακτηρισμοί προβλέπονται και από το νέο Π.Δ. 194/2025.

4) Το  Υπουργείο επικαλείται ότι το ΣτΕ έκρινε μη νόμιμους τους οικισμούς σε δύο περιπτώσεις . Στο Πήλιο και στο Ρέθυμνο και επομένως υπήρχε ο κίνδυνος να ακυρωθούν από το ΣτΕ και οι υπόλοιποι οικισμοί.

Η περίπτωση του Ρεθύμνου αφορά 39 οικισμούς με τον χαρακτηρισμό στάσιμοι που οροθετήθηκαν με την υπαριθμο ΤΠ/1858/1987 απόφαση νομάρχη που δυστυχώς δημοσιεύτηκαν χωρίς να συνοδεύονται από τα σχέδια οριοθέτησης   και εξαιτίας αυτού του λόγου το ΣΕ πολύ αργότερα με την υπαριθμο 57/2017/11/01/2017 απόφαση   ακύρωσε την οριοθέτηση των συγκεκριμένων  39 οικισμών του νομού Ρεθύμνου .Να σημειώσουμε ότι οι υπόλοιποι οικισμοί του Ρεθύμνου που δημοσιεύθηκαν με τα συνοδευτικά σχέδια δεν είχαν ποτέ   κανένα πρόβλημα .

Όσον αφορά το Πήλιο ακυρώθηκε η οριοθέτηση παραδοσιακών οικισμών με την υπαριθμο 1268/2019 απόφαση  του ΣτΕ με την δικαιολογία ότι οι οικισμοί αυτοί ήταν παραδοσιακοί και ιδιαίτερου φυσικού κάλους γιατί προβλεπόταν βιοτεχνίες μέσα στα όρια των παραδοσιακών οικισμών ,ότι δεν τηρήθηκαν επιστημονικά κριτήρια  και σε κάθε περίπτωση έπρεπε να οριοθετηθούν οι οικισμοί αυτοί με ΠΔ .

5) Έχουν γίνει λάθη στην οριοθέτηση των οικισμών με το ΠΔ ΤΟΥ 1985.

Μπορεί και να έχουν γίνει κάποια λάθη.Εδώ ορίοθετήθηκαν 12.600 οικισμοί Εάν έχουν γίνει λάθη θα είναι μετρημένα στα δάκτυλα. Καμιά αντίρρηση για αυτούς τους οικισμούς να γίνει επαναοριοθέτηση.

 6) Το ΣτΕ προτείνει να γίνει πολεοδόμηση όλων των οικισμών της χώρας. Πόσο εφικτό είναι αυτό;

Καμιά αντίρρηση ότι η καλύτερη λύση είναι η πολεοδόμηση με βάσει τον ν.1337/83, αλλά οι πολεοδομήσεις κοστίζουν χρήματα και χρειάζεται πάρα πολλά χρόνια. Εξαρτάται ποιος είναι ο φορέας που προωθεί την πολεοδόμηση. Εάν είναι το Δημόσιο απαιτούνται πάρα πολλά χρόνια, πχ οι οικισμοί Αρχάνες και Κρουσώνα που είναι μεγαλύτεροι των 2000 κατοίκων η πολεοδόμησή τους ξεκίνησε το 1985 και ακόμα δεν έχουν πολεοδομικό σχέδιο. Εάν ο φορέας είναι Συνεταιρισμός χρειάζεται περίπου μία δεκαετία και αν είναι ιδιώτης χρειάζεται πέντε χρόνια. 
Για να πολεοδομηθούν, λοιπόν, οι 12600 οικισμοί της χώρας απαιτείται ένα μυθικό ποσό και χρόνος υλοποίησεις  που ούτε τα δισέγγονά μας δεν θα προλάβουν. 

7) Πρέπει να γίνει πολεοδόμηση παντού;

Όχι, βέβαια. Στη συντριπτική πλειοψηφία των οικισμών της χώρας ο σχεδιασμός οριοθέτησης του 1985 ήταν υπεραρκετός και νόμιμος και επιστημονικά ορθός. Υπάρχει σίγουρα και μια κατηγορία οικισμών που έχουν μεγάλη δυναμικότητα, όπως είναι οι παραλιακοί- οι περιαστικοί- οι μεγάλοι σε πληθυσμό  . Σε αυτούς τους οικισμούς που είναι πολύ λιγότεροι μπορεί να ξεκινήσει η πολεοδόμησή τους, εφόσον υπάρχουν χρήματα και εφόσον υπάρχει και η πολιτική βούληση. 

8) Πότε θα ισχύσει το νέο Π.Δ. 194/2025;

Το Υπουργείο έχει αναθέσει και είναι σε εκπόνηση 250 τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια για όλους τους Δήμους της χώρας και αυτό στα πλαίσια υλοποίησης ενός αναπτυξιακού σχεδίου 750.000.000 ευρώ. Το πρόγραμμα έχει ξεκινήσει και πολλά σχέδια είναι να παραδοθούν το Καλοκαίρι του 2025 και το αναπτυξιακό πρόγραμμα έχει ορίζοντα υλοποίησης το τέλος του 2025, ειδάλλως η Ελλάδα θα υποχρεωθεί να επιστρέψει στην Ευρωπαϊκή Ένωση το παραπάνω ποσό. Οι μελετητές των σχεδίων αυτών πρέπει να ολοκληρώσουν τα σχέδια έως εκείνη την περίοδο. Για να γίνει αυτό, θα πρέπει να οριοθετήσουν τους οικισμούς με βάση το νέο Π.Δ. 194/2025, εφόσον αυτό δεν τροποποιηθεί. Μετά την ολοκλήρωσή των σχεδίων αυτών, θα δημοσιευτούν με Π.Δ. σε ΦΕΚ και θα έχουν άμεση ισχύ. 

9) Τι προτείνει το νέο Π.Δ. για την οριοθέτηση των οικισμών;

Προτείνει 3 ζώνες. Τη Ζώνη Α, η οποία περιλαμβάνει τα όρια του οικισμού που είχε το 1923. Τη Ζώνη Β, η οποία περιλαμβάνει τα όρια του πυκνοδομεμένου τμήματος, από τα όρια της Ζώνης Α έως τα όρια του 1983, και την ζώνη Β1, η οποία με τη σειρά της, περιλαμβάνει τα αραιοδομημένα τμήματα από τα όρια της Ζώνης Α’ έως τα όρια του 1983. 

Το υπουργείο είχε προτείνει άλλη μία Ζώνη Γ΄ που θα περιλάμβανε στην ουσία τα υπόλοιπα όρια έως του 1985 με ελάχιστο εμβαδόν, χωρίς παρεκκλίσεις, τα 2000m2 και θα ήταν εκτός σχεδίου.

Αυτή η ζώνη, σύμφωνα με το Συμβούλιο της Επικρατείας, δεν εγκρίθηκε κι δεν συμπεριλήφθηκε στο Π.Δ 194/2025.

Βέβαια, και να είχε συμπεριληφθεί θα ήταν δώρο άδωρο αφού τα όρια όλων των οικισμών είχαν  οροθετηθεί με αρτιότητα οικοπέδων τα 300m2 , 500 m2, 750 m2, 1000 m2 και 1500 m2νάλογα με τον οικισμό . Άρα, όλα τα οικόπεδα που έχουν μεταβιβαστεί με τις παραπάνω αρτιότητες θα ήταν μη άρτια και μη οικοδομήσιμα.  

10) Υπάρχουν άλλες διατάξεις του Π.Δ. που δημιουργούν πρόβλημα;

Φυσικά και υπάρχουν και είναι πάρα πολλές και σημαντικές, όπως ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων, το ποσοστό κάλυψης, η ημερομηνία δημιουργίας των οικοπέδων, το ύψος των οικοδομών, ο όγκος κλπ .

11) Υπάρχει πρόβλημα  χοροθέτησης  ΑΠΕ οικισμών με βάση το νέο Π.Δ.;

 Ναι, υπάρχει διότι προβλέπει τη δυνατότητα εγκατάστασης ΑΠΕ στη ζώνη Β1, δηλαδή σε οικόπεδα που ευρίσκονται  εντός οικισμού.

12) Με το νέο ΠΔ 194/2025 μπορεί να γίνει οριοθέτηση οικισμών με βάση το Π.Δ. 24.04.1985;

ΝΑΙ!!  Όσο παράλογο και αν ακούγεται Με βάση το άρθρο 17 παρ. 1του ΠΔ 194/2025  αναφέρει  ότι "Εκκρεμείς διαδικασίες οριοθέτησης κατ εφαρμογή των από 24.04.1985  και το 2.03.1981 Π.Δ. για τις οποίες έχει γνωμοδοτήσει το οικείο  Συμβούλιο ΣΥ.ΠΟ.θ.Α. ή ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ. είναι δυνατόν να ολοκληρώνονται βάση των προϋφιστάμενων του παρόντος διατάξεων". Το παράλογο εκκρεμείς οριοθετήσεις ολοκληρώνονται με το παλαιό Π.Δ. Εδώ δεν υπάρχει πλέον η αναφορά ότι είναι παράνομο το Π.Δ. του 1985 και το ενέκρινε και το Συμβούλιο Επικρατείας .!!!!!!

13) Πόσοι οικισμοί της Ελλάδας επηρεάζονται;

Περίπου 12.600 οικισμοί 

14) Η μείωση των ορίων των οικισμών, εάν αυτή εφαρμοστεί, πόσο ποσοστό οικοδομικής γης θα επηρεάσει;

To 85% της επιφάνειας των οικοπέδων που βρίσκονται εντός οικισμών μετατρέπονται σε χωράφια.

15) Οικονομικά πως μεταφράζεται αυτή η μείωση των ορίων;

Η αξία των οικοπέδων μειώνεται 8 με 10 φορές από τη μετατροπή τους από οικόπεδα σε χωράφια.

16) Ποια η οικονομική ζημιά σε ευρώ των Ελλήνων πολιτών από τη μείωση των ορίων των οικισμών;

Σύμφωνα με το ΤΕΕ, το ποσό ξεπερνάει τα 100 δις ευρώ.

17) Πόσες οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν το 2024 ως εντός ορίων οικισμών του 1985;

Εκδόθηκαν 8500 οικοδομικές άδειες και αποτελεί το 18% της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας στην Ελλάδα.

18) Τι ισχύει για όσους έχουν βγάλει νόμιμη οικοδομική άδεια, έχουν κτίσει και τώρα βρίσκονται εκτός οικισμού;

Το Π.Δ. 194/2025 αναφέρει ότι δεν θα έχουν καμία επίπτωση και όσοι έχουν οικοδομικές άδειες ή θα προλάβουν να εκδώσουν οικοδομική άδεια, έως ότου εκδοθεί το Π.Δ., θα είναι νομίμως υφιστάμενες ανεξάρτητα εάν βρίσκονται  εκτός του οικισμού. Όμως, προσοχή, διότι νομικοί κύκλοι λένε ότι πιθανόν να κινδυνεύουν και αυτοί από μια ενδεχόμενη προσφυγή στα δικαστήρια από τους γείτονές τους, βλ. και απόφαση ολομέλειας δικηγορικών  συλλόγων  Ελλάδας, που με ομόφωνο ψήφισμα προειδοποιεί ότι το Π.Δ. 194/15-04-2025 είναι προδήλως παράνομο και έχει πρόβλημα αντισυνταγματικότητας. Από τη στιγμή που βγήκαν άκυρες οι αποφάσεις των Νομαρχών, δεν προστατεύονται ρητά και όλες οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει αυτών των αποφάσεων .Καλό θα ήταν να συμβουλευτούν και τους δικηγόρους τους.

19) Μπορεί να γίνει αναθεώρηση σε κτίσμα που τώρα  θα βρίσκεται εκτός οικισμού;

Επιτρέπεται η ενημέρωση και η αναθεώρηση οικοδομικών αδειών σε ισχύ και για παράταση ισχύος, όπως επίσης και η έκδοση αδειών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με τους όρους δόμησης, σύμφωνα με τους οποίους εκδόθηκε η άδεια, με την προϋπόθεση ότι δεν αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια. 

20) Μπορεί να γίνει προσθήκη σε κατοικίες που δεν εξάντλησαν τον συντελεστή δόμησης; 

ΟΧΙ! Όλες οι μεταγενέστερες προσθήκες γίνονται με τους νέους όρους δόμησης και εφόσον το οικόπεδο θα βρίσκεται πλέον εκτός σχεδίου, θα χρειάζεται εμβαδόν 4000 m2, και πρόσοψη 25m σε αναγνωρισμένο- κοινόχρηστο δρόμο. 

21) Να επισπεύσουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες έως ότου δημοσιευτούν τα  χωροταξικά σχέδια; 

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συμβουλευτούν τους μηχανικούς τους, αλλά όμως, θα πρέπει να έχουν υπ’ όψιν ότι προϋπόθεση για έκδοση οικοδομικών αδειών είναι να υπάρχει έγκριση από την Αρχαιολογική Υπηρεσία και προέγκριση από την Πολεοδομία. Γνωρίζοντας ότι αυτές οι υπηρεσίες υπολειτουργούν λόγω έλλειψης προσωπικού, μπορεί οι ιδιοκτήτες να μην προλάβουν . Επιπλέον, ελλοχεύει ο κίνδυνος ακύρωσης της άδειας, από οποιονδήποτε την προσβάλει δικαστικώς.

22) Όταν δεν υπάρχει συμβόλαιο μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια;

Όχι πρέπει να δημιουργηθεί υποχρεωτικά συμβόλαιο και να μεταγραφεί στο κτηματολόγιο 

23) Μπορεί κάποιος να ζητήσει χρήματα πίσω από εφορία για φόρους που πλήρωσε και τον ΕΝΦΙΑ για οικόπεδα, που θα βρεθούν εκτός σχεδίου;

Από τη στιγμή που για να γίνει η αγορά ο μηχανικός έχει βεβαιώσει ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, είναι σχεδόν αδύνατον να πάρει χρήματα πίσω. 

24) Η Κυβέρνηση λέει ότι δεν έχει αλλάξει το παραμικρό και ότι δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας των πολιτών. 

Ο συγκεκριμένος ισχυρισμός είναι παραπλανητικός. Όσο το Π.Δ. 194/2025 δεν αποσύρεται ή δεν τροποποιείται, παραμένει σε ισχύ και είναι εφαρμοστέο. 

25) Γιατί η Κυβέρνηση έφερε ξαφνικά αυτό το Π.Δ. 194/2025;

Η αλήθεια είναι ότι δεν είναι εντελώς ξαφνικά. Όλα ξεκίνησαν με την κατάργηση των παρεκκλίσεων της εκτός σχεδίου δόμησης, με τον Ν. 4759/2020. Ήρθε, τώρα, η κατάργηση των ορίων των οικισμών μικρότερων των 2000 κατοίκων και ακολουθεί στο αμέσως προσεχές διάστημα η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης αφού είναι έτοιμο για κατάθεση το νομοσχέδιο όπου αναφέρει ότι για να είναι άρτιο ένα αγροτεμάχιο, εκτός σχεδίου, πρέπει να έχει ελάχιστο εμβαδόν 4000m2 και να έχει πρόσοψη σε δρόμο, προϋφιστάμενο του 1977. Ήδη το υπουργείο έχει ανακοινώσει ότι ολοκλήρωσε την καταγραφή όλων των δρόμων σε όλη την επικράτεια.  

26) Γιατί το κάνει αυτό η Κυβέρνηση;

Εξυπηρετούνται οικονομικά συμφέροντα: Α) όσων επιθυμούν να κάνουν ιδιωτική πολεοδόμηση που θα αγοράσουν αγροτεμάχια- φιλέτα πολύ φθηνά, ως εκτός σχεδίου, θα  πολεοδομήσουν αυτές τις περιοχές και στη συνέχεια θα πουλήσουν πανάκριβα οικόπεδα ή σπίτια, που θα έχουν ανοικοδομήσει. Β) Οι ιδιώτες που επιθυμούν να επενδύσουν στον τουρισμό θα αγοράσουν φθηνή γη και θα ανοικοδομήσουν τουριστικά κτίρια, με αυξημένο  μάλιστα  συντελεστή δόμησης, Γ) πριμοδοτείτε η αστυφιλία, με το να συγκεντρώσει όλους τους πολίτες στα μεγάλα αστικά κέντρα και, συνεπώς, θα ερημώσει παντελώς η ύπαιθρος.

27) Μα είναι δυνατόν η Κυβέρνηση να προωθεί προεδρικό διάταγμα που καταστρέφει τις ιδιοκτησίες Ελλήνων πολιτών για να ωφεληθούν οι οικονομικών ισχυροί;

Για να γίνει κατανοητό θα σας φέρω στην μνήμη ένα σχετικά πρόσφατο νομοθέτημα της κυβέρνησης.  Η Κυβέρνηση ψήφισε τον Νόμο για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων. Σε αυτόν τον Νόμο υπήρχε μία κατηγορία αυθαιρέτων, η 5, που λέει ότι όσα είχαν μεγάλη επιφάνεια και ξεπερνούν κατά πολύ τον συντελεστή δόμησης για αυτά τα αυθαίρετα δε μπορείς να κάνεις τακτοποίηση και αυτό λέει η Κυβέρνηση διότι το ζήτησε το ΣτΕ. Πέρασε, όμως, μία διάταξη που λέει ότι οι μόνοι που μπορούν να κάνουν τακτοποίηση αυτής της κατηγορίας 5 είναι οι τράπεζες. Αυτή η διάταξη ισχύει και την έχει δεχτεί και το ΣτΕ. 
 
28) Ποιοι έχουν αντιδράσει έως τώρα;

Όλος ο επιστημονικός κόσμος έχει εκφράσει τη διαφωνία τού Α) το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) Β) Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδων (ΚΕΔΕ) Γ) η Ολομέλεια των Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδας Δ) όλα τα κόμματα της αντιπολίτευσης Ε) πολύ μεγάλος αριθμός Βουλευτών του κυβερνόντος κόμματος, έχουν ζητήσει την απόσυρση του Π.Δ. 194/2025. 

29) Τι μπορεί να κάνει η Κυβέρνηση;

Εάν το επιθυμεί, μπορεί να φέρει νόμο στη Βουλή που να καταργεί το Π.Δ. 194/2025 ή να φέρει νέο Π.Δ. που να τροποποιεί το ισχύον.   
                                                
30) Τι μπορεί να κάνει ο απλός πολίτης που θίγεται από το Π.Δ. 194/2025;

Ο κάθε Έλληνας πολίτης οφείλει να αντιδράσει, ατομικά η συλλογικά, με κάθε νόμιμο τρόπο. Φωνή  λαού οργή θεού!!!!!!!.

Πολύ καλό παράδειγμα αποτελούν οι πρόσφατες μαζικές διαδηλώσεις για τα Τέμπη, όπου έφεραν την Κυβέρνηση και όλους τους υπεύθυνους σε πολύ δυσχαιρή θέση.