Ξεμπλοκάρουν χιλιάδες αγοραπωλησίες ακινήτων

Μια σηµαντική νοµοθετική παρέµβαση, που αναµένεται να απελευθερώσει δεκάδες χιλιάδες «παγωµένες» αγοραπωλησίες κατοικιών, προωθείται αυτή την περίοδο από το υπ Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Στόχος είναι να δοθεί οριστική λύση στις αποκλίσεις επιφανειών μεταξύ των οριζόντιων ιδιοκτησιών και των αδειών που τις συνοδεύουν και που έχει ως αποτέλεσµα να µην είναι εφικτή η έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου.

Σύµφωνα µε τη ρύθµιση που θα ενταχθεί σε σχέδιο νόµου για το κτηµατολόγιο που θα κατατεθεί τον προσεχή Σεπτέµβριο από το υπ. Ψηφιακής ∆ιακυβέρνησης και τον αρµόδιο υφυπουργό κ. Κυρανάκη, θα παρέχεται πλέον η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε µονοµερή τροποποίηση των επιφανειών, χωρίς µάλιστα κάποιο όριο στην απόκλιση, υπό την προϋπόθεση όµως να µη θίγονται τα δικαιώµατα των υπολοίπων ιδιοκτητών του κτιρίου στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Με τον τρόπο αυτό αναµένεται να λυθεί ένα από τα βασικότερα προβλήµατα που έχουν εντοπιστεί την τελευταία διετία, που έχει καταστεί υποχρεωτική η έκδοση ταυτότητας κτιρίου για τα ακίνητα που µεταβιβάζονται (π.χ. πώληση ή γονική παροχή).

Οπως αναφέρει στην «Κ» ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, «πάνω από το 50% των οριζόντιων ιδιοκτησιών σήµερα εµφανίζουν διαφορές σε σχέση µε την οικοδοµική άδεια ή την αρχική σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, είτε ως προς την επιφάνεια είτε ως προς τη µορφολογία του κτιρίου. Οι περισσότερες από τις διαφορές αυτές προκύπτουν από την περίοδο

της κατασκευής του κτιρίου κι αυτό εξηγείται από τον τρόπο που κατασκευάζονταν οι πολυκατοικίες πριν από 40 και 50 χρόνια». Οπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, στο παρελθόν ήταν σύνηθες το φαινόµενο οι κατασκευές να µην ακολουθούν πολύ αυστηρά τα σχέδια και στη συνέχεια να µη γίνεται καµία ενηµέρωση της οικοδοµικής άδειας, αφού ολοκληρωνόταν η κατασκευή, µε αποτέλεσµα σήµερα που γίνεται ο σχετικός έλεγχος να παρατηρούνται διαφορές – άλλοτε µικρές, άλλοτε µεγαλύτερες.

Με τον τρόπο αυτό και µε δεδοµένη την εφαρµογή της ταυτότητας κτιρίου, όπου τα τ.µ. του κάθε διαµερίσµατος θα πρέπει να ταυτίζονται µε την κάτοψη του ακινήτου και τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας (αρχική και τυχόν µεταγενέστερες), έχουν έρθει στην επιφάνεια παθογένειες δεκαετιών. Το αποτέλεσµα είναι να περιπλέκεται κάθε αγοραπωλησία, εφόσον προκύπτουν διαφορές στην επιφάνεια (ακόµη και 2-3 τ.µ.) ανάµεσα στη σηµερινή κατάσταση του ακινήτου κι εκείνη που περιγράφεται σε προγενέστερα έγγραφα, όταν δεν υπήρχε το ίδιο αυστηρό καθεστώς µε το σηµερινό.

Στο αρχικό στάδιο της εφαρµογής της ταυτότητας κτιρίου, όταν παρατηρούνταν αποκλίσεις επιφανειών κατά την επιµέτρηση του µηχανικού, ο πωλητής – ιδιοκτήτης έπρεπε να

προχωρήσει στην ανασύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών όλου του κτιρίου, ώστε να αποτυπώνονται τα σωστά τετραγωνικά. Στην πράξη αυτό αποδείχθηκε αδύνατον, τόσο λόγω κόστους όσο και επειδή σχεδόν ποτέ δεν ήταν εφικτό να βρεθούν και να συµφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες µιας πολυκατοικίας.

Για τον λόγο αυτό, στο τέλος του 2023 θεσπίστηκε η δυνατότητα συνεννόησης του ιδιοκτήτη µε τον γείτονά του, ώστε να προχωρήσουν σε από κοινού τροποποίηση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, µέσω της έκδοσης νέας κάτοψης µόνο για τον όροφό τους. Ωστόσο, ούτε και µε αυτόν τον τρόπο λύθηκε το πρόβληµα, µια και συχνά παρατηρήθηκε αδυναµία συνεννόησης µεταξύ των γειτόνων – άλλοι είχαν χρέη και δεν µπορούσαν να εκδώσουν φορολογική ενηµερότητα που είναι προϋπόθεση για την τροποποίηση της σύστασης, ενώ υπήρξαν και πολυάριθµα περιστατικά όπου οι γείτονες ζήτησαν ακόµη και οικονοµικά ανταλλάγµατα για να συναινέσουν.

Κάπως έτσι προωθείται πλέον νέα ρύθµιση, που θα επιτρέπει στον ιδιοκτήτη που θέλει να µεταβιβάσει το ακίνητό του ή να προβεί σε γονική παροχή, να προχωράει σε µονοµερή τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, µε νέα κάτοψη ορόφου και υπεύθυνη δήλωση τόσο του ίδιου όσο και του µηχανικού, για την ορθότητα των στοιχείων που θα περιλαµβάνονται στον φάκελο της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου.

Υπενθυµίζεται ότι η πρόταση της ΠΟΜΙ∆Α ανέφερε ότι «µε υπεύθυνη δήλωση των ιδιοκτητών και µε υπεύθυνη δήλωση των µηχανικών τους, όλοι οι ενδιαφερόµενοι να µπορούν να προβούν σε νόµιµες µεταβιβάσεις των ακινήτων τους. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου θα µπορεί συµβολαιογραφικά να διορθώσει µονοµερώς στο ορθό την ακριβή πραγµατική επιφάνεια και τη µορφή του ακινήτου του, διορθώνοντας το συµβόλαιο µε το οποίο το απέκτησε. Κάθε συνιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία θα µπορεί συµβολαιογραφικά να διορθώσει µονοµερώς στο ορθό την ακριβή πραγµατική επιφάνεια και διαµερισµάτωση της ιδιοκτησίας του, χωρίς να θίγονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου».