Ποιοι χτίζουν και ποιοι όχι με τον νέο Πολεοδομικό Σχεδιασμό, θα εφαρμοστεί από το 2027

Σαφής περιορισμός της δόμησης στον νησιωτικό χώρο, αδόμητα διάσπαρτα τμήματα μέσα σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων και πλήρης ανατροπή στο καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης συνθέτουν το νέο τοπίο που διαμορφώνει ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας, ο οποίος, όπως όλα δείχνουν, θα αρχίσει να θεσμοθετείται σε 12-18 μήνες.

Η μεγάλη πολυπλοκότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού επιβεβαιώνεται και από το πλήθος εκρεμμοτήτων καθώς απαιτούνται 11 διαδοχικά στάδια εγκρίσεων για την έκδοση των Προεδρικών Διαταγμάτων, με χαρακτηριστικές περιπτώσεις τις πολεοδομικές μελέτες της Μυκόνου και της Σαντορίνης που ήταν οι πρώτες που ανατέθηκαν.

Καθοριστικό ρόλο σε αυτή τη νέα πραγματικότητα διαδραματίζει και η εκκρεμότητα αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων, η οποία επηρεάζει άμεσα το δικαίωμα δόμησης: χιλιάδες ιδιοκτησίες ενδέχεται να βρεθούν εκτός δυνατότητας αξιοποίησης εφόσον δεν διαθέτουν πρόσωπο σε δρόμο που θα αναγνωριστεί με τα νέα αυστηρά κριτήρια. Σε συνδυασμό με τις αλλαγές στα όρια αρτιότητας, η παράμετρος αυτή αναδεικνύεται σε έναν από τους βασικούς μηχανισμούς περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης.

Κεντρικό χαρακτηριστικό της μεταρρύθμισης, άλλωστε, είναι οι αυστηροί περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση, με σημαντικές συνέπειες κυρίως στις τουριστικές περιοχές. Σε νησιά υψηλής πίεσης, τα όρια αρτιότητας για τουριστικές αναπτύξεις αυξάνονται σημαντικά, φτάνοντας έως τα 40 στρέμματα στη Σαντορίνη και έως τα 30 στρέμματα στη Μύκονο (αν δεν αναθεωρηθούν περαιτέρω), ενώ για κατοικία -χωρίς να αποκλείονται αναθεωρήσεις κατά το στάδιο της επόμενης διαβούλευσης- διαμορφώνονται σε επίπεδα 6-8 στρεμμάτων, περιορίζοντας σημαντικά τις δυνατότητες αξιοποίησης μικρότερων ιδιοκτησιών. Προστατευμένη εμφανίζεται μόνο η πρώτη κατοικία, με τα όρια αρτιότητας να παραμένουν στα 4 στρέμματα.

Οι προβλέψεις για τις Νatura

Οι νέες ρυθμίσεις επεκτείνονται και στις προστατευόμενες περιοχές Natura του Νοτίου Αιγαίου, καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος ενέκρινε πρόσφατα τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες για τις Νότιες Κυκλάδες. Οι μελέτες αυτές εισάγουν ένα νέο, πιο αυστηρό πλαίσιο για την εκτός σχεδίου τουριστική ανάπτυξη, θέτοντας, μεταξύ άλλων, ανώτατο όριο δυναμικότητας τις 150 κλίνες ανά τουριστική εγκατάσταση στην εκτός σχεδίου, σε συνάρτηση πάντα με το πολεοδομικό σχέδιο κάθε περιοχής. Για παράδειγμα, σύμφωνα με πληροφορίες σε μικρότερα τουριστικά νησιά (π.χ. Αντίπαρος, Σχοινούσα, Παξοί) η δυναμικότητα θα κυμανθεί από 30 έως 50 κλίνες.

Το πλαίσιο για τις περιοχές Natura συμπληρώνεται από πρόσφατη νομοθετική διάταξη του ΥΠΕΝ που ψηφίστηκε την περασμένη εβδομάδα από τη Βουλή και προβλέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη δυνατότητα πολεοδόμησης έως και του 20% των προστατευόμενων περιοχών του δικτύου Natura 2000, επιχειρώντας να εξισορροπήσει την ανάγκη προστασίας σε περιοχές που καλύπτουν το χερσαίο τμήμα της χώρας σε ποσοστό 28% με την αναπτυξιακή αξιοποίηση.

Παρά τις αντιδράσεις που ξεσήκωσε η ρύθμιση, το υπουργείο υπεραμύνθηκε της διάταξης υποστηρίζοντας ότι οι περιοχές αυτές γειτνιάζουν με υφιστάμενους οικισμούς και αστικά κέντρα και πόλεις όπως τα Ιωάννινα, η Καστοριά και το Ναύπλιο με συνολικό πληθυσμό περίπου 470.000 κατοίκων, άρα δίνουν μεγαλύτερη εκτόνωση στην οικιστική πίεση.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, θεωρείται πλέον εξαιρετικά δύσκολο να υπάρξει ουσιαστική πρόοδος εντός του 2026. Το πιθανότερο σενάριο μεταθέτει την εφαρμογή των περισσότερων σχεδίων, και μάλιστα με αισιόδοξες προβλέψεις για το 2027, χρονιά που συμπίπτει με τον επόμενο εκλογικό κύκλο, γεγονός που εντείνει την αβεβαιότητα.

Παράγοντες της αγοράς εκφράζουν προβληματισμό για το κατά πόσο ένα τόσο αυστηρό και ανατρεπτικό πλαίσιο για τη δόμηση που αφορά χιλιάδες πολίτες σε όλη τη χώρα θα μπορέσει να προχωρήσει χωρίς τροποποιήσεις σε μια προεκλογική συγκυρία, αφήνοντας ανοιχτό το ενδεχόμενο καθυστερήσεων, ακόμη και επαναπροσδιορισμού βασικών επιλογών του σχεδιασμού.

«Αν δεν δούμε μέσα στο 2026 τις πρώτες μελέτες της Μυκόνου και της Σαντορίνης και άλλες δέκα που ακολούθησαν να προχωρούν και να γίνουν Προεδρικά Διατάγματα για να αξιολογηθούν από το ΣτΕ, τότε το ΥΠΕΝ στην πράξη θα έχει αποτύχει», προειδοποιεί ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, ο οποίος έχει τον κεντρικό συντονισμό και την υλοποίηση του προγράμματος για την εκπόνηση των πολεοδομικών σχεδίων. Οπως επισημαίνει χαρακτηριστικά, το στοίχημα δεν είναι πλέον η εκπόνηση των μελετών, αλλά η εφαρμογή τους μέσα από μια τιτάνια προσπάθεια διαγωνιστικών διαδικασιών και πιέσεων για να επιτευχθούν οι όροι χρηματοδότησης (Ταμείο Ανάκαμψης).

Καθοριστικός παράγοντας οι δρόμοι

Σε έναν από τους πιο κρίσιμους πυλώνες του πολεοδομικού σχεδιασμού εξελίσσεται το ζήτημα της αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων, το οποίο αναμένεται να επανακαθορίσει συνολικά το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης στη χώρα.

Μέχρι σήμερα η πρακτική ήταν σαφώς πιο ελαστική. Παλιότερα μάλιστα η δόμηση επιτρεπόταν ακόμη και χωρίς πρόσωπο σε δρόμο, με απλή χρήση δουλείας διόδου (δικαίωμα διέλευσης μέσω ξένου οικοπέδου). Μετέπειτα για την έκδοση οικοδομικής άδειας αρκούσε η ύπαρξη αρτιότητας και πρόσωπο σε δρόμο που θεωρούνταν κοινόχρηστος, ακόμη κι αν αυτός είχε διαμορφωθεί στην πράξη και πιστοποιούνταν με σχετική βεβαίωση του δήμου. Το πλαίσιο αυτό επέτρεψε επί δεκαετίες την εκτεταμένη ανάπτυξη εκτός σχεδίου, ιδιαίτερα σε τουριστικές περιοχές.

Ωστόσο, το νομοθετικό πλαίσιο τροποποιήθηκε το 2003. Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ανέτρεψε τη βάση αυτής της πρακτικής, θέτοντας ως προϋπόθεση ότι ο δρόμος που εξασφαλίζει πρόσβαση σε ένα ακίνητο πρέπει να έχει προκύψει από πολεοδομικό σχεδιασμό και όχι απλώς να υφίσταται ή να χρησιμοποιείται. Η διαφοροποίηση αυτή μετατοπίζει το κέντρο βάρους από τη «λειτουργική» στη «θεσμική» ύπαρξη του δρόμου.

Στο πλαίσιο αυτό, βρίσκεται σε εξέλιξη εκτεταμένη διαδικασία καταγραφής και αξιολόγησης του οδικού δικτύου, με πρώτους τους διαγωνισμούς που αφορούν τις νησιωτικές περιοχές (Ιόνιο, Βόρειο και Νότιο Αιγαίο).

Στις περιοχές αυτές έχει πραγματοποιηθεί πλήρης αποτύπωση των δρόμων με στόχο τη δημιουργία βάσης δεδομένων που θα επιτρέψει τη θεσμική τους αξιολόγηση. Τα κριτήρια που εξετάζονται για την αναγνώριση ενός δρόμου είναι αυστηρά και αφορούν κυρίως την ιστορική και τεχνική του τεκμηρίωση.

Συγκεκριμένα, απαιτείται να προϋφίσταται του 1977, να αποτυπώνεται σε αεροφωτογραφίες της περιόδου, να εμφανίζεται σε χάρτες της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού και να επιβεβαιώνεται η ύπαρξή του από πρόσθετα στοιχεία, όπως το Κτηματολόγιο.

Παράλληλα, ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στο πλάτος των δρόμων, με αρχικές τεχνικές προσεγγίσεις να κινούνται σε ελάχιστα όρια της τάξεως των 3,5 μέτρων για κατοικία και 5,5 μέτρων για επαγγελματικές χρήσεις. Ωστόσο, οι τελικές προδιαγραφές δεν έχουν ακόμη οριστικοποιηθεί, καθώς αναμένεται η έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος από το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Το εν λόγω Προεδρικό Διάταγμα, που εκτιμάται ότι θα εκδοθεί προς το τέλος του τρέχοντος έτους ή στις αρχές του επόμενου, θα αποτελέσει το βασικό εργαλείο καθορισμού του πλαισίου.

Μετά την έκδοσή του και την ολοκλήρωση των καταγραφών, η διοίκηση θα προχωρήσει στην επίσημη αναγνώριση των δρόμων, προσδιορίζοντας ποιοι εξ αυτών πληρούν τις προϋποθέσεις.

Οι δύο προϋποθέσεις για να χτίσεις

Η εξέλιξη αυτή έχει άμεσες συνέπειες στην οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου ακινήτων. Πλέον η δυνατότητα δόμησης θα εξαρτάται από δύο προϋποθέσεις: αφενός τη συμβατότητα της χρήσης γης με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, αφετέρου την ύπαρξη προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Η απουσία οποιασδήποτε εκ των δύο καθιστά το ακίνητο μη οικοδομήσιμο.

Οι εκτιμήσεις συγκλίνουν στο ότι, εφόσον τα κριτήρια διατηρηθούν αυστηρά, το ποσοστό των δρόμων που θα αναγνωριστεί, ιδίως στα νησιά, θα είναι περιορισμένο. Ο βασικός λόγος είναι η μορφολογία του υφιστάμενου δικτύου, το οποίο αποτελείται κατά κύριο λόγο από στενούς αγροτικούς δρόμους που δεν πληρούν τις τεχνικές προδιαγραφές.

Αντίστοιχα προβλήματα εντοπίζονται και στην ηπειρωτική Ελλάδα, ιδίως σε περιοχές όπου το οδικό δίκτυο προέρχεται από αγροτικές διανομές, με πλάτη που σε πολλές περιπτώσεις δεν υπερβαίνει τα 2,5 μέτρα. Το γεγονός αυτό διευρύνει την επίδραση των νέων ρυθμίσεων πέραν των νησιωτικών περιοχών.

Συνολικά, η αναγνώριση των δρόμων εξελίσσεται σε βασικό παράγοντα της εκτός σχεδίου δόμησης, με άμεσες συνέπειες στην αγορά γης, στις επενδύσεις και τη δυνατότητα αξιοποίησης υφιστάμενων ιδιοκτησιών. Η μετάβαση από ένα καθεστώς ανοχής σε ένα καθεστώς αυστηρής θεσμικής τεκμηρίωσης δημιουργεί ένα νέο τοπίο, στο οποίο μεγάλο μέρος τής μέχρι σήμερα οικοδομήσιμης γης τίθεται υπό επανεξέταση.

Η μεγάλη πολεοδομική μεταρρύθμιση

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός αποτελεί μία από τις πιο εκτεταμένες πολεοδομικές και χωροταξικές μεταρρυθμίσεις των τελευταίων δεκαετιών στην Ελλάδα που αναμένεται να καθορίσει τη φυσιογνωμία της για τα επόμενα 20-30 χρόνια.

Παρά τη σημασία της, ωστόσο, φαίνεται ότι το εύρος και τα αποτελέσματά της δεν έχουν ακόμη γίνει πλήρως αντιληπτά ούτε από την κοινωνία ούτε από την επιχειρηματική κοινότητα.

Στο επίκεντρο αυτής της στρατηγικής βρίσκονται περίπου 250 Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία καλύπτουν αντίστοιχους δήμους και περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα. Δεν πρόκειται για απλές τεχνικές μελέτες, αλλά για εργαλεία στρατηγικού σχεδιασμού που θα καθορίσουν πού μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός, πού θα ενισχυθεί η παραγωγική δραστηριότητα, πού θα επεκταθούν οι οικισμοί και πού θα τεθούν αυστηροί περιορισμοί δόμησης για λόγους περιβαλλοντικής προστασίας.

Με άλλα λόγια, τα νέα αυτά σχέδια δεν επηρεάζουν μόνο τον τρόπο με τον οποίο χτίζουμε, αλλά αγγίζουν άμεσα την αξία της γης, την κατεύθυνση των επενδύσεων, την ανάπτυξη της κατοικίας και τελικά την ίδια την οικονομική και κοινωνική ταυτότητα κάθε περιοχής.

H πολυπλοκότητα του σχεδιασμού

Παρά την πολυπλοκότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού, ένα από τα βασικά προβλήματα που επισημαίνονται είναι το εξαιρετικά περιορισμένο χρονικό πλαίσιο μέσα στο οποίο επιχειρείται να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός αυτός που έχει ενταχθεί στα χρηματοδοτικά εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης.

Αν και τυπικά προβλέφθηκε περίοδος περίπου ενάμισι έτους, στην πράξη ο δια θέσιμος χρόνος αποδείχθηκε σημαντικά μικρότερος λόγω καθυστερήσεων στην έναρξη των μελετών, στις υπογραφές συμβάσεων, αλλά και στη συγκέντρωση κρίσιμων δεδομένων από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Σαμαρά, διευθύνοντα σύμβουλο της Σαμαράς & Συνεργάτες Α.Ε., από τα πιο έμπειρα μελετητικά γραφεία που εκπονούν 35 Ειδικά και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια σε όλη τη χώρα, μεταξύ των οποίων σε Μύκονο, Σαντορίνη, Μήλο, Δωδεκάνησα, Σποράδες, Χαλκιδική, Κέρκυρα, Μακεδονία, ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν αποτελεί μια απλή τεχνική άσκηση. Δεν είναι μια διαδικασία που περιορίζεται στη χάραξη χρήσεων γης πάνω σε έναν χάρτη. Αντίθετα, όπως τονίζει στο «business stories», προϋποθέτει βαθιά κατανόηση της κάθε περιοχής: του πληθυσμού της, της οικονομικής της δραστηριότητας, των κοινωνικών της χαρακτηριστικών, των περιβαλλοντικών της ορίων και των αναπτυξιακών της προοπτικών.

Η διαδικασία αυτή απαιτεί χρόνο, επεξεργασία δεδομένων, διαβούλευση και συνεχή επικοινωνία με φορείς και υπηρεσίες. Οταν όλα αυτά επιχειρείται να συμπιεστούν σε λίγους μήνες, είναι αναπόφευκτο να προκύπτουν αδυναμίες και κενά.

Τουλάχιστον 11 στάδια μέχρι την έγκριση

Ηδη σημαντικές καθυστερήσεις καταγράφονται στην προώθηση των πολεοδομικών σχεδίων στην Ελλάδα, καθώς καμία μελέτη, είτε αφορά Ειδικά είτε Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, δεν έχει φτάσει ακόμη στο κρίσιμο στάδιο της περιβαλλοντικής αδειοδότησης.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η διαδικασία έγκρισης παραμένει κολλημένη ήδη από τα πρώτα βήματα, καθώς οι μελέτες δεν έχουν καν διαβιβαστεί στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙΠΑ), που αποτελεί κομβικό σημείο στην αλυσίδα των εγκρίσεων.

Είναι αξιοσημείωτο ότι η πορεία μιας πολεοδομικής μελέτης είναι σύνθετη και πολυεπίπεδη, περιλαμβάνοντας τουλάχιστον 11 βασικά στάδια:

1/ Υποβολή στη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού (ΥΠΕΝ) και έλεγχος πληρότητας φακέλου.
2/ Διαβίβαση στη ΔΙΠΑ και νέος έλεγχος πληρότητας από την ίδια.
3/ Διαβούλευση με συναρμόδιους φορείς (Αρχαιολογία, υπουργείο Τουρισμού κ.ά.).
4/ Αποστολή φακέλου στην Περιφέρεια.
5/ Γνωμοδότηση Δημοτικού Συμβουλίου.
6/ Απόφαση Περιφερειακού Συμβουλίου.
7/ Εγκριση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) που θα βγει σε διαβούλευση.
8/ Διαβίβαση στη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και στο ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων).
9/ Νομοτεχνικός έλεγχος στο ΥΠΕΝ.
10/ Σύνταξη και αποστολή Σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
11/ Γνωμοδότηση ΣτΕ και τελική έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.

Πού εντοπίζεται το πρόβλημα

Παρά τη σαφή διαδικασία, η πρόοδος είναι αναιμική. Για παράδειγμα, οι μελέτες για τα πολεοδομικά σχέδια της Μυκόνου και της Σαντορίνης υποβλήθηκαν πριν από αρκετούς μήνες στο ΥΠΕΝ ενώ τα υπόλοιπα πολεοδομικά σχέδια κατατέθηκαν από τη Σαμαράς & Συνεργάτες καθώς και άλλα μελετητικά γραφεία έως τα τέλη του 2025. Απόρροια αυτών των καθυστερήσεων είναι και το γεγονός ότι το 50%-60% του πολεοδομικού σχεδιασμού θα χρηματοδοτηθεί από το Ταμείο Ανάκαμψης, καθώς το υπόλοιπο είναι αδύνατον να προλάβει τις ασφυκτικές προθεσμίες, οι οποίες ήδη έχουν λήξει από τις 30 Απριλίου, που ήταν το ορόσημο για την παράδοση των σχετικών μελετών. Υπολογίζεται ότι από τις 700 δημοτικές ενότητες θα παραδοθούν περίπου 500 (περί το 70%).

Το γραφείο Σαμαρά υποστηρίζει ότι το βασικό φρένο δεν είναι τόσο το ΥΠΕΝ όσο η πολυπλοκότητα των συναρμοδιοτήτων με άλλες υπηρεσίες και υπουργεία, τα οποία δεν κινούνται με τον ίδιο ρυθμό. Επιπλέον, νέες ρυθμίσεις όπως αυτές για την οριοθέτηση των οικισμών και οι επικαιροποιημένες προδιαγραφές φαίνεται να επιβράδυναν περαιτέρω την εξέλιξη του έργου.

Ασυμβατότητες με χωροταξικά πλαίσια

Ενα ακόμη κρίσιμο ζήτημα είναι η απουσία σαφούς εθνικής στρατηγικής. Αν και υπάρχουν τεχνικές προδιαγραφές για την εκπόνηση των μελετών, δεν υπάρχει πάντα ξεκάθαρη πολιτική κατεύθυνση για το τι επιδιώκεται σε κάθε περιοχή.

Τι είδους τουριστική ανάπτυξη θέλει η χώρα; Ποιος είναι ο στόχος για τις Κυκλάδες; Πώς πρέπει να ισορροπήσουν ο τουρισμός και η αγροτική παραγωγή σε νησιά όπως η Νάξος που διαθέτει αγροτική παραγωγή ή η Σαντορίνη με τους ξακουστούς αμπελώνες; Ποια είναι η στρατηγική για περιοχές υψηλής πίεσης όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη;

Αυτά τα ερωτήματα θα έπρεπε να είχαν απαντηθεί σε κεντρικό επίπεδο προτού ξεκινήσει ο τοπικός σχεδιασμός, αναφέρουν οι μελετητές των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Αντίθετα, καλούνται συχνά να πάρουν αποφάσεις χωρίς πλήρες πλαίσιο, κάτι που δημιουργεί ασάφεια και αυξάνει τον κίνδυνο αντικρουόμενων επιλογών. Το πρόβλημα εντείνεται από το γεγονός ότι τα υπερκείμενα χωροταξικά πλαίσια, όπως τα ειδικά πλαίσια για τον τουρισμό ή τα περιφερειακά σχέδια, δεν έχουν ολοκληρωθεί ή επικαιροποιηθεί σε όλες τις περιπτώσεις. Ετσι, ο τοπικός σχεδιασμός προχωρά χωρίς τον απαραίτητο οδηγό.

Εφόσον μάλιστα εγκριθεί το νέο Χωροταξικό για τον τουρισμό -πιθανότατα εντός Ιουνίου-, ο κ. Σαμαράς δεν αποκλείει το ΥΠΕΝ να ζητήσει επιστροφή των μελετών για αναθεώρηση, γεγονός που θα προκαλέσει νέες καθυστερήσεις.

Με αυτά τα δεδομένα, οι πιο αισιόδοξες εκτιμήσεις των μελετητών μεταθέτουν την ολοκλήρωση των πρώτων πολεοδομικών σχεδίων για το καλοκαίρι του 2027.

Η καθυστέρηση αυτή δεν αφορά μόνο τα πρώτα έργα, αλλά και νεότερες μελέτες που κατατέθηκαν μεταγενέστερα επιβεβαιώνοντας ότι το σύστημα σχεδιασμού παραμένει βαρύ και δύσκαμπτο, με σημαντικές επιπτώσεις στον χωρικό σχεδιασμό και την αναπτυξιακή προοπτική της χώρας.

Οι «παγίδες» με τα όρια των οικισμών

Η επανεξέταση των ορίων των μικρών οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, τόσο σε νησιωτικές όσο και σε ορεινές περιοχές, αποτελεί μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις που καλούνται να αντιμετωπίσουν τα Ειδικά και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.

Σύμφωνα με τον κ. Σαμαρά, η αρχική προσέγγιση στις πολεοδομικές μελέτες για τους οικισμούς επικεντρωνόταν κυρίως στον καθορισμό ή την επικαιροποίηση των χρήσεων γης. Ωστόσο, με τις πρόσφατες αλλαγές που επιβλήθηκαν κατόπιν κατευθύνσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, το αντικείμενο των μελετών έχει πλέον μεταβληθεί ουσιαστικά: δεν πρόκειται πλέον απλώς για ρύθμιση χρήσεων γης, αλλά για εκ νέου οριοθέτηση των οικισμών.

Συγκεκριμένα, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι τα υφιστάμενα όρια πολλών χωριών δεν είναι επαρκώς τεκμηριωμένα και σε αρκετές περιπτώσεις θεωρούνται άκυρα, θέτοντας παράλληλα νέες κατευθύνσεις για τον καθορισμό τους. Με βάση αυτές, το συνεκτικό τμήμα του οικισμού (ο πυρήνας του χωριού) που προϋφίσταται του 1923 αναγνωρίζεται ως Ζώνη Α εντός ορίων, επιπλέον ζώνες με αραιότερη δόμηση και λειτουργική σχέση με τον οικισμό όπως οι Β και Β1 περιλαμβάνονται εντός ορίων εφόσον πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια, ενώ άλλα τμήματα που δεν ανταποκρίνονται στις νέες προϋποθέσεις χαρακτηρίζονται πλέον ως εκτός ορίων.

«Η εφαρμογή αυτών των κανόνων οδηγεί σε ένα κρίσιμο αποτέλεσμα: δημιουργούνται “ασυνέχειες” ή “τρύπες” εντός των υφιστάμενων οικισμών, δηλαδή τμήματα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν εντός, πλέον κατατάσσονται ως εκτός ορίων», λέει κ. Σαμαράς.

Οι συνέπειες για την ιδιοκτησία και τη δόμηση είναι σημαντικές. Σε αυτές τις περιοχές:

■ Παύουν να ισχύουν οι ευνοϊκότεροι όροι δόμησης των εντός οικισμού οικοπέδων (χαμηλά όρια αρτιότητας 500-2.000 τ.μ. ανάλογα με τον οικισμό) και
■ εφαρμόζονται οι αυστηρότεροι όροι της εκτός σχεδίου δόμησης με ελάχιστη αρτιότητα τα 4 στρέμματα.

«Διαμορφώνεται έτσι ένα νέο, πιο αυστηρό χωρικό καθεστώς, όπου εντός του ίδιου οικισμού μπορεί να συνυπάρχουν περιοχές με διαφορετική πολεοδομική αντιμετώπιση, γεγονός που αναμένεται να προκαλέσει πρακτικές δυσκολίες, αλλά και έντονες αντιδράσεις από ιδιοκτήτες και τοπικές κοινωνίες», επισημαίνει ο κ. Σαμαράς.

Οπως εξηγεί ο ίδιος, ένα ακίνητο που μέχρι χθες ο ιδιοκτήτης του το θεωρούσε οικόπεδο εντός οικισμού, αύριο μπορεί να αντιμετωπίζεται ως γήπεδο εκτός σχεδίου. Και εκεί αλλάζουν όλα.

Αυτό σημαίνει άμεση απαξίωση περιουσίας. «Και εδώ υπάρχει μεγάλη κοινωνική διάσταση. Δεν μιλάμε μόνο για μεγάλους επενδυτές ή για οργανωμένη ανάπτυξη. Μιλάμε για μικρές οικογενειακές ιδιοκτησίες. Για ανθρώπους που έχουν ένα οικόπεδο στο χωριό τους, που το θεωρούσαν μέρος της περιουσίας τους, που ίσως σκόπευαν να χτίσουν ένα σπίτι για τα παιδιά τους ή να το πουλήσουν κάποια στιγμή. Αυτοί οι άνθρωποι μπορεί να βρεθούν μπροστά σε μια πραγματικότητα που δεν περίμεναν», αναφέρει σε άλλο σημείο ο κ. Σαμαράς.

Οταν η πραγματικότητα δεν αποτυπώνεται

Καθοριστικό ρόλο στον πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως τονίζουν οι μελετητές, έπαιξαν και τα δεδομένα, τα οποία όμως δεν είναι πάντα επαρκή ή αξιόπιστα. Οι μελέτες απαιτούν συνδυασμό δημογραφικών, οικονομικών, κοινωνικών και περιβαλλοντικών στοιχείων.

Η πληθυσμιακή εξέλιξη μιας περιοχής, για παράδειγμα, επηρεάζει άμεσα αποφάσεις για επεκτάσεις οικισμών και ανάγκες σε υποδομές. Αντίστοιχα, η οικονομική φυσιογνωμία -το αν μια περιοχή βασίζεται στον τουρισμό, στη γεωργία ή στη μεταποίηση- καθορίζει τις χρήσεις γης και τις αναπτυξιακές κατευθύνσεις. Ιδιαίτερα στα νησιά το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο. Οι επίσημες απογραφές συχνά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα, καθώς δεν λαμβάνουν πλήρως υπόψη την έντονη εποχικότητα. Ενα νησί μπορεί να εμφανίζεται με συγκεκριμένο μόνιμο πληθυσμό, αλλά στην πράξη δέχεται πολλαπλάσιο αριθμό κατοίκων και επισκεπτών κατά τους θερινούς μήνες.

Αυτό σημαίνει ότι ο σχεδιασμός των υποδομών, όπως η ύδρευση, η ενέργεια και η διαχείριση απορριμμάτων, δεν μπορεί να βασίζεται μόνο στα επίσημα στοιχεία. Απαιτούνται συμπληρωματικά δεδομένα, όπως ενεργειακές και υδατικές καταναλώσεις ή στοιχεία τουριστικής κίνησης. Οταν λοιπόν αυτά λείπουν ή είναι ελλιπή, ο σχεδιασμός στηρίζεται σε ασταθές έδαφος.

Τουρισμός: Μεταξύ ανάπτυξης και περιορισμού

Ο τουρισμός αποτελεί το βασικό πεδίο έντασης, ιδιαίτερα στα νησιά. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως στη Μύκονο και τη Σαντορίνη, τα φαινόμενα υπερτουρισμού είναι υπαρκτά και πιεστικά.

Ωστόσο, δεν είναι όλες οι περιοχές στην ίδια κατάσταση. Η γενίκευση του προβλήματος οδηγεί συχνά σε λανθασμένα συμπεράσματα. Νησιά με περιορισμένη τουριστική ανάπτυξη, όπως η Λήμνος, δεν αντιμετωπίζουν τα ίδια ζητήματα.

Παράλληλα, δεν μπορεί να αγνοηθεί και μια άλλη διάσταση: σε ορισμένες περιπτώσεις οι τοπικές αντιδράσεις στην περαιτέρω τουριστική ανάπτυξη δεν σχετίζονται μόνο με την προστασία του περιβάλλοντος, αλλά και με τον περιορισμό του ανταγωνισμού. Οι τοπικοί επιχειρηματίες και επαγγελματικές ενώσεις ασκούν επιρροή στη δημόσια συζήτηση και τις αποφάσεις των τοπικών αρχών, γεγονός που περιπλέκει ακόμη περισσότερο τον σχεδιασμό.

Κομβική έννοια στον σχεδιασμό συνιστά η φέρουσα ικανότητα των περιοχών, ιδιαίτερα των νησιών, τα οποία λειτουργούν ως κλειστά συστήματα με συγκεκριμένα όρια. Η διαθεσιμότητα νερού, η επάρκεια ενέργειας, η δυνατότητα διαχείρισης απορριμμάτων και οι υποδομές μεταφορών καθορίζουν το πόσο μπορεί να αντέξει μια περιοχή. Η ανάπτυξη δεν μπορεί να είναι απεριόριστη.

Από την άλλη πλευρά, η πλήρης αναστολή κάθε δραστηριότητας δεν είναι λύση, ιδίως για περιοχές που έχουν ανάγκη οικονομικής ενίσχυσης. Η πρόκληση είναι η εύρεση ισορροπίας, με διαφοροποιημένες πολιτικές ανάλογα με τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Η τραπεζική χρηματοδότηση

Η αυξανόμενη πολεοδομική αβεβαιότητα σε τουριστικές περιοχές της χώρας αρχίζει να αποτυπώνεται με σαφήνεια και στο πεδίο της χρηματοδότησης, με τράπεζες και επενδυτές να τηρούν στάση αναμονής ή ακόμη και να αποσύρονται από πρότζεκτ που μέχρι πρότινος θεωρούνταν ώριμα.

Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν οι πρόσφατες εξελίξεις σε επίπεδο νομολογίας, με το Συμβούλιο της Επικρατείας να παρεμβαίνει σε υποθέσεις οικοδομικών αδειών, ιδίως σε περιπτώσεις όπου δεν πληρούνται βασικές προϋποθέσεις, όπως η ύπαρξη πρόσοψης σε αναγνωρισμένο δρόμο. Οι αποφάσεις αυτές, σε συνδυασμό με τη συζήτηση για αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών σε νησιά με αυξημένες τουριστικές πιέσεις, εντείνουν το αίσθημα αβεβαιότητας στην αγορά.

Σε αυτό το περιβάλλον, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα επαναξιολογούν το ρίσκο. Ο κ. Σαμαράς επισημαίνει ότι η νομική θωράκιση μιας επένδυσης είναι πλέον προαπαιτούμενο για την έγκριση δανεισμού, ενώ ακόμη και έργα με εξασφαλισμένες άδειες εξετάζονται εκ νέου υπό το πρίσμα πιθανών προσφυγών ή ακυρώσεων. Το αποτέλεσμα είναι καθυστερήσεις, αυστηρότεροι όροι χρηματοδότησης ή και πλήρης αναδίπλωση.

Πηγή Protothema.gr