Ακίνητα: Ολο και λιγότεροι Ελληνες με δικό τους σπίτι

Σταδιακή υποχώρηση καταγράφει η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα, με τα στοιχεία να αποτυπώνουν τη δυσκολότερη πρόσβαση στην αγορά κατοικίας για σημαντικό μέρος του πληθυσμού. Το 2010 το 77,2% του πληθυσμού έμενε σε ιδιόκτητη κατοικία, σύμφωνα με τη Eurostat, ενώ το 2025 το ποσοστό είχε υποχωρήσει στο 69,4%, σημειώνοντας πτώση 7,8 ποσοστιαίων μονάδων.

Σύμφωνα με ρεπορτάζ της «Καθημερινής», η εξέλιξη αυτή παρατηρείται και σε άλλες χώρες της Ε.Ε., ωστόσο η Ελλάδα αντιμετωπίζει μια αντίφαση, καθώς διατηρεί μεγάλο οικιστικό απόθεμα και υψηλό ποσοστό ιδιοκτητών χωρίς στεγαστικό δάνειο, αλλά ταυτόχρονα συγκαταλέγεται στις χώρες με τη μεγαλύτερη επιβάρυνση των νοικοκυριών από το κόστος στέγασης.

Οπως προαναφέρθηκε, η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης αποτελεί ευρύτερη ευρωπαϊκή τάση. Σύμφωνα με στοιχεία που παρατίθενται σε έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, από το 2010 έως το 2024 το ποσοστό μειώθηκε σε 21 από τα 27 κράτη-μέλη της Ε.Ε. Μεταξύ των χωρών που κατέγραψαν μείωση περιλαμβάνονται η Ελλάδα, η Γερμανία, η Μάλτα, η Ισπανία, η Φινλανδία, το Λουξεμβούργο και η Δανία.

Αντιθέτως, αύξηση καταγράφηκε στην Ιταλία, στην Ολλανδία, στη Σλοβακία, στην Κροατία, στην Ουγγαρία και στην Πολωνία. Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών αναφέρουν ότι η διαφοροποίηση αυτή δείχνει ότι η πορεία της ιδιοκατοίκησης δεν καθορίζεται από έναν ενιαίο ευρωπαϊκό παράγοντα, αλλά επηρεάζεται από τις ιστορικές συνθήκες κάθε αγοράς, τις πολιτικές στέγασης, τη λειτουργία της αγοράς ενοικίων και τις δυνατότητες χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας. Σε επίπεδο ποσοστών, οι χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης εξακολουθούν να εμφανίζουν ιδιαίτερα υψηλή ιδιοκατοίκηση. Το 2025 η Σλοβακία και η Ρουμανία βρίσκονταν στην κορυφή της ευρωπαϊκής κατάταξης, με ποσοστά 93,8% και 93,2% αντιστοίχως, ενώ η Γερμανία βρισκόταν στο χαμηλότερο άκρο, με 47,2%.

Η υψηλή ιδιοκατοίκηση σε χώρες όπως η Σλοβακία, η Κροατία και η Ουγγαρία συνδέεται, μεταξύ άλλων, σύμφωνα με την έκθεση, με την ιστορική πορεία της ιδιωτικοποίησης κατοικιών και τις διαφορετικές δομές των αγορών στέγασης. Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι οι κάτοικοι αυτών των χωρών αντιμετωπίζουν απαραίτητα μικρότερες δυσκολίες ως προς το κόστος αγοράς κατοικίας. Συνολικά, ο μέσος όρος της Ε.Ε. υποχώρησε από 70,7% το 2010 σε 68,5% το 2025. Η ελληνική πτώση ήταν μεγαλύτερη, καθώς η χώρα πέρασε από το 77,2% στο 69,4%, περιορίζοντας σημαντικά τη διαφορά της από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Βασικός παράγοντας πίσω από τη μείωση της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι η επιδείνωση της προσιτότητας της κατοικίας. Σύμφωνα με ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), οι τιμές των κατοικιών έχουν ανακάμψει έντονα μετά τη μεγάλη πτώση της περιόδου της οικονομικής κρίσης και αυξήθηκαν σωρευτικά κατά περίπου 85% από το 2017, έναντι αύξησης περίπου 47% στο κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα.

Η διαφορά αυτή σημαίνει ότι η αγορά κατοικίας απαιτεί πλέον μεγαλύτερους οικονομικούς πόρους σε σχέση με το εισόδημα. Ακόμη και για νοικοκυριά με σταθερή απασχόληση, η συγκέντρωση του απαιτούμενου κεφαλαίου για την αγορά ενός ακινήτου γίνεται ολοένα και δυσκολότερη. Η εικόνα επιβαρύνεται από τις αυστηρότερες προϋποθέσεις τραπεζικού δανεισμού, την ανάγκη καταβολής μεγάλης προκαταβολής και τα περιορισμένα αποθέματα αποταμίευσης.

Το ΔΝΤ εκτιμά ότι, με ετήσια αποταμίευση ίση με το 10% του εισοδήματος, ένα νοικοκυριό θα μπορούσε να χρειαστεί περίπου 24 χρόνια για να συγκεντρώσει την απαιτούμενη προκαταβολή του στεγαστικού δανείου, ανάλογα με τις παραδοχές της ανάλυσης.

Η δυσκολία απόκτησης κατοικίας συνδέεται και με την αύξηση του κόστους ενοικίασης. Οταν ένα μεγάλο μέρος του μηνιαίου εισοδήματος κατευθύνεται στο ενοίκιο, περιορίζεται η δυνατότητα αποταμίευσης για μελλοντική αγορά. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν κατά μέσον όρο το 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, έναντι 19% στην Ε.Ε. Παράλληλα, το 28,9% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά με στεγαστική επιβάρυνση τουλάχιστον 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 8,2% στην Ε.Ε.

Η επιβάρυνση αυτή περιορίζει ιδιαίτερα τις επιλογές των νέων, οι οποίοι συχνά δεν διαθέτουν οικογενειακή περιουσία ή επαρκείς αποταμιεύσεις για να μπορέσουν να αγοράσουν σπίτι. Το αποτέλεσμα είναι η καθυστέρηση της οικονομικής ανεξαρτητοποίησης και η μεγαλύτερη διάρκεια παραμονής στην ενοικίαση ή στο πατρικό σπίτι.

Η οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας είχε ως αποτέλεσμα τη σημαντική κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Οταν η ζήτηση άρχισε να ανακάμπτει, η προσφορά νέων κατοικιών δεν αυξήθηκε με τον ίδιο ρυθμό, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου συγκεντρώνονται οι περισσότερες θέσεις εργασίας και οι οικονομικές δραστηριότητες. Ταυτόχρονα, η ζήτηση έχει γίνει πιο συγκεντρωμένη γεωγραφικά. Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη δέχονται ισχυρές πιέσεις, ενώ οι επενδύσεις από το εξωτερικό και η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων επηρεάζουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών σε συγκεκριμένες αγορές.

Το ΔΝΤ επισημαίνει ότι περίπου το 35% του οικιστικού αποθέματος στην Ελλάδα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Από αυτό, περίπου το 12%-13% του συνολικού αποθέματος αντιστοιχεί σε κενές κατοικίες, ενώ το υπόλοιπο αφορά κυρίως εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες. Το στοιχείο αυτό αναδεικνύει ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τον συνολικό αριθμό των κατοικιών, αλλά και τη διαθεσιμότητά τους, την κατάσταση στην οποία βρίσκονται, τη γεωγραφική τους θέση και το κατά πόσον μπορούν να αξιοποιηθούν για να καλύψουν τις πραγματικές ανάγκες των νοικοκυριών. Αποτέλεσμα της κατάστασης αυτής είναι η ελληνική αγορά κατοικίας να βρίσκεται αντιμέτωπη με την αύξηση του κόστους αγοράς και ενοικίασης και την περιορισμένη αξιοποίηση ενός σημαντικού μέρους του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος.