Ακίνητα: Τι ισχύει για την Εκτός Σχεδίου Δόμηση

Σε δύο κατηγορίες διαχωρίζονται αυτή τη στιγμή οι εκτός σχεδίου περιοχές με βάση το ισχύον καθεστώς (όπως διαμορφώνεται από τον σχετικό νόμο 4759/2020). Η 1η αφορά τις περιοχές όπου δεν υφίσταται κανένας πολεοδομικός σχεδιασμός και η 2η τις περιοχές όπου έχει θεσμοθετηθεί πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου (σ.σ.: υπάρχουν για παράδειγμα, Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ), Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) κ.ά.). Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να διευκρινιστεί πως με βάση τον προαναφερόμενο νόμο, τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις έως την κατάργηση της δυνατότητας δόμησης σε γήπεδα και ιδιοκτησίες με εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων.
 

1η κατηγορία

Ετσι, στις περιοχές όπου δεν υφίσταται κανένας πολεοδομικός σχεδιασμός, οι ιδιοκτήτες που μπορούν να χτίσουν με βάση τις παρεκκλίσεις που ισχύουν σήμερα για τα οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, είναι είτε όσοι πρόλαβαν να εκδώσουν οικοδομική άδεια έως τις 9 Δεκεμβρίου είτε όσοι εξέδωσαν προέγκριση οικοδομικής άδειας.

Σε αυτούς, με βάση την πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προστίθενται και:

Α) Οσοι υπέβαλαν αίτηση για προέγκριση οικοδομικής άδειας (είναι 1.928 ιδιοκτήτες), οι οποίοι έχουν περιθώριο ενός έτους για να εκδώσουν οικοδομική άδεια (ή δύο ετών εφόσον πρόκειται για κτίρια συνολικής επιφανείας άνω των 5.000 τετραγωνικών μέτρων).

Β) Οσοι υπέβαλαν αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης (είναι 12.281 ιδιοκτήτες) οι οποίοι έχουν περιθώριο έως και την 30η Σεπτεμβρίου 2023 να υποβάλλουν αίτηση συνοδευόμενη με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας.

Κοινώς, σε αυτήν την κατηγορία καταργούνται οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας με εξαίρεση τις προαναφερόμενες περιπτώσεις. Επίσης στα γήπεδα του βρίσκονται εντός περιοχών χωρίς σχεδιασμό πρώτου επιπέδου, επιβάλλεται κατά την έκδοση οικοδομικής άδειας, ειδικό τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου που αντισταθμίζει, σύμφωνα με τον νόμο, την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.
 

2η κατηγορία

Οι περιοχές όπου υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου δεν επηρεάζονται από τις μειώσεις των όρων δόμησης και την κατάργηση των παρεκκλίσεων αρτιότητας (του νόμου 4759/2020), ούτε υποχρεούνται οι ιδιοκτήτες στην καταβολή αντισταθμιστικού περιβαλλοντικού τέλους κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

Αυτό σημαίνει πως, όσοι διαθέτουν γήπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων (δηλαδή 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικά μέτρα) τα οποία πληρούν τις λοιπές προϋποθέσεις παρέκκλισης αρτιότητας που ορίζει η κείμενη νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση, εξακολουθούν να μπορούν να χτίσουν εκδίδοντας οικοδομική άδεια, εφόσον βέβαια το θεσμικό πλαίσιο σχεδιασμού πρώτου επιπέδου δεν έχει καταργήσει τις παρεκκλίσεις.

Για να μάθει με ασφάλεια ένας ιδιοκτήτης αν η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητό του ανήκει στις περιοχές της 1ης ή της 2ης κατηγορίας και αν κατ’ επέκταση ισχύουν ή όχι οι παρεκκλίσεις των 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων, θα πρέπει να απευθυνθεί στην υπηρεσία δόμησης μέσω του μηχανικού του.

Οπως προκύπτει, ο προαναφερόμενος νόμος δεν αποσκοπεί, ούτε προβαίνει στην οριζόντια τροποποίηση των προϊσχυουσών διατάξεων περί δόμησης εκτός σχεδίου, αλλά επηρεάζει μόνο τη δόμηση στα γήπεδα των περιοχών όπου δεν υφίσταται κανένας σχεδιασμός.
 

Αιτήσεις

Για τους ιδιοκτήτες που υπέβαλαν -μέσω των μηχανικών τους – αίτηση έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επισημαίνουν πως δεν απαιτείται κατά το στάδιο της προέγκρισης η υποβολή καμίας έγκρισης φορέα, υπηρεσίας ή συλλογικού οργάνου, που τυχόν απαιτείται λόγω της θέσης του έργου, της φύσης του, της χρήσης του ή των τυχόν ειδικών χαρακτηριστικών του.

Ομοίως, δεν απαιτείται η υποβολή εγκρίσεων φορέων, υπηρεσιών ή συλλογικών οργάνων για τη χορήγηση της βεβαίωσης των όρων δόμησης. Το σύνολο των απαιτούμενων εγκρίσεων υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα αδειών κατά το στάδιο της έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
Οσοι δεν πρόλαβαν

Οσοι έχουν οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων σε περιοχές της 1ης κατηγορίας και δεν πρόλαβαν έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022 να καταθέσουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, θα πρέπει να περιμένουν την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής που θα καθορίζει τους όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις, για να εξακριβώσουν αν και πόσο μπορούν χτίσουν.

Σημειώνεται πως στις αρχές του ’23 ξεκινά το έργο για την αναγνώριση των οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές (με προθεσμία ολοκλήρωσης 14 μηνών) και την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.

Την ίδια ώρα, έχουν ξεκινήσει οι διαδικασίες για την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που θα καλύπτουν πάνω από το 70% της χώρας.  Στόχος είναι να δημιουργηθεί μια στέρεη πολεοδομική και χωροταξική βάση.
 

Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί πως το τοπίο θα αλλάξει με την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τόσο στις περιοχές όπου υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου όσο και σε αυτές που δεν υφίσταται. Κι αυτό διότι, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα καθορίζουν, όπως προαναφέρθηκε, τι, πού και πόσο θα χτίζεται. Στην πράξη αυτό σημαίνει κατάργηση της άναρχης δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Για τις τουριστικές εγκαταστάσεις διατηρείται η δυνατότητα ανέγερσής τους σε γήπεδα 4 στρεμμάτων, μόνο στην περίπτωση που πληρούνται τα ενεργειακά, περιβαλλοντικά και πολεοδομικά κριτήρια (σ.σ.: ΥΑ 106871/3636/2022 (β’ 5415) ).

Επιπλέον, με τον ν. 4759/2020 δίνονται κατευθύνσεις για την εκπόνηση ή την αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού Α’ επιπέδου, όπως ΣΧΟΟΑΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.ά. ή αναθεωρείται ο υπάρχων πολεοδομικός σχεδιασμός.

Εδώ, προβλέπεται η δυνατότητα προσαύξησης των όρων δόμησης έως και 10% εφόσον η εφαρμογή της προσαύξησης αυτών των όρων, τεκμηριώνεται στη σχετική μελέτη που εκπονείται. Σημειώνεται όμως πως σε καμία περίπτωση οι όροι δόμησης που θα καθοριστούν δεν πρέπει να είναι ευμενέστεροι αυτών της εντός σχεδίου περιοχής.

ot.gr