ΠΔ 194/2025 οριοθέτησης οικισμών: Ώθηση προς αστυφιλία και Αθηνοκεντρισμό

Τα τελευταία χρόνια, ειδικά εμείς οι μηχανικοί της περιφέρειας, διαπιστώνουμε μια ζέση της Ελληνικής Πολιτείας (ανεξαρτήτως κομμάτων) ώστε να περιοριστεί ή να καταργηθεί η δόμηση πέρα από τα όρια της οργανωμένης πολεοδόμησης. Όλα βέβαια με ένα περιβαλλοντικό μανδύα, τώρα πλέον που το μότο της «μνημονιακής διάσωσης» δεν έχει πέραση. Τελευταία απόπειρα ήταν το ΠΔ 194/2025 το οποίο θεσμοθετεί τον νέο τρόπο οριοθέτησης των οικισμών, με αποτέλεσμα την καταλυτική απομείωση των οικοδομήσιμων ακίνητων στην επαρχία

Ας το πιάσουμε όμως από την αρχή. Πολλά μπορούμε να προσάψουμε στην οκταετία της «Αλλαγής»  (ΠΑΣΟΚ 1981-1989), αλλά αποτελεί κοινή παραδοχή ότι έγινε, ειδικά στην πρώτη θητεία, μια αξιέπαινη προσπάθεια μεταρρύθμισης και εκσυγχρονισμού της πολεοδομικής νομοθεσίας. Ο Ν. 1337/1983 όπου έγινε το εργαλείο της Πολεοδομικής οργάνωσης μέχρι σήμερα , ο Νόμος 1577/1985 (ΓΟΚ 1985), ο Ν. 1650/1986 (πρώτος ολοκληρωμένος νόμος για το περιβάλλον στην Ελλάδα). Ένα από αυτά τα τολμηρά νομοθετήματα είναι και το Π.Δ. της 24.04.1985 (ΦΕΚ Δ’ 181/3.5.1985) όπου καθορίζει τον τρόπο οριοθέτησης οικισμών της χώρας με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, τις κατηγορίες αυτών και τους όρους και περιορισμούς δόμησής τους. Αποτελεί το νομοθετικό συμπλήρωμα του ΠΔ 2.3.1981 (ΦΕΚ Δ’ 138/1981) που αφορά οικισμούς προϋφισταμένους του 1923.

Με βάσει αυτό το ΠΔ οι Νομάρχες σχεδίαζαν τις οριοθετήσεις και έπειτα γινόταν ΦΕΚ (ορισμένα ΦΕΚ οριοθέτησης στον Ν. Ηράκλειου ΦΕΚ 1107/Δ/18.11.86, ΦΕΚ 1035/Δ/29.10.1986, ΦΕΚ 1246/Δ/31.12.1986). Στο Νομό Ηρακλείου όπου δραστηριοποιούμαι έχουμε περίπου 350 οριοθετημένους οικισμούς με ΦΕΚ. Οπότε δεν έχουμε τις αποκαλούμενες «αυθαίρετες οριοθετήσεις των Νομαρχών», αφού όλα αυτά έχουν δημοσιευτεί σε ΦΕΚ. Επίσης οι Νομάρχες την δεκαετία του 1980 ήταν διορισμένοι και όχι εκλεγμένοι, οπότε ήταν πιο κοντά στο κράτος και την Κυβέρνηση πάρα εξαρτημένοι από την κάλπη. Οι οριοθετήσεις αυτές είχαν χαρακτήρα αποκέντρωσης και είχαν συνήθως κανόνα αρτιότητας τα 300 τμ αλλά με παρέκκλιση την δυνατότητα το ακίνητο να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με το εμβαδόν που είχαν το 1985, μια σοφή πρόβλεψη του νομοθέτη ώστε να είναι το σύνολο των ιδιοκτησιών οικοδομήσιμα, αλλά να μην γίνονται κατατμήσεις κατά το δοκούν και υπάρχει ανεξέλεγκτη δόμηση. Επίσης οι Συντελεστές Δόμησης ήταν αρκετά ήπιοι και υπήρχε μέγιστο ύψος τα 6μ. (7,50μ. με στέγη).  Οπότε βλέπουμε ότι με τους όρους δόμησης, κάθε άλλο πάρα καθεστώς άναρχης δόμησης επικρατεί στους οριοθετημένους οικισμούς.  Αυτό που ισχύει μέχρι το ΠΔ 194/2025 είναι ότι ο καθένας ξέρει ότι έχει ένα οικόπεδο στο χωριό και κάποια στιγμή έχει τη δυνατότητα να οικοδομήσει ένα σπιτάκι ώστε να αποσυμφορηθούν τα επιβαρυμένα αστικά κέντρα, ιδιαίτερα δε η Αθηνά, όπου μιλάμε για υπερκορεσμένο αστικό περιβάλλον.

Αξίζει να σημειώσουμε ότι το ΣτΕ με αποφάσεις (ΣτΕ 176/2014, ΣτΕ 275/2020) απαιτεί να υπάρχει πρόσωπο σε δρόμο ώστε να είναι ένα οικόπεδο εντός οικισμού οικοδομήσιμο. Επίσης υπάρχουν αποφάσεις ΣτΕ (ΣτΕ 56/2017, ΣτΕ 3661/2005) που θεωρεί ότι οι οριοθετήσεις θα έπρεπε να νομοθετούνται με ΠΔ  και όχι με αποφάσεις Νομάρχη και κυρίως η ΣτΕ 1268/2019 όπου αφορά την περιοχή του Πήλιου, όπου θεωρείται ότι περιοχές παραδοσιακών οικισμών ή ιδιαίτερου φυσικού κάλους θα πρέπει να οροθετούνται με ΠΔ. Αυτό που θα πρέπει όμως να συγκρατήσουμε είναι ότι το Π.Δ. 24.4.1985 (ΦΕΚ Δ’ 181) δεν έχει καταργηθεί από το ΣτΕ και συνεχίζει να ισχύει μέχρι σήμερα. Οπότε η παραπληροφόρηση ότι το ΠΔ 194/2025 έρχεται να διορθώσει τα λάθη του παρελθόντος καταπέφτει. Σε κάθε περίπτωση, έχουν περάσει 40 χρόνια από το ΠΔ 24.04.1985, οπότε θα μπορούσε κάλλιστα η κυβέρνηση να νομοθετήσει τους ήδη οριοθετημένους οικισμούς, στα όρια του ΠΔ 1985 στην συντριπτική πλειονότητα των οικισμών, όπου δεν έχουμε εκμετάλλευση των ευεργετικών διατάξεων δόμησης που να διορθώσει τα επιμέρους σφάλματα, βάσει και των αποφάσεων του ΣτΕ σε περιοχές ενδιαφέροντος όπως το Πήλιο, τα Ζαγοροχώρια, παραλιακούς οικισμούς κτλ.

Επίσης, σε ένα δημοκρατικό καθεστώς, δεν νομοθετούν ούτε οι Δικαστές, ούτε η Αστυνομία , ούτε ο Στράτος. Σε ένα δημοκρατικό κράτος «Θεμέλιο του πολιτεύματος είναι η λαϊκή κυριαρχία» και «Όλες οι εξουσίες πηγάζουν από τον Λαό, υπάρχουν υπέρ αυτού και του Έθνους και ασκούνται όπως ορίζει το Σύνταγμα.» (άρθρο 1 Ελληνικό Σύνταγμα).  Το ΣτΕ λέει τη γνώμη του σε ΠΔ. Θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι η διαφορά μεταξύ Π.Δ. και Νόμου είναι ουσιώδης, κυρίως ως προς την πηγή, τη διαδικασία έκδοσης και τη νομική ισχύ. Ο Νομός που έχει ψηφιστεί από τη Βουλή έχει υπέρτερη ισχύ από κάθε κανονιστική διοικητική πράξη, συμπεριλαμβανομένων των Π.Δ. Ένα Π.Δ. πρέπει να έχει εξουσιοδότηση από νόμο και είναι κανονιστική πράξη, με ισχύ κατώτερη του νόμου  και ρυθμίζει τεχνικά ή επιμέρους θέματα που προβλέπονται από νόμο. Ένα τόσο ουσιώδες θέμα είναι προφανές ότι πρέπει να θεσμοθετηθεί με Νόμο του Κράτους μέσω της Βουλής των Ελλήνων και όχι εν κρύπτω, μεσάνυχτα Μεγάλης Τρίτης…

Ας δούμε τι προβλέπει για τις οροθετήσεις των οικισμών το Π.Δ. 194/2025. Πιο συγκεκριμένα θεσμοθετεί 3 ζώνες:

Ζώνη Α: Ο τομέας που περικλείεται από την ως άνω πολυγωνική γραμμή του προϋφιστάμενου του 1923 τμήματος του οικισμού – Αρτιότητα 2000 τμ., κατά παρέκκλιση 150 τμ προϋφιστάμενα του 1979.

Ζώνη Β: Συνεκτικό τμήμα οικισμού που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983  – Αρτιότητα 300τμ  έως 2.000 ανάλογα την περιοχή.

Ζώνη Β1: Διάσπαρτο τμήμα οικισμού  που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983  – Αρτιότητα 300τμ  έως 2.000 ανάλογα την περιοχή.

Καταργείται η παρέκκλιση των προϋφιστάμενων του 1985 άσχετα με το εμβαδόν το ακίνητο.

Αγνοεί επιδεικτικά η οικοδόμηση από το 1983 και έπειτα για την οριοθέτηση των οικισμών.

Ας δούμε παρακάτω την «περιβαλλοντική επιβάρυνση» που προκαλείται από τις οριοθετήσεις του ΠΔ 24.04.1985, κατά την ρητορική κυβέρνησης και «ειδικών», σε μια ενδεικτική περιοχή της ενδοχώρας του Νομού Ηρακλείου όπου δραστηριοποιούμαι εδώ και 25 χρόνια ως πτυχ. Πολίτικος Μηχανικός.

Στην παραπάνω εικόνα βλέπουμε μια απεικόνιση της ενδοχώρας του Μ. Ηράκλειου. Τα λευκά πολύγωνα είναι οι οριοθετήσεις με βάσει το ΠΔ 24.04.1985

 Διαλέγουμε ένα πολύγωνο 52.425 στρεμμάτων όπου περικλείει τους οικισμούς Λιγόρτυνος, Κεφαλάδο, Τουρλωτή , Νεοχώρι, Καλύβια,  Δραπέτι, Γαρίπα των Δήμων Αρχανών – Αστερουσίων και Μίνωα Πεδιάδας, ΠΕ Ηρακλείου.

Οι παραπάνω οικισμοί έχουν οροθετηθεί με το ΦΕΚ/Δ/ 29.10.1986.

Θα γίνει μια σύγκριση της επιφάνειας οριοθέτησης του ΠΔ 24.04.1985 με την Α Ζώνη του ΠΔ 194/2025 (συνεκτικός οικισμός 1950) όπου θα χρησιμοποιήσουμε τις ιστορικές αεροφωτογραφίες του Κτηματολογίου 1945-1960 (maps.gov.gr) και της ζώνης Β (Συνεκτικός οικισμός 1980) όπου πλησιέστερη πηγή είναι οι χάρτες της ΓΥΣ 1:5000 περιόδου 1975-1980 όπου προσαρτάμε στα τοπογραφικά διαγράμματα, ώστε να διαπιστώσουμε αν όντως δεν μειώνονται τα όρια των οικισμών, όπως δηλώνει τόσο ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Παπασταύρου όσο και γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης.

Έχουμε μια περιοχή 52,5 χιλ. στρεμμάτων όπου η οριοθέτηση σήμερα βάσει του ΠΔ 24.04.1985 στους 7 οικισμούς είναι 3,06 χιλ. στρέμματα, ποσοστό 5,84%. Το υπόλοιπο 94% αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση, όπου η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης είναι μια άλλη παράλληλη μεθόδευση, που ίσως θα δούμε σε μεταγενέστερη ανάλυση. Εδώ θα πρέπει να πούμε ότι για ιστορικούς λογούς, στην Ελλάδα κυριαρχεί η μικροϊδιοκτησια. Μάλιστα υπάρχει βιβλιογραφία οπού το μικροϊδιοκτησιακό  και οι μικροί κλήροι ευθύνονται για την διατήρηση δημοκρατικών θεσμών και του κοινοτισμού στην ελληνική επαρχία. Οπότε, με βάσει την επαγγελματική μου εμπειρία, 150 τμ όπου έχει οριστεί η αρτιότητα στη Ζώνη Α, δεν θα υπάρχουν πολλά ακίνητα, γιατί αφορά το συνεκτικό προ του 1923, όπου είναι γνωστό ότι τα ακίνητα ήταν πλήρως δομημένα με μικρά σπιτάκια χωρίς μεγάλο ακάλυπτο.

Βλέπουμε στην παραπάνω δημόσια ανάρτηση της Κτηματογράφησης στον οικισμός Δραπέτι, ποσό μικρές είναι οι ιδιοκτησίες εντός του συνεκτικού προ του 1923. Επίσης είναι υποκριτικό να μιλάμε για οικόπεδα αφού η πλειονότητα είναι δομημένα με παλαιά σπίτια και όσα δεν κατοικούνται είναι  σχεδόν ετοιμόρροπα. Η επιφάνεια των οριοθετήσεων Ζώνης Α του ΠΔ 194/2025 είναι στα 7 χωριά 94 στρέμματα, από 3.063 που είναι σήμερα. Μείωση δηλαδή 96.93%.

Όσο για την Ζώνη Β, έχουμε οριοθέτηση 354 στρέμματα (συμπεριλαμβάνει την Ζώνη Α) , η οποία αποτελεί το 0.67% του συνολικού πολυγώνου που έχουμε επιλέξει, και έχουμε μείωση 88.46% σε σχέση με την υφιστάμενη οριοθέτηση του ΠΔ 24.04.1985. Ακόμα και στην ευνοϊκότερη συνθήκη, η αρτιότητα να είναι 300 τμ, όπου είναι το ελάχιστο που προβλέπει το ΠΔ 194/2025, δεν πιστεύω ότι τα περισσότερα ακίνητα εντός Ζώνης Β να έχουν αυτό το εμβαδόν.

Για τη Ζώνη Β1, είναι ασαφές οι προϋποθέσεις, οπότε δεν μπαίνουμε καν στη διαδικασία να ασχοληθούμε. Επίσης οι οροί δόμησης και οι κανόνες αρτιότητας σε αυτή τη ζώνη δεν θα διαφέρουν πολύ από την εκτός σχεδίου δόμηση. Πιο συγκεκριμένα είναι αρκετά σπάνιο να υπάρχουν ακίνητα 2.000 τμ εντός των ορίων του ισχυόντων οριοθετήσεων με το ΠΔ 24.04.1985.

Ας δούμε τώρα την πληθυσμιακή μεταβολή αυτών των οικισμών, ώστε να διαπιστώσουμε την περιβαλλοντική καταστροφή που επέφερε το ΠΔ 24.04.1985.

Οι κάτοικοι λοιπόν  στους 7 οικισμούς αυτούς είναι σήμερα 745, ενώ το 2011 είναι 989. Μια μικρή Βομβάη δηλαδή. Για να μην πω Πεκίνο. Το εξαιρετικά ενδιαφέρον είναι ότι για τους οικισμούς με δεδομένα 1951-1981 που είναι οι Λιγόρτυνος, Κεφαλάδο, Τουρλωτή και Δραπέτι, έχουμε μείωση πληθυσμού από το 1961 κατά 41,67%, ενώ έχουμε αύξηση της οριοθέτησης κατά 96,83%. Είναι ευκολά αντιληπτό ότι η οριοθέτηση δεν δημιούργησε κανένα περιβαλλοντικό αποτύπωμα, αφού η ερήμωση της περιφέρειας είναι δραματική και η υπερσυγκέντρωση στα αστικά κέντρα συντριπτική.

Ας δούμε τέλος, το τελευταίο αφήγημα του Αθηνοκεντρικού κράτους, περί άναρχης δόμησης και έλλειψης πολεοδόμησης στους οικισμούς.

Εδώ βλέπουμε την σημερινή αεροφωτογραφία του Οικισμού Γαρίπα, με τη μαύρη γραμμή είναι η οριοθέτηση του ΠΔ 24.04.1985  και διαπιστώνουμε ότι η δόμηση είναι εξαιρετικά αρμονική, αντίθετη με τις σειρήνες ιθύνοντων και «ειδικών» περί πολεοδομικού χάους. Για αυτό ευθύνεται σαφώς οι ισχύοντες όροι δόμησης εντός οριοθετημένων οικισμών όπου ορίζουν αυστηρούς ορούς για πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου με τα όρια του ακίνητου και μέγιστη κάλυψη και δόμηση. Επίσης λόγω ότι δεν υπάρχουν υποχρεώσεις εισφορών σε γη και χρήμα που ισχύουν εντός πολεοδομικών σχεδίων (Ν.1337/83) , είναι αρκετά ελκυστικό να κτίσεις με οικοδομική άδεια εντός οριοθετημένων οικισμών.

Εδώ βλέπουμε το τμήμα του οικισμού που είναι το συνεκτικό προ του 1950.

Αντί επίλογου, θα ήθελα να καταρρίψω και την ναυαρχίδα της ρητορικής, περί ανάπτυξης και προσέλκυσης επενδύσεων. Οι πολίτικες χάους και πανικού που σε μια νύχτα αλλάζουν πολεοδομικές νομοθεσίες, είναι η τελειά συνταγή για να μην επενδύει κανένας σοβαρός άνθρωπος σε αυτόν τον τόπο. Το μόνο που ευημερεί είναι ο Αθηνοκεντρισμός, οι επενδύσεις τύπου Ελληνικό (ή Γούρνες εδώ στην Κρήτη), ο μεταπρατικός παρασιτισμός και ο τζόγος, όπου έχουμε το 2024 τζίρο 43 δισεκατομμύρια ευρώ. Κανένα πρόβλημα εδώ.

*ο Λάμπρος Ανδριανάκης είναι Πτυχ. Πολίτικος Μηχανικός Μεταπτυχιακό στη Διοίκηση (ΜΒΑ) Προέδρος του «Ανεξάρτητου Πανελλήνιου Συλλόγου Αποφοίτων ΤΕΙ»